Hello大家好，歡迎關注天閱財經觀察，每天8分鐘，財經微掃盲。最近，沉寂了3年之久的房地產再起波瀾。很多小夥伴們紛紛通過評論區和私信不停的喊我，講講房子的問題吧。你們知道，房地產這幾年幾乎就是一個禁忌，我在一個誦讀平臺上的錄音沾上房地產三個字就被系統提示觸犯敏感字，不允許發表。但是既然是自家的粉絲，我不寵誰來寵？所以今天在這裡還是和大家聊下這個話題。因為基本是在作死的邊緣上來回試探，為了過審，咱們走任澤平先生的路線，迴避任大炮同志的路線。
我們在分析一件事的時候，要拋開現象看本質。所以關於房價這件事兒，我們去問售樓小姐的話，得到的答案基本是要犯錯誤的。屁股決定了腦袋，立場決定了態度，你看3月中房協和統計局發佈的房價數據就在截然相反的方向上撞了車。前者說北上廣深等一線城市房價環比下跌，後者的數據則清晰的表明，一線城市的房價穩中微漲。但是柯南小朋友告訴我們，真相只有一個，你說我們聽誰的？
一般情況下影響房價的因素主要來自三方面，分別是信貸政、供求關係、和貨幣。其它更多的要素，例如人口流動、貸款成本、地段、戶型、開發商、物業等等，我們都可以把它們歸納到這三大類中去，如果你不知道怎麼歸納，那麼直接當作噪音信號無視也可以。只要你牢牢地抓住這三個大方向，你就可以撥開層層的迷霧與噪音，牢牢的抓住房價的本質。
讓我們把時間撥回到2016年。我相信2016年在很多人的記憶中是一個十分神奇的年份，具體表現為上半年股市長陽，下半年房市沖天。但是無論是股市還是房市雄起都是各領半年風騷。回到貨幣領域，在國慶67週年之際，人民幣正式納入SDR，隨後就打破6.7。
當時國際熱錢一直盯著人民幣蠢蠢欲動，國際上也是多事之年，西有歐洲有意大利公投和英鎊閃崩；東有美國大選辯論，一群老頭老太太天天爭論著你下流，你老公才下流的問題，畫風也不是一般的崩。就是在這種環境之下，人民幣出海了。這和房價有什麼關係？當年中國樓市剛點火起飛就被高壓調控摁在地板上，不死不活的直到今天，和貨幣有著很直接的關係。
改革開放40年以來，中國GDP在全球的比重從最初的4.6%增長到14.84%，經濟體量增長了，對應的貨幣就需要相應的增發。否則商品多了，流通貨幣不變，就會出現流動性不足。同時在這一時期大量的外資湧入中國投資辦廠，外資帶進來的美元需要先兌換成人民幣，再在國內使用。那麼被兌換的人民幣哪裡來？時間發展08年次貸危機之後，一部分外資開始撤離中國，向越南、緬甸、印度等國家投資設廠，這時候它們把這些年在國內賺到的人民幣兌換成美元帶走。帶走的是美元，留下的是人民幣，於是2016年大量國際遊資沒日沒夜的盯著人民幣，就是等著人民幣破7。後來事實證明，人民幣破不破7其實象徵意義大於實際意義，中國還是那個中國，什麼改變。但是就當時來說，市面上短時間內充斥了大量的流動性是足夠央行頭疼的一件事。回來說人民幣也一樣，當年人民幣也處在一個應該貶值卻不敢貶值的階段。人民幣剛剛出海，國際公信力不足，想走出去又想貶值，想脫離嚴重高估的陷阱又不想被當成弱勢貨幣拋售，想脫鉤美元又不想跟美元作對，這是特里芬兩難的選擇，又要貶值又要做強勢貨幣又要不得罪人，你是央行你怎麼搞？
股市在15年底和16年初姿勢不大對頭，再這麼搞下去容易出大問題，所以及時叫停了。但是市面上的錢還是很多的，股市混不下去就得往別處去，衣食住行關係河蟹社會的長治久安，是萬萬不能拿來搞投資的，各路遊資心裡都清楚，誰碰這塊那就是找死。於是體量足夠大而且有投資價值的標的樓市，成了遊資的靶子，從股市出來的錢一股腦湧入進來。
