在浙江11個地級市中，溫州或許是房價最弔詭的一個。
一方面，作為炒房客的故鄉，“溫州房價很高”一直是很多人留存至今的記憶。
不久前那篇關於浙江房價的10萬+爆文中，溫州的房價可是“吊打武漢，比起副省級城市青島、中國第一地級市蘇州也是不遑多讓”。
但另一方面，在國家統計局公佈的70城房價指數里，溫州房價相比2015年，僅上漲了18.2%。
為什麼用“僅”？因為兄弟城市中，杭州上漲了47.1%，寧波漲了35.7%，金華也漲了31.4%。更意外的是，這個數字在70城中排行倒數第3，僅高於錦州、泉州，比烏魯木齊還低！
從房價漲幅上看，這幾年溫州不僅跑輸了浙江，也跑輸了全國。印象中總是一言不合就飆車的溫州樓市，為什麼變得這麼“穩”？
今天，《層樓》“浙江樓市怎麼樣了”城市洞察系列文章的最後一篇，我們一起走進溫州市區。
何止吊打武漢，房價曾碾壓京滬杭
走出溫州南站，迎面而來的微風似乎帶著東海的鹹味。
夜幕降臨，廣場上有人用手機外放著熟悉的旋律，仔細聽了聽，是白雪唱的溫州市歌《會飛的家鄉》：“五彩鳥飛過的地方，有我溫州人的歌唱。五彩鳥落腳的地方，是我溫州人的家鄉。”
說來慚愧，作為出生在龍港的80後，這還是我第三次踏進溫州市區。
還記得第一次來這裡，是2005年到溫州火車站乘車去武漢念大學。當時，中國加入WTO剛四年，主打外貿的溫州仍站在時代的風口。
先富起來的溫州人也正席捲全國樓市，“溫州炒房團北京掃樓”的新聞沸沸揚揚。這導致我在學校說起自己是溫州人時，總會被問候一聲：“你們家是不是有很多房子？”
第二次來到溫州市區，則是2011年以媒體身份，報道鹿城廣場錦玉園一期交付。
這個超級豪宅，是溫州樓市的一個縮影。
當時它的價格，正從2008年的4萬元/㎡，一路狂奔至10萬元/㎡。在溫州香格里拉大酒店裡，近600位收房的業主雲鬢香影，觥籌交錯。 溫州鹿城廣場錦玉園
此行聽到記憶最深的一個段子，是說一位溫州土豪業主走進鹿城廣場錦玉園會所時，覺得地上的大理石拼花特別眼熟，但一直想不起在哪見過。
直到後來去了美國才發現，原來出處是拉斯維加斯的賭場！
當時的溫州樓市，也跟玩俄羅斯大轉盤沒什麼區別。溫州大學房地產研究所當時做過統計，從2006-2011年，溫州市區房價從8045元/㎡漲到了34674元/㎡。
就像當年暴富的荷蘭人制造了鬱金香泡沫，還未學會如何駕馭財富的溫州人，先把自己的房價炒成了全國第一。
後來的故事大家都知道了。2011年新國八條出臺碰上溫州民間借貸危機，溫州的房價盛宴以腰斬落幕。鹿城廣場二手房一度跌回4萬元/㎡，現在才慢慢回升到5-6萬元/㎡。
回顧這麼多歷史，其實是想說，溫州的房價何止吊打武漢。放在以前，連北京上海都不放在眼裡……
而如今表面上的房價漲幅慢，很重要的原因在於，當年的起點實在太高了。
如今，溫州市區的房價基本穩定在2萬元/㎡。雖然樓市不再輝煌，但我拜訪的幾個溫州開發商和媒體人，都覺得“這樣才是常態”。畢竟溫州是一個內生的封閉市場，本不應有那麼大起伏。
熟人社會的溫州人，買房愛“扎臺型”
溫州人的崛起，公認的原因之一就是“會抱團”。
這種特質從何而來？首先，溫州很多地方，至今仍保持強大的宗族紐帶。生意成多靠宗親無私的“傳幫帶”。
其次，溫州的方言種類極多，有溫州話、閩南話、蠻話、金鄉話等12種。一個縣內的幾個鎮，常常也會語言不通。小眾化的方言，使他們更容易辨認出同鄉，也更容易形成“地域結界”。
比如我的一位龍港朋友，就曾收到長輩的“命令”：談戀愛只能找本鎮的。這種“封閉性”，使得溫州一直處於“熟人社會”。
“所以溫州市場情緒的變化，會比杭州這樣的城市快很多，因為傳導得太快了！”
一位從杭州調到溫州的開發商感嘆，它既可以創造“一個老業主帶來一車同村看房團”的故事，也可以讓市場一夜入冬。
