2018-06-08 17:31 | 北京青年報
近日，一些熱點城市的熱點樓盤短期之內被“秒光”，一些項目甚至出現了數百萬元乃至上千萬元“誠意金”的高門檻。
房地產市場怎麼了？在搶房的人群中，多少是真正需要住房的剛需人群，多少是重新抬頭的炒房一族？跟之前的溫州炒房團、山西炒房團相比，現在的投資客，市場真的會給他們獲利的空間嗎？
被搶房源 多與周邊房價有價差
5月30日，深圳首個公開搖號項目海上世界雙璽開盤，購房者參與搖號必須先繳納500萬誠意金，房子總價1600萬至6600萬不等，選房只給2分鐘考慮時間。最終666個人搖167套房，並於當天全部售罄。
當時樣板間沒有開放，但從前不久搶房新聞中得知，該項目三期無論是建築質量、園林景觀、智能家居、車位配比、挑空大堂、品牌家裝、五大會所，都具備了前兩期的條件，足以想象項目首期的產品力。
能讓上千人去搶5000萬豪宅，僅僅靠產品是不足以支撐的，當人們看到項目的外景，就不意外它的被搶原因了。
項目東臨深圳灣，南臨濱海長廊及一望無垠的深圳灣海景，西靠海上女媧濱海公園、文化藝術中心、希爾頓酒店，北靠環船廣場，遠觀大南山，背山面海，城市環抱……8萬元/平方米，是此次搶購的房源中最便宜的。而一二期二手房報價則在13萬/平方米。
這樣的“景觀”在其他城市也有上演。
5月25日，杭州兩大紅盤華夏四季和融信瀾天啟動搖號登記，並要求驗資凍結存款。一位98歲老奶奶親自上陣搖號，而一位女性購房者由於體力不支，在排隊時昏倒。據瞭解，這兩個樓盤最終參與搖號人數將近兩萬人，凍結資金300億。98歲老奶奶親自上陣的華夏四季，限價26000元/平方米。而距離華夏四季直線距離僅兩公里的二手樓盤萬科西廬，單價已達52000元。
5月28日，成都某樓盤通過搖號審核的購房人數高達6.1萬戶，創造了搖號以來參與人數的新紀錄，而房源僅有1000餘套，中籤率僅有1.71%。而該項目均價11000元/平方米，算上裝修費3000元/平方米，合計14000元/平方米。即使這樣，還和周邊二手房單價差5000元。
6月1日，南京江北核心區熱盤揚子江金茂悅開始登記報名，282套房源共收到8000餘人的報名信息，中籤率只有3.5%……
5月3日，長沙北辰三角洲開始認籌，均價不到1.2萬元/平方米，630套房源吸引了5000多人報名，中籤率創長沙新低……
4月23日，上海浦東區的中糧前灘海景壹號開盤，共有3127組認籌客戶，搶437套房源，中籤率僅14%，刷新上海公證搖號開盤認籌客戶量及中籤率紀錄……
頻頻出現的搖號買房，被人們戲稱為“樓市打新”（因其與股市打新類似）。與之而來的則是炒房號、茶水費、關係戶、假搖號等有違市場原則的醜聞時有發生。
一二手房價格倒掛
全國熱點城市的“搶房”，大多數都是限價項目，而且無論是位置還是產品，都在該區域內有相當競爭力。大價差面前，誰會不動心？
首先，限價限售之下的一、二手房價格倒掛。
為了擠壓投資需求，謀求住房市場的穩定，有關部門用強有力的手段將新建商品房的價格控制在一個相對較低的水平線，包括高價拿地的地王項目。市場上開始出現一二手房價格倒掛，人們看到好產品、好地段的房源遠比老舊二手房便宜，定然會趨之若鶩。
前中房集團董事長孟曉蘇表示，面對當前局面的房地產市場，他認為應由各地精準施策，同時要大幅度增加住宅供地，才能使樓市保持平穩發展。
要防止出現“調控調反方向”的事，譬如為控制房價上漲而減少住宅供地，以增加政策性住房供地比例減少商品房供地，滯留售房企業現金流以削弱其購地與開發能力，過分強調開發企業“自持率”而造成可供市場銷售的商品房減少。言下之意，商品房越少就越稀缺，搶房潮就不會停止。
其次，人才落戶與引進政策的衍生效應。
人們對海南330史上最嚴限購政策還記憶猶新，“百萬人才進海南行動計劃（2018-2025年）”，徹底鬆綁人才落戶限制，剛剛實行20天的限購政策又被消解。
