在经历了短暂的沉寂之后，4月15日，密云两宗地块再次将北京土地市场推向高峰，最终恒大以21.4亿拿下密云经开A1宅地，小幅溢价15.7%；住总首开旭辉花样年14.96亿底价摘得密云檀营乡宅地。而这仅被外界视为即将参与竞拍的7万单价限竞房、西红门双子星、丰台分钟寺等重头戏的前菜。
实际上，进入2020年以来，北京土地市场走出了逆疫而火的独特行情。2月开门红，3月哑火，但新增挂牌12宗宅地，4月中海首开底价取得金盏地块，并首现地块流拍，不过，截至4月15日，新增挂牌宅地达18宗，远高于过去两年同期挂牌量。
除了新增供应量和成交成绩之外，北京土地市场的火热还表现在疫情之下丝毫未减的房企热情。值得一提的是，在4月15日的土拍中，凭借一己之力力排首开住总路劲三家联合体的恒大，已暌违北京地市四年之久，通州台湖镇一地块更是吸引了17家房企参与争夺，最终绿城以49.77%的高溢价率收入囊中。
机构认为，密集的土地供应量、优质地块、放开的不限价宅地是地市竞争激烈的助推器，这也体现出房企对后市发展的信心，随着密云地块的出让，新一轮土拍盛宴也将拉开帷幕。
供应提速
优质＋不限价促成交
一季度，北京以672亿元的土地出让总金额领衔于多个城市，仅次于上海，刷新了北京土拍历史记录，土地市场表现火热。根据克而瑞统计，受疫情影响，一季度北京土地成交面积较去年同期下跌36.26%，为181.31万㎡，但成交楼面均价却出现了明显大幅上涨，一季度北京宅地成交楼面均价为37057元/㎡，同比上涨80.65%。
对于一季度北京土地市场量跌价涨的现象，贝壳研究院认为，主要受优质地块成交较多及不限房价地块的明显增多影响。
公开信息显示，一季度北京成交的16宗宅地涵盖了海淀、石景山、大兴、通州、昌平五个区域，并且不乏有首钢、四季青、东小口、台湖、西北旺这样的热点位置，其中2宗位于近年来鲜少供地的海淀区，成交楼面价均超过7万元/平方米，直接抬升了整体地价。
不同于2017和2018两年，一季度成交的16宗宅地中就有12宗不限价地块，占比达到80%，是2019年北京全年纯商品房住宅用地供应的一半。进入二季度以来成交的三宗宅地也均为不限价地块。不限价商品房地块推出数量大于限竞房地块，这也是近三年来首次。
宅地供应端的密集程度也明显区别于以往。和讯房产梳理发现，2020年截至目前，北京已挂牌18宗宅地，而在2018、2017年同期，挂牌数均为4宗。不过，从全年新增宅地供应计划来看，2020年较2019、2018年有小幅缩减，为1130公顷，而过去两年分别是1150公顷和1200公顷。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，北京土地市场明显加快供给节奏背后一方面源于市场层面需求量大，另一方面，也表明过去两年土地交易过程中表现出来的供应结构问题突出，地方政府正在积极转变土地供给思路。
谁制造了地市繁荣
土地市场的升温离不开主要参与方房企的助力，从一定程度上说，这场北京地市的盛宴也是房企的狂欢。
和讯房产查阅发现，
一季度北京住宅用地的平均溢价率达到了19.49%，较去年同期大幅上涨8.2个百分点，截至目前成交的19宗宅地中，11宗为溢价出让，3宗地块的溢价率在30%以上，而据中原地产研究中心统计，2019年北京合计出让的62宗住宅地块，其中只有8宗地块溢价率超过30%，19宗超过20%。
溢价率反映的是房企拿地意愿，今年成交宅地的溢价率整体高于去年，严跃进认为原因即在于供地结构的改善和约束限制条件的减少，同时也受房企资金影响。“年初，房企资金紧张的情况有所缓解，资金实力雄厚的企业在土地市场表现抢眼。另外，疫情之下，北京土地市场的率先开拍，吸引了较多房企的进入也是溢价率得以提升的重要原因。”严跃进表示。
从拿地结果来看，一个明显的趋势是房企联合拿地突出。已成交的19宗宅地中，有8宗是以联合体的形式取得的。如北京通州马驹桥镇亦庄新城地块被“华润+中交”联合体拿下，北京密云檀营乡地块被“住总＋首开＋旭辉＋花样年”联合体竞得。在房企普遍面临现金流吃紧的情况下，联合拿地抱团取暖成为房企积极扩储的一致选择。此外，央企和国企在这波拿地热潮中表现尤为亮眼。根据和讯房产统计，19宗宅地的“归宿”除融创、绿城和恒大外，均为国企和央企。
严跃进表示，这一方面体现了国企央企在拿地上的资金优势，另一方面，也表明企业做大房地产业务的诉求仍在，对北京楼市后市的信心十足。
和讯房产注意到，拥有千亿目标并将规模化效应不足视为内部风险的中交地产目前在北京市场已斩获三宗宅地。
自2019年下半年开始，中交地产开始加速拿地，根据中交地产2019年年报，期内，实现新增土地15宗，土地成本占营业成本半壁江山，面对高昂的拿地代价，中交地产在年报中坚定表示，将继续在京津冀、长三角、珠三角及重点城市等区域新增房地产开发项目，进一步加强规模化发展。
在国企、央企之外，能拿到地的亦是规模较大，资金充裕的龙头企业。
中指研究院数据显示，2020年一季度，香港置地、华润置地及绿城中国分别位于拿地前三强，在北京市场，绿城中国以89亿拿地金额居榜首，华润置地和中交地产位列第二、三名。
根据绿城中国发布的年报，2019年，绿城中国合同销售金额和新增投资货值双双突破2000亿，银行存款及现金为518.94亿，净资产负债率仅为63.2%。
蛰伏多年，近日在北京地市上有所斩获的某大型房企内部人士告诉和讯房产，公司在北京项目较少，导致近几年北京公司业绩并不好看，增加城市公司营收，改善运营状况或许是此次出手的原因所在。
据严跃进预测，未来北京地市或将进一步调整供地数量及质量，提振土地市场参与度，央企、国企及资金充足的房企将迎来一波拿地窗口期。
●资色·深度丨盈利遭分食、规模与举债并行 中交地产“央企前三”梦难圆
●资色·曝年报丨控负债 重旧改 富力地产2020年的进阶之路
● 资色·曝年报丨开启算账模式：许家印立下3个flag
● 资色·曝年报| 每股盈利增长35% 融信中国给资本市场提供了一个优质内房股的样板
● 资色·曝年报| 正荣的2019年：用更少的成本撬动更高的利润
● 资色·曝年报丨新基建“蛋糕”，哪些内房股有份？美的置业很可能是第一家
● 资色·曝年报丨1700亿货值集中在一二线城市 合景泰富2020年千亿可待
● 2019年利润指标增速普遍高于50% 中国奥园未来发展后劲十足
● 疫情黑天鹅之下，这家房企穿越危机的能力令人刮目相看
閱讀更多 和訊房產 的文章