比如去年下半年，溫州“大拆大建”停止後，觀望情緒迅速口口相傳。“售樓處突然一個買房的都沒有，我們直接被嚇懵了！”
“熟人社會”帶來的另一個效應，就是買房追求有面子。用溫州話說，就是總愛“扎臺型”。
有地標加持的房子，特別受歡迎。比如甌海區的新盤君悅339，因項目有339米高的“浙南第一高樓”，驗資相當火爆。
君悅339售樓處
溫州的高端豪宅，去化速度也相當不錯。比如前段時間，擁有一線江景的時代·濱江上品，首開均價達3.9萬元/㎡，當天去化仍超94%。
有排面、高品質的豪宅，吸引的可不僅是市區的客戶，而是樂清、瑞安、蒼南等全市的富人。
在溫州，競爭最激烈的是中端市場。比如我去甌海區看的一個在售樓盤，均價2.5萬左右，主力戶型120-165㎡。120㎡的入門戶型已經售罄，但143㎡、165㎡大戶型卻還剩下大半。
“這個價位的樓盤，很大程度要靠營銷拉動。但你跟溫州人講板塊講前景，他們根本不吃這一套。”
因為選擇餘地較大，溫州人的保守與精明，在買房時發揮得淋漓盡致。比如凡是4、13、14、18層的定價，一定要低於其他樓層。
再比如，在全面推行全裝修後，很多人就對開發商在精裝上賺取利潤非常不滿。用開發商的話說，“他們真的可以一平米一平米地給你算出裝修成本。”
所以很多樓盤在銷售時，會提供兩檔裝修標準，供購房者選擇。兩三萬左右的樓盤，裝標通常會有1000多元/㎡的基礎款，還有3000多元/㎡的加配款，結果也往往是選基礎款的最多。
畢竟溫州人買過那麼多房子，開發商想佔到他們的便宜，太難了。這也使得開發商不敢輕易漲價，一定程度上促進了樓市的穩定。
供應充足，基本面沒有暴漲動力
那麼溫州人為什麼會這麼愛買房？因為溫州市的開局，就是Hard模式啊。
地理上，溫州一直是“七山二水一分田”。縣城和市區的發展，都只能在丘陵間的小平原裡見縫插。這也導致了溫州的土地供應，曾長期保守。
在2010年以前，溫州市區的商品房土地供應基本不會超過500畝，這也是當年房價暴漲的關鍵原因。
好在，溫州政府近幾年加大了土地供應。據浙報地產研究院統計，2016年溫州市區出讓涉宅用地達到1300多畝，建築面積205萬㎡。
隨後的2017和2018年，出讓涉宅用地建築面積大漲至539萬㎡和467萬㎡，翻了一倍多。而在最火爆的2018年，溫州市區住房成交面積也不過255萬㎡，供應完全能覆蓋市場需求。
溫州五馬街實景
更何況，溫州商品房預售還實行更寬鬆的“單控”制。
滿足裝配式建築要求的樓盤，只要投資達到工程建設總額的25%以上，或基礎工程達到正負零，就能領取預售證。
平均5-6個月就能開盤，供應速度非常快。反觀杭州，預售要求是至少完成建築主體結構三分之一，上市時間通常要8-10個月。
麵粉管夠、麵包出爐時間快，這樣的市場想要暴漲，太難了。
“其實，2011年就統計出溫州3萬多的均價，也有片面性。”一位溫州媒體人告訴我，當時的溫州樓市供應結構遠未成熟，市場上主打的都是高端項目，統計出的房價自然也比較高。
溫州部分樓盤上半年成交均價（圖源：浙報傳媒地產研究院）
而目前，充足的供應，也讓溫州形成了完整價格梯度。
現在溫州房價的制高點仍在鹿城區，新房價格在2.5-4萬元/㎡。甌海中心區的價格在2.5-3萬元/㎡，龍灣則主要在1-2萬元/㎡。
不過雖然總體企穩，但溫州樓市並非沒有變量。2016年底至去年中，溫州市區展開了轟轟烈烈的“大拆大整”。僅2017年，拆遷簽約數量就達近5萬戶。
在拆遷戶助推下，過去兩年，溫州市區局部區域的房價上漲了10%-20%。
雖然跟杭州相比，已經相當剋制，但仍有不少人會吐槽：“溫州房價又漲了”。
人口增長遇困，市中心首位度不高
但是長遠看，溫州房價“很難再大漲”，是這次調研收集到的主流觀點。人口增長乏力，是他們的主要論據。