在海南之前，則是西安，海南之後是天津。人才落戶計劃一出，所涉及城市房價立漲，以最典型的西安為例，房價4月環比上漲1.6%。除了上述幾個城市，據不完全統計，重慶、武漢、杭州、南京、青島、長沙、無錫、鄭州、瀋陽、濟南、南昌、廈門、石家莊、福州等全國已經有超過50個城市發佈了超過歷史力度的人才吸引政策。
第三，搖號方式產生的購買恐慌。
對於全國各地搖號買房產生的種種現象，中原地產首席分析師張大偉認為，搖號選房的背後，是“限價”政策導致一二手房價倒掛現象。“這種新房與二手房價格倒掛的現象將催生投資需求，房地產作為投資產品，一旦限價，就有看得見的利潤。很多人抱著‘搖到就賺到’的目的去參與搖號，這種情況下，加入搖號的個體數量會超出有實際居住需求的個體數量，導致買房需求被放大。”張大偉說。
投資非限購區域需警惕前車之鑑
目前，在一些沒有限購的城市，品牌開發商的售樓處，一些實際意義上的炒房團已經出現，雖然這些買房人並不承認自己是炒房客。
上個月，國家統計局發佈了2018年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。由於不具有典型性，西雙版納並不在70個大中城市範圍內。不過，如果將同在雲南，同樣是旅遊城市的大理作為對標，該地區房價出現明顯上漲，大理新建商品住宅價格4月份環比上漲1.2%，同比上漲8.7%。
種種跡象表明，除了雲南、丹東等漲幅較大的區域出現炒房客的身影，全國不少不限購城市都出現了組團購買的現象。這不得不讓人與十幾年前的溫州炒房團聯繫起來。
溫州炒房團，是從2000年開始溫州人在上海、杭州、蘇州、廈門、北京等地置業而得名。炒透溫州本地樓市後，溫州人開始大規模向外擴張，這就有了“溫州購房團”。2012年下半年隨著經濟形勢的發展，房價不斷下跌，溫州炒房團才淡出了市場，而且一蹶不振，2015、2016年的房價暴漲，已經鮮見溫州炒房團身影。
國人注意到溫州民間資本的威力，最早是由炒房開始。1998年到2001年，溫州的民間資本大量投入當地房地產，市區房價快速從2000元/平方米左右，飆升到7000元/平方米以上。2001年8月18日，第一個溫州購房團浩浩蕩蕩開赴上海，三天買走了100多套房子，5000多萬元現金砸向上海樓市。同時，另一支購房團前往杭州。隨後幾年，約2000億元溫州的資金投向各地房地產，其中北京、上海兩地集中了1000億元。此外，溫州資本還先後大舉進入了杭州、青島、重慶、瀋陽等城市。溫州炒房團所到之處，當地房價一路狂飆。
2012年8月，十多年叱吒全國市場的“溫州炒房團”，在該輪房地產調控中受到重創。以溫州為例，新建商品房比最高價時已下跌百分之三四十，再加上過高比例融資的財務成本，溫州炒房者把房子賣出去，也已經資不抵債。而炒房經濟也導致了本地實體企業狀況不佳，2012年上半年六成溫州規模以上工業企業出現減產或停產，實業資本進入房地產動力銳減；資金運作成本高，交易及融資成本在15%左右，如果房價上漲未超過15%以上，投資就意味著保本或虧損。
除了炒房團的覆滅，炒房客也在此輪調控中遭遇滑鐵盧。比如燕郊之鑑。
調控之下，2017年以來北京房價都跌了15%以上，環京樓市則更慘。燕郊等地房價已經接近腰斬！首爾甜城是燕郊最為有代表性的樓盤，最高的時候房價接近每平方米4萬元。據說鏈家二手房統計數據顯示，3月份首爾甜城的成交均價為2.2萬，商住公寓當初最高近3萬，現在才1.3萬！由於三年的社保限制，房價再跌也沒有資格買！而高位買入的已經套牢了，房價下跌三四成，再加上利息等財務成本，資金不足的炒房者面臨資不抵債。
開發商信誓旦旦地表示：三年之內，大廠房價仍然會迴歸到3萬元時代。該基金公司人士反問了一句：那能不能這麼籤合同，三年後如果沒有漲價，開發商以每年10%的利息加本金還給基金？開發商啞口無言……就因為這一句話，基金公司果斷放棄了該項目的收購。
連開發商自己都沒有信心，炒房客底氣從哪裡來的呢？
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