文｜你莫愁、舟树人 编｜宁采尘
最近，有个盘频繁出现在扒房、鉴盘后台留言，单价1.2万的它，是五象湖备案价仍未松绑的少数份子。
今天要鉴的盘是路桥壮美山湖。
其实，有关五象路桥，扒房写过。（扒房历史文章）。
鉴盘也写过（鉴盘历史文章）。
如今，再鉴它，因为它3个月涨了近1000元/㎡，还是在疫情之下。
今儿个，我们聊聊，这个五象大地主转商第一盘，到底给我们说了一个怎样的故事？
3个月涨价1000元/㎡，怎么肥四？
“扒哥，说下路桥壮美山湖”、“路桥壮美山湖怎么样？”、“为什么不扒路桥壮美山湖？”……
路桥壮美山湖，这个案名，近期在扒房后台，出现着实高频，一个上午至少5个人跑来问。
▲扒房后台
前段时间，鉴盘兄弟号“南宁楼事通”发了4月南宁报价，一大半的留言在呼唤“路桥”。
▲南宁楼事通留言截图。
路桥壮美山湖降价了，为何突然这么让人上头？
令你失望了，路桥近期没降价，而是涨价。
2019年12月开启预约，2020年1月开售，最初均价1.1万/㎡。4月初，莫愁和树哥去踩盘，置业顾问表示，最新组团“锦绣康城”均价1.2万/平，平均涨幅500-1000元/㎡。
▲路桥壮美山湖组团示意图。
涨价不奇怪，在疫情修复期涨价，确实挺“别致”。全南宁等着楼盘降价捡漏，结果，路桥壮美山湖，涨了。
而且，不仅商品房涨了，职工房指标费多了。
众所周知，路桥在转商销售前，都是福利内部职工的。不少内部员工有意将指标转出，在中介那里，就流通着路桥的指标房。
2019年5月，路桥锦绣新城指标房，在周边中介报价1.2万/㎡（含指标费和车位），指标费8万-10万元。
2020年4月，莫愁再次询问周边中介，锦绣新城指标房已经“卖完”，目前少量路桥麟城报价约1.15万/㎡（含指标），但指标费已经达20多万，近30万。
“钱景”让人浮想联翩
为什么开发商爱说故事，因为，有了故事，才有想象空间，才有涨价预期。
“买了就涨”，搁谁谁不爱？
售姐说：“万有”落地那马，给了五象南源源不断的话题。那马都要成为国际旅游区了，又有自贸区护体，更靠近五象湖核心的路桥，岂不是更有空间？
在很多人提醒，警惕被带节奏到时候，莫愁倒是有一些不同意见：这个盘或许真的有想象空间。
给你扒更多的料……
①轨道的TOD项目。
2020年2月27日，南宁市自然资源局发布一则《关于南宁五象新区玉洞片区东部地区(局部)平乐大道新村停车场上盖项目控制性详细规划深化方案的公示》。
这份控规释放了一个重要信息：2号线、3号线交汇处，要建一个TOD项目。而这个TOD项目，位于路桥整体地块东侧。
▲TOD项目示意图。（仅供参考，以最终官方公示为准）
啥是TOD？简单说，就是“地下地铁停车场+上盖综合体+毗邻地铁模式”。
对路桥来说，意味着多了一个商业配套，还是地铁口的商业体。
至于最终谁和轨道集团合作，又将是另一个“故事”。
②2号线延长线。
机场线改为郊铁后，从2号线玉洞站接入，让玉洞站成了去往吴圩机场的枢纽站。
如今再看2号线延长线，挺有意思，一端连着枢纽玉洞站，一端在平乐大道与3号线交汇。
▲2号线延长线示意图。
短短一节延长线，和2条地铁线有交集，这是1+2＞3的“故事”，而路桥壮美山湖临靠玉岭路站、那福站两个地铁口，是地铁盘。
③学区。
路桥是五象湖大地主，沿着良玉大道，至少有上千亩地属于路桥。
盘大，学区也丰富。
路桥壮美山湖周边，就有2所中学（南宁十四中五象校区和南宁四中五象校区）、3所小学（秀田小学五象校区、新村小学、滨湖路小学），规划的中小学地块更多。
不过，目前比较有话题度的学校地块，位于锦绣新城组团东侧，离在售的锦绣康城也不远。坊间一直传闻，后期有望引入天桃小学，但能否成真，得看路桥怎么谈。
▲学校所在位置。（仅供参考，以最终官方公示为准）
