您好，我是中房君。
前段时间，自如、蛋壳这两大长租公寓市场头部企业相继被爆出赴美上市的消息，许多媒体向官方问询，但两家公司均采取了不否认、不回应的态度，更勾起了市场的好奇心。在行业爆雷不断的当下，选择上市是否是唯一的出路？
上个月，据媒体消息称，蛋壳公寓最快将于今年内赴美上市，募资金额为6至7亿美元，或将成为长租公寓海外第一家上市公司；紧接着第二天，外媒《国际金融评论亚洲》(IFR ASIA) 报道，自如长租公寓正在考虑在2020年于美国上市，募资金额为5至10亿美元。
回看自如的融资路径，该公司在2018年1月完成40亿元的A轮融资，此时估值约200亿元人民币。今年6月，消息称自如的B轮融资已接近完成，已募集约5亿美元，由泛大西洋资本领投，腾讯、红杉资本、天图资本等跟投，当时自如的估值约45亿美元（约318亿元人民币）。
另一边的蛋壳公寓在今年3月完成了5亿美元的C轮融资，由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投，CMC资本、高榕资本、愉悦资本、春华资本等跟投，投后估值超过20亿美元。截止目前，蛋壳公寓管理房间覆盖北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉、成都、西安等城市，房间数量约45万间。
两家企业此时谋求上市，或许是为了解决规模化过程中的资金需求。
从融资情况来看，由于今年一季度后房地产市场融资环境的收紧，长租公寓融资项目也受到了影响。CVSource统计数据显示，2019年前7个月里，仅有11家长租公寓品牌获得了融资款，同比去年，该数据下降了70%。
从盈利模式来说，目前大部分长租公寓的拿房成本基本上是售价的50-60%，再加上15-20%的装修分摊，运营成本在10-20%之间，我们按12-13%来算的话，最后结合税费算下来，长租公寓理想状态下的利润基本上就是3-5%，因此长租公寓目前还是一项前期资金投入大，回报周期长的微利型行业，盈利问题悬而未解，可能会成为资本市场最大的“顾忌”。
抛开上市，目前长租公寓行业值得深思的问题还有政策、市场的因素。
最重要的是涨租问题。拿一个项目可能签几十年的租约，底租每1-2年都是不断上涨的，此时租金增长要高于底租的增长，才能赚更多的剪刀差。问题是，也许少数热点一线城市可以做到租金连年上涨，但其他的城市是否能做到呢？对于许多其他城市来说，如果连涨10年房租，几乎是不可能的。此外，由于行业竞争日趋激烈，入局者越来越多，想涨租金似乎也更加困难。
另外就是租金差。所有做长租公寓的人都很关注一件事，就是做坪效，每平米能够获得更高的租金，在底租之上就能赚取更多的租金差。坪效最大化考验的是空间改造的能力，但这个改造其实主要是遵从公司的商业价值来进行的，而不是针对租客的需求。在缺乏对租客需求充分考虑的情况下，这一生存逻辑是否存在可持续性，也是一个值得思考的问题。
还有非常常见的“N+1”模式。隔断房在许多城市都大量存在，但目前，北京、南京在内的部分城市已经明确不得进行“N+1”的改建，政府对N+1的态度尚不明确。而这一模式是目前许多公司放量、放规模的一个非常重要的路径，一旦这一模式被政策否定，会给许多公司带来无法预计的结果。
另外，还有市场爆发后出现的产品同质化问题。中国饭店协会公寓专业委员会发布的《中国长租公寓行业运营情况分析报告》指出，租赁式公寓95%的客群是20岁-35岁的单身青年，其中能够支撑高租金的群体多来自TMT行业、金融行业和高端服务业。客群单一导致公寓产品的定位趋同，进而让产品设计同质化程度很高。租赁的客群对房屋的首要考虑因素还是在通勤距离上，硬件投入上基本差不多，未来真正出现差异化可能会在服务上面。
此外，长租公寓的租客目前租期很多在8-10个月，退租的情况可能是要换工作，要换城市，要换地方，所以可能就走了，只是一个过客的状态，而非公寓的品牌问题，或是房间质量、设计问题。怎样提升留存，有时也让公寓方很无奈。
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