各位从事房地产工作、以及热爱房产的伙伴们：
大家下午好。
今天我们开展的课程，是简单聊一聊房地产的硬广与软广。
贾语村言，不必较真。
在大多数情况下，硬广是和软广相对应两种稿件形式。
硬广大家相对都比较熟悉：
- 在马路边的广告牌上看到的“一府含天地 洋房藏美境”
- 在汽车广播中收听到的电台广告“首付十万住皇姑！华润最新力作，众望加推。80到110平精装高层……”
- 在网络上看到的“金廊智慧大宅生活 H6#观景大宅 倾城加推 ”
这些都是硬广，简单、清晰、直接。
但是呢，随着经济发展，老百姓见识越来越广，对传统广告几乎完全免疫了。
没有新奇的感觉，更多的是抵触的心理。
而且，很多媒介投放的价格之贵，是普通百姓完全想象不到的。
比如说，上面图片里面，黄河北大街的户外广告，投放一个月的价格不会低于6位数。
而渠道商往往还要求合同至少半年起签，投一次广告，就烧光一套80平的两房。
你开车听到的广播，只有十几s，你还没有听清楚说的是什么，就已经结束了。
再想仔细听听是售楼处电话是多少，没等听到下一轮，就已经到家下车了。
这样的语音广告，你投放一周，电台会收你至少5位数。
收费贵一点的，你若连续投它半个月，一辆轩逸就烧没了。
像是近两年在电台高频率“霸屏”的XX近视眼镜，不知道花了多少广告费。
还有传言说，有的听众实在是听烦了，还把人家商家投诉了。
这种广告，95%的商家是烧不起的。
商场里的饮品店，一杯奶茶要你30块，你无论何时去，都得排上一个小时队。
这么火爆的买卖，你若让小老板投上一块广告牌，那两年就白干了。
只有极大的公司，才能集中力量办大事，经得起如此的消耗。
像是开发商，车企，小罐茶。
价格如此之高，但是效果嘛，却并不明显。
那为什么企业还愿意花钱去做呢？
因为现在硬广起到更多的作用，不是“宣传卖点”，而是“加强存在感”。
什么样的存在感是最强的？
就是你不用去注意到它的存在，但是你知道有这么个东西。
当你有一天真的产生相关的需求时，脑子里第一时间浮现的就是它。
不是真的需要你知道我在卖高层还是洋房，多大的户型，带不带花园，中式的还是英伦的。
我只需要你知道“保利是做房地产的”，就ok了。
基于此，我们可以很快的分析出，所有媒体提供给你的统计数据，都是虚假的。
不是某一家，是所有，任何一家，都是虚假的。
假如有一天，你坐上了一家企业的高层，某个广告渠道商找到你，说：
“王总，投放我们这块广告牌，转化率非常高。上个月我们和某某开发商合作，售楼处统计至少1500次来电，270组有效到访。”
你要知道，这些数据，全部都是虚假的。
因为即使是统计者，也根本无法有效的去识别这组客户的获知途径。
你会回想起你是哪个月的哪周，在全市的哪块广告牌上，第一次知道这个楼盘吗？
只有刚看到广告，马上驱车前往的急性子，才可能是真实有效的。
那为什么有的企业明知是虚假的，还愿意投放呢？
一方面原因，是我们刚才说的品牌构建必须的存在感。
而另一方面，是各行各业都存在的rake-off，这里就不多提了。
大部分硬广的形式以及作用阐述完，我们来说今天的主角——软广。
软广相对于硬广而言，精妙之处就在于一个“软”字，好似绵里藏针，收而不露。
它追求的是一种对市场的吸引力和对客户的说服力。
举个例子，中海和金地都是不错的房地产开发商，相比较金地，中海的央企品牌是很大的优势。
如果我是中海，硬广的表现形式会是这样，简单明了。
“央企中海，实力钜献”
但是软广，它不会直接告诉你，“买中海，因为中海是央企”。
它会写，《这家央企盯上大沈阳，豪掷百亿意欲何为？》
你会在阅读的不知不觉中，从央企了解到中海，再被央企的品牌实力灌输，了解到央企中海正在沈阳布局的某个楼盘，而且即将加推，央企责任，价格非常合适。
如果说硬广的作用，是生硬的，生硬到你想回避却回避不掉，成为你生活背景的一部分。
那软广的作用，就是一种自卖自夸的“艺术”，用你发现不到的形式，精准的捕捉你。
最开始的软广，很简单，就是把我的卖点，清晰的，一条一条的列清楚，供您审阅。
但是，水无常形，兵无常势。
任何一种广告形式，见的多了，身体里自然就会产生抗体。
所以软广也是需要不断的推陈出新，打动客户，打动市场。
你讨厌我滔滔不断的给你讲央企，好，那我来做一场公益，给你看公益报道。
你讨厌千篇一律的精修照片，好，我来拍摄一段抖音。
你讨厌我给你列应该购买的12345点理由，好，我找个V来教你买房技巧。
你以为我是在做公益，不，其实我是在做品牌。
你以为我是在拍抖音，不，其实我在宣传我的精装修。
你以为我在教你买房技巧，不，其实我是在给某个楼盘打广告。
商业行为是复杂的。
在外行人眼里，房地产投资是一件很简单的事情，知道它，找到它，掏钱购买，坐等升值，然后就完事了。
但是在内行人眼里，我们的逻辑是倒过来的，我们不光要清楚怎么买，更要清楚开发商是怎么卖的。
这样我们对于房地产这件事，整个卖出买入环节才会形成一个闭环。
做的时间久了，经验足了，才能反思清楚自己在哪里犯了错，在哪里丢了钱。
那么对于投资者而言，哪种广告是最有用的呢。
是字字斟酌的软广，还是熟视无睹的硬广？
其实是信息量更少的硬广。
因为硬广的信息是更真实的。
硬广表现出的信息，往往是在不违反广告法的前提下，开发商经过精挑细选，保留下来的最核心的信息。
等你卖出时，大概率当年硬广上给你留下印象深刻的卖点，依然还在。
而软文呢，是经过加工的，人为刻意摘捡的。
想表达的东西太多了。
有必须要买的情怀，有不得不说的感动，有言之凿凿的分析，有理性大胆的预判。
严重干扰投资者的心绪，不成熟的投资者，极容易被打动，做出不理智的行为。
所以，作为一个投资者。
如果你就是懒到不能亲自去踩盘，但还想要了解这个楼盘的大概情况。
怎么做？
找找这个楼盘的硬广，看看它在说什么，真正有价值的，也就这么回事了。
但是对于地产从业者，你最应该学会的，其实是软广。
硬广只需要你掏钱就行了，知道怎么打软广，客户才能精准，领导才能欢喜，前途才能明朗。
好了，下课。祝大家发财。
2020.4.24
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希望能够结识更多热爱讨论房产的朋友，分享成长，房患未然。
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