商业、地铁、学区，3大房价刺激利器，路桥壮美山湖都有“故事”可以说，是个充满想象空间的盘。
首付50万+，任性不止一点点
路桥壮美山湖是好，地段好，就算没有名校，配套也不会差。
这样的它，卖多少？1.2万/㎡，但首付50万+。
备案价“9”字头的路桥壮美山湖，售价1.2万/㎡，很显然，这之间的差价，都得压到你的首付里。
莫愁算了几个户型首套首付，99㎡首套首付50.7万，138㎡首套首付63.9万，141㎡首套首付60万……
据统计，南宁大部分楼盘首付主力为20万-40万之间，首付50万-60万，基本全南宁楼盘，择优选择。
▲南宁首付金字塔。（来源：南宁楼事通）
用上车路桥的60万，再往上凑一凑，拿下天瀛小户型或金中小三房，也不是没戏。
对比下来，路桥的门槛是真不低，也有点任性。
再看看地段相当的澜庭府。
以100㎡户型计算，单价1.2万/㎡，绑个20万车位（首付5万），合计首付29万，比路桥低了近一半。
地段是好，但不得不承认，门槛也是真高，活活将不少刚需拒之门外。
个别户型很“耐斯”
门槛高了，就得拿别的补。户型，或是路桥破局之法。
路桥在售的3个户型为116㎡、128㎡、141㎡，全是N+1设计，尺度挺大的。
先来看稍小的116-117㎡户型。
▲路桥壮美山湖116㎡户型图
客厅开间达到4.1米，两个次卧开间也能做到3米；还半赠送了一个生活阳台和阳光房，放在别处，起码是130㎡左右户型。
不过，这个户型存在对门、过道长等瑕疵，而且不看园林看大马路，噪音不小。
再看中等的128㎡户型。
▲路桥壮美山湖128㎡户型图
这是个更大的四房，次卧的采光面更大，住起来更舒服。
和澜庭府的125㎡四房pk，路桥的次卧一个11.8㎡，一个10.9㎡。如果业主对次卧的使用率很高，这是很实在的优势。
▲澜庭府125㎡户型图
最后是最大的141㎡户型。
▲路桥壮美山湖141㎡户型图
这个户型做到了5房，但是由于建筑结构影响，过道存在比较多的空间浪费，主卧和南向次卧也不够方正，生活阳台也是硬生生掰成了L型。
总而言之，不足是挺多的，但尺寸是可观的。
对比周边竞品把赠送空间放在飘窗和阳台，路桥多整了一个房给你，即使门槛高些，对于考虑自住的家庭，还是挺high的。
外销第一盘，亚历山大啊
诚然，路桥壮美山湖有优有劣，但困扰路桥的，似乎还有一个问题：开发经验。
“从未做过商品房的路桥，能做好吗？”对于路桥能力的质疑，从路桥壮美山湖入市以来，并未停止。
这么说吧，路桥，人家是搞基建的，现在建房子，优势有，短板也有。
优势是，路桥集团作为广西的“基建天团”，在施工领域，其技艺水平是很高的。
修路、修桥都没问题，建房子，大概率问题不大。何况人家是做个房子的，怡景苑、路桥花园别墅、凤祥名居等多个项目，都是路桥建的。
但“非科班”是路桥绕不过的坎。
和万科、恒大等世界前列的房企比起来，路桥在园林设计、物业服务、标准化施工，显然是差了一筹。简而言之，人家大牌，已经有一套完整的体系，而你只是个地产“新兵”。
不过，对此，莫愁有个大胆的猜想：这是路桥外销的第一盘，要打响第一枪，品质可不敢扑街。
莫愁看了路桥一期楼栋，外立面是真石漆，门窗南南铝材，楼间距也保持在舒适空间……“减配”、“降标”、“偷工减料”这些在路桥，发生几率或许不大。
守住质量关，就是路桥壮美山湖弯道超车的资本。
@鉴语：狠狠地扬长避短，才可能有续集
莫愁一直认为，没有拿满分的楼盘，每一个盘都有自己的优势和短板。
就拿路桥壮美山湖来说，地段拿了高分，配套拿了高分，户型及格以上，但门槛真的有点高啊。
不过，当外界条件越来越好，楼盘的压力和包袱就越来越大，当你被购房者期待，千万要顶住才是。
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