提起炒房團，人們就會不自覺地在前面加“溫州”。他們的暴富緣起、花樣翻新，時至今日，仍然在不同的城、不同的人身上輪番上演。那這些炒房團的套路在十幾年間是怎樣演進的？
第一階段：2000年前後——2004年，抱團出手 價格同盟
2001年8月18日，150多個溫州人坐滿了三節火車廂，浩浩蕩蕩抵達上海。他們不為旅遊探親做生意，而是在《溫州晚報》的組織下，專程到上海來買房。
為此，上海房產協會甚至收到市政府領導指示：一定要把溫州看房團服務好。這次，溫州人砸下5000萬，讓上海人大喜過望。兩個月後，又一波溫州看房團蒞臨，成交8000萬。就這樣，溫州看房團在驚人的豪買中，躍上歷史舞臺。
印象中，“溫州炒房團”通常一擲千金，讓人以為個個是老闆，其實並非如此。炒房團成員複雜，老闆、白領、村民都有，甚至包括賦閒在家的太太和老太太。來自溫州農村的大量小炒家，則以家族或同鄉集資參股的方式，參與到這場史無前例的炒房盛宴當中。
通常情況下，炒房團先集中拿下幾個樓盤。然後，統一商量出個高價，報到當地的二手房市場掛牌，讓人們感覺到房價漲了。而在炒房團內部，又會訂立“同盟條約”，誰也不許低價出手，否則會被“清理門戶”。由於溫州人愛抱團、重信用，價格同盟這招簡直戰無不勝，足以為拋售房產創造出令人滿意的價格空間。
第二階段：2005年——2006年，政策調控了，但還是有漏洞
2005年，長三角地區房價飆升，北京成為典型的價值窪地。多個樓盤驚現“溫州炒房團”排隊掃樓的身影。半年間，溫州流向京城樓市的資金就高達50多億。此時，另一支實力雄厚、姿態低調的炒房團也潛入北京，這就是以煤老闆為主力的“山西炒房團”。溫州人北上，山西人南下，就此奠定當年兩大炒房團的炒作格局。政府的憂慮迅速升級，重拳打擊“短炒房”的政策迅速出爐：央行率先出手，調整住房貸款利率；接著，上海、深圳等地銀行叫停“一年內轉按揭”，要求短炒賣家必須先付清銀行貸款，遏制投機。
起初，調控效果並不明顯。大量地下“墊資”公司悄然湧現，讓變相“轉按揭”大行其道；炒房客只要適當提高首付比例，就能將調控效果規避於無形；更令人啼笑皆非的是，銀行間雖然停辦了轉按揭，但買賣雙方要是在一家銀行辦貸款，竟可以照辦不誤。當然，持續性的宏觀調控，終於讓樓市漸漸變冷。
調控在深入，“溫州炒房團”也很快有了新玩法。2006年，一些“溫州炒房團”在北京繼續掃樓。他們拋出幾十套房的大單，要求開發商提供7.5-8折的優惠。這與人們熟知的炒房套路沒什麼不同。但達成交易後，手法開始大變。折扣談妥後，炒房人會象徵性地先交一部分訂金，但並不急於籤合同，目的是為了找到真正的買房下家後，直接轉手更方便。要是實在拖不下去，也只會籤合同付首付，但不會辦理按揭，這樣下家按加價後的首付直接付款給炒家即可，徹底規避了政策中不允許的轉按揭問題。而前期簽訂的購房合同，則由銷售人員直接撤銷、變更。
這其中，最大的技術難題是撤銷買賣合同。按規定，合同一經簽訂就需要在政府管理部門備案，撤銷並非易事。但對“專業”的銷售人員來說，撤銷合同的理由大把，購房人身份資格有問題、銷售人員疏忽導致合同出問題等，都是最正當的理由。合同撤銷後，銷售人員便會與下家簽訂新的購房合同，下家交完首付款後，炒房人就能與銷售人員分成了。這種炒房手法極為隱蔽，且規避掉了所有的政策風險和交易稅費，深受售樓人員歡迎，因而在部分“溫州炒房團”中大行其道。而炒作模式一旦成熟，炒房團甚至與開發商心照不宣，交完訂金後啥也不用幹，剩下事自然有人會辦得妥妥當當。至於售樓找下家這事，真正的買房人根本不知道自己買的房子是開發商的還是炒房團的，挑中一套就退一套，炒房團可坐收漁利。