你看看當時的房價，美國貧民窟的質量賣出紐約上東區的價格，還要抽籤買，搖號買，哭爹喊娘找關係買。隨便放個國慶假期，全國消費1.2萬億。16年的國慶7天，與往年的金九銀十不同，地方政府調控樓市一聲令下，步調一致，有的城市幾天內數次加碼。這一波地產調控就是一句話：全國一盤棋，大家講政治。一直以來中國最大的政治是什麼？是保經濟增長。要保經濟增長最重要的是什麼？貨幣要給力！
怎樣才算一個給力的貨幣呢？人民幣加入SDR與樓市調控、貨幣與樓市的關係到底是什麼？回答這個問題之前，我們先重溫一下週小川在調控出臺後主動對各國央行、投資者們的喊話。
當年，在G20財長和央行行長會議上， 周行長兩度主動談到將控制信貸增長，並提出人民幣的預期目標，話說得非常實在：“去年中國資本市場出現一定波動，主要指15年底到16年初的股市，為維護金融穩定，當時階段性地出現了更多依賴銀行信貸融資的情況，但市場恢復穩定後已不再有大的增加。”
翻譯成普通話就是，就是過去一段時間，為了解決某些難搞的債務問題，我們不得不依靠某些喜大普奔的產業來大量吸儲和釋放信貸，從而保證金融與貨幣的穩定。根據央行當年數據顯示，2016年前8個月，中國新增貸款投放累計達到8.94萬億元，個人住房按揭貸款是大頭，8月，代表個人住房貸款的住戶部門中長期貸款的新增額佔據全部新增貸款超過七成，7月，單月新增人民幣貸款幾乎全部都是房貸。所以，當年殺進房市的，都是因為愛國，跟韓國經濟危機時，踴躍捐金的韓國大媽們一樣值得敬佩。
調控目的也很簡單，就像官媒上說的一樣，將流動性降至冰點，限購直接指向加槓桿和流動性，至於房企，大半年的猛漲最起碼可以讓他們挺三年，也別說國家不照顧你們，反正就是要房地產市場別亂動。
至於這一波買房的人也要安心，房價絕不會大面積崩盤，但你想靠炒房再賺錢也沒那麼容易，更何況現在這個價位在一線城市買房的，如果不是剛需逼到要上吊的就是壓根不差錢的，剛需房漲跌都是浮雲，不差錢的主在處理房屋資產時最容易做的選項就是先放著賺租金，反正不會賠本賣，相比於股票市場大家割肉的熱情和速度，房市割肉要困難得多。
後面的事兒大家都清楚，中央表態房子是用來住的不是用來炒的，大幅度增加了房貸的利息和首付比例，抬高了投機者們的炒房成本，給漲價的速度踩下了剎車。但是也絕對不希望房價下降，那會引發恐慌性的拋售，稍有不慎中國版次貸危機就可能會出現。所以那段時間反覆的耳提面命，堅決防範系統性金融風險，美國血淋淋的教訓可就在眼前。事實證明我們成功了，房價就這麼不漲也不跌的走到了現在。
任澤平曾經說過，房價短期看信貸、中期看政策，長期看人口。這是從經濟學的角度出發下的結論，我個人舉得是比較科學的。篇幅關係，前2點我不再重複解釋，長期看人口體現的是基本的市場價值規律和供求平衡。常有人問我，某某城市房子值不值得買，我的回答就是你先看看這個城市是不是人口淨流入。人口淨流入就意味著需求持續增加，那麼房子漲價是正常操作，除非有前兩個領域的因素去刺激影響。
看到這裡，可能有些小夥伴心中已經瞭然，本次樓市再起波瀾，無非就是最近市面上錢又多了，利息又低了，雖然明確說了不放給房地產，但是依然按耐不
住有些人躁動的心。疫情期間，為了支持企業，我們發行了大量的疫情專項債，幫助實體企業融資，但是這些疫情專項債中非常明確的一條，就是不允許流入房地產領域。所以大的風向依然沒有變，在炒房這個問題上，還是勸君慎重。以上僅代表我個人觀點，不作為投資建議。
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