溫州是浙江的人口大市，曾長期位居榜首。早在2010年末，常住人口就已超過了900萬。當時的杭州，人口也不過870萬，比溫州少了整整30萬。
但隨著“溫州模式”風光不再，溫州的人口數字也開始停滯。到去年末，溫州常住人口為925萬，同比僅增加3.5萬，大幅落後於年增33.8萬的杭州。
但這一年，溫州自然增加人口（出生-死亡）也有6萬人。這也意味著，實際人口其實還流出了2.5萬！
一個小小的剖面是，我在高中（蒼南中學）班級群裡做了個調查，53個同學中僅23個同學留在溫州，且大多為公務員、銀行職員。剩下的30個，大半來了杭州。
今年杭州開放大專落戶後，杭州對溫州的“虹吸效應”更加明顯。短短几個月，我已接到老家十幾個關於落戶杭州的諮詢電話，落戶動機基本都是“要在杭州買房”。
此消彼長，這也意味著他們在溫州置業的動力，又少了一分。
溫州區縣圖
除了增量的煩惱，溫州的人口還面臨著缺少聚合力的局面。在2018年末的925萬常住人口中，溫州市區的鹿城區有125萬，龍灣區72萬，甌海區94萬，洞頭區10萬。
四區加起來，不過301萬。剩下的600多萬，全分散在下面的縣市。其中瑞安有143萬，樂清142萬，蒼南+龍港125萬。
與之相應的，是溫州強大的“縣域經濟”。像去年樂清的GDP就刷到了1078億，超過鹿城的1024億，稱霸全市。緊隨鹿城的瑞安，也有948億。
因為本身實力雄厚，對溫州市中心，下面的縣市並不會有多少respect，反而更多幾分“平起平坐”的意味。
就連房價也是如此，一直緊盯著溫州市中心。像瑞安的瑞祥新區，房價已經要2.6萬元/㎡。樂清和蒼南的中心區，房價要2萬元/㎡。剛剛撤鎮設市的龍港，市中心房價也要1.5萬元/㎡。
是的，不僅溫州房價吊打中西部省會，下面的縣甚至鎮，也可以。
縣域的強大，是溫州經濟能充滿活力的盔甲，但也是城市發展的軟肋——它阻斷了縣域人口向溫州市中心的流動。用一句話來概括，就是溫州市中心的“首位度”並不高。
調整中的城市，仍有很強勢能
這樣的格局，會在未來發生變化嗎？
答案是，有可能。就在兩個月前，溫州正式提出要“全面提升中心城區首位度”。到2025年，溫州常住人口要達到1000萬。
優先打造204平方公里的中心城區核心區，中心城區經濟佔全市經濟總量比重45%以上。並且要“推動縣域經濟向都市經濟轉型，推進中心城區與周邊縣市聯動齊飛”。
怎麼聯動？最直接的，當然是交通的推進。兩年前，溫州明確了“S（輕軌）+M（地鐵）”城市軌道網架構。
S線是市域軌道，比如今年率先開通的S1線，連起了甌海、鹿城、龍灣和洞頭。M線主要服務中心城區內部客流出行，緩解中心城區交通擁堵。
由於僅開通了一條S1線，軌道並未成網，它們的作用尚未被所有人所感知。
投入運營的溫州S1線
一位滴滴司機跟我聊起輕軌時，一臉不以為然。“溫州這麼小，從西面的溫州南站到東面的龍灣機場，一條甌海大道就能開到底，哪裡用坐輕軌？”
在他眼裡，輕軌的噪音，反而影響了周邊的房價。
但正如帕拉格·康納在《超級版圖》裡所說：當人口不再增加，增長就只能依靠增進人的連接、釋放人的交互潛力來實現。
未來溫州的潛力，可能很大程度就依賴於這樣的“連接”。在市區內，甌海+鹿城與龍灣+洞頭，一直被中間的大羅山阻隔，軌道交通能將它們更有效地連為一體。
向外，S線還將連接起市中心和樂清、瑞安等縣市，推進它們與市中心的互動。
在溫州坊間，將瑞安、樂清、永嘉撤市（縣）設區的呼聲一直很高。無論最終能否成功，融合發展是未來的主旋律，也是溫州打贏這場“城市戰爭”的必要條件。
是的，曾經“野蠻生長”的溫州，正在努力迴歸正常的賽道。它能再現當年“溫州模式”的成功嗎？讓我們拭目以待。
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