第三階段：2006年——2007年 調控在加緊，開發商變李鬼
2005年的地產調控，總的說來對炒房團影響有限。一些炒房人靠著鑽空子得以幸運躲過，於是對國家政策開始麻痺大意，認為調控不過如此。他們繼續在樓市大抄底，卻與2006年的“國六條”、九部委的“37號文件”撞上，頓時傻了眼。大部分溫州炒房人開始直面寒冬，少部分人默默在房價更低的二三線城市出手商鋪，尋求其他機會。
許多樓盤開盤前，竟赫然打出“歡迎溫州看房團”的橫幅，讓本地人神經緊張。殊不知，這時的“溫州炒房團”大多是“李鬼”，他們其實是靠表演來哄抬房價的。“溫州房託團”成為某些開發商導演的炒房真人秀。他們以幾百塊一天的“工資”，拉幾百個溫州人到樓盤表演。在“歡迎溫州置業團”橫幅下，“溫州老闆”擠滿售樓處。表演結束後，就能拿著錢和禮品走人。“溫州房託團”的戲碼在社會上演繹多年，雖然早經央視曝光，但在各地仍有上演。不少買房人都因此“上當”，但極少有人去揭露抱怨，畢竟“上當”的買房人，如今都成了高房價的直接受益者。
第四階段：2008年——2009年 “炒房團”變“借貸團”，穩賺不賠賺利差
2008美國爆發次貸危機，中國的調控如火如荼，炒房被套的溫州人卻固守著價格同盟，與開發商一起“不降價”。然而，連開發商都快扛不住了，不回籠資金就得死。於是，萬能的“溫州炒房團”再度出手，變身“借貸團”，自己賺錢的同時又幫著扛住了高房價、挽救了一些中小開發商。此時，一些資金雄厚的炒房團變身私募基金。他們坐擁數十億，專在房地產市場漁獵半拉子工程和爛尾樓，不再幾十套房那樣小打小鬧，而是整個樓盤、多個項目的大規模運作。表面上他們還是整層整片地豪買，實際上醉翁之意不在酒，乾的是為開發商套取銀行資金的活，同時為自己博取無風險利差。
這種炒作手法匪夷所思，操作手法則令人叫絕。比如，中小開發商在臨近年關時，現金流將近枯竭，炒房團便買上一片房，讓開發商拿到20%-30%的首付款，並從銀行拿到貸出的剩餘房款，就此度過難關。
但炒房團並不是真買房子，他們與開發商還有秘密條款：首付款其實是給開發商的借款，每月需支付高達5%-9%的利息；銀行貸款仍要開發商償還。至於房子，開發商可以視資金能力，尋機回購。如果借款協議到期，開發商仍無力回購，那麼炒房團將會以5-7折的價格擁有房產。顯然，法律不保護這種變相高利貸，但“溫州炒房團”已經謀劃好了一切：利息會折價計入首付款中，表面沒有任何違規。這種借貸方式，實際上是炒房團與開發商的一種對賭：炒房團賭的是房價不可能再度大降，並賺取無風險的利息；開發商賭的則是樓市能在借款期內回暖，同時維持住樓盤高價，扛過地產調控的冬天。房價走勢的歷史證明，他們都賭贏了，再次賺得盆滿缽溢。
2008年年底，伴隨著“四萬億計劃”和“國十條”，各路炒房團再次撲向樓市，迎來房地產的觸底反彈。
第五階段：2010年至今
炒房團從此失去新鮮故事，重複著以往的循環：繁榮時四處搶樓，調控時又隱匿躲藏。媒體筆下，炒房團“覆滅”好幾次，次次都“退出歷史舞臺”，卻在一遍遍房價暴漲中，刷新人們的世界觀。
中國的房價堅決而穩步地上升，越來越多的人不再等待，孤注一擲地搭上了“地產飛車”。全民買房，讓炒房團界限模糊。買了房的人，在成為高房價受害者的同時，又慶幸自己是受益者；沒買房的很多人，如今已經不指望這事了。
2018年4月，丹東的房價藉著朝韓和解衝上雲霄，在遭遇瘋搶的“溫州城”等樓盤背後，再度浮現出溫州老闆的神秘身影。“房住不炒”的新時代，這個團體依然書寫著最荒謬離奇的財富故事。而只要房價還在上漲，炒房團的幽靈仍將永遠遊蕩。
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