博法律師說
第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。
基本案情
2014年12月17日，債權人中金瑞鼎中心（甲方）與債務人鑫四海養殖公司（乙方）簽訂了《山西鑫四海養殖有限公司股東借款合同》，其中載明，葛軍同意以其名下位於太原市杏花嶺區約10000平方米的54套商品房為上述條款約定的回購義務承擔連帶擔保責任。該54套商品房已在太原市房管局做了網籤備案手續，產權無異議，鑫四海養殖公司股東葛軍在乙方中籤字。
後因到期未償還借款及股權回購款項，中金瑞鼎中心和中鑫智融公司按約定仲裁條款分別訴至北京仲裁委員會，裁決被申請人應向中金瑞鼎中心償還其全部借款本金及利息、違約金和仲裁費。仲裁後各方均未履行，2017年4月12日北京市第二中級人民法院就網簽在葛軍名下的案涉房屋予以查封。
在此之前，葛軍與鑫四海房地產公司簽訂的《商品房買賣合同》載明葛軍以一次性付款207475元方式購買案涉房屋。鑫四海房地產公司於2015年3月13日向葛軍開具內容為收到葛軍上述金額房款的收據一張。案涉房屋在太原市房地產管理局辦理了網籤登記備案。後鑫四海房地產公司起訴葛軍，經山西省太原市杏花嶺區人民法院審理，判決解除雙方簽訂的包括案涉房屋在內的54份《商品房買賣合同》。
另外，在2009年11月26日，韓曉平與鑫四海房地產公司簽訂《房屋認購協議》，約定購買案涉房屋，房屋價款為372932．4元，以鑫四海房地產開發有限公司所欠鄭才保（韓曉平丈夫）的工程款抵頂全部購房款，鑫四海房地產公司於2009年11月26日出具收據表明收到韓曉平購房款372932．4元，現案涉房屋已被韓曉平佔有使用，但一直沒辦理產權登記。
博法律師·案件解讀
最高人民法院《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（以下《查封規定》）第17條規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”
在這個案件中，韓曉平與山西鑫四海房地產開發有限公司簽訂《房屋認購協議》，約定以鑫四海房地產公司所欠鄭才保（韓曉平丈夫）的工程款抵頂全部購房款，雙方成立房屋買賣關係。法院根據案件查明的事實，確認案涉房屋非因韓曉平自身原因未辦理過戶登記，因此人民法院不得查封該房產。
審理過程
一審審理過程
一審法院認為：本案當事人爭議焦點如下：1．韓曉平與鑫四海房地產公司之間是否成立房屋買賣關係；2．如韓曉平與鑫四海房地產公司成立房屋買賣關係，其效力如何；3．韓曉平對執行標的是否享有足以排除執行的權利。
一、關於韓曉平與鑫四海房地產公司之間是否已經成立房屋買賣合同關係。2009年11月26日韓曉平與山西鑫四海房地產開發有限公司簽訂《房屋認購協議》，約定購買案涉房屋，房屋價款為372932．4元。韓曉平提供證明顯示，以鑫四海房地產公司所欠鄭才保（韓曉平丈夫）的工程款抵頂全部購房款，鑫四海房地產公司於2009年11月26日出具收據，收到韓曉平購房款372932.4元。韓曉平提供的山西省鑫四海物業公司物業費收費單、採暖費收據、購水電回執單顯示，現案涉房屋已被韓曉平佔有使用。雙方《房屋認購協議》已對房屋買賣關係中的權利義務作出具體約定，結合《房屋認購協議》簽訂以及後續履行情況，以及庭審中韓曉平主張雙方成立房屋買賣關係，一審法院認定韓曉平與鑫四海房地產公司之間已就成立房屋買賣關係達成一致意思表示。
二、關於韓曉平與鑫四海房地產公司房屋買賣關係的效力。韓曉平與鑫四海房地產公司之間的房屋買賣關係符合合同成立的一般要件，如不存在無效情形，應自成立時生效。結合本案證據，韓曉平與鑫四海房地產公司房屋買賣關係的效力應屬有效。
三、關於韓曉平就案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權利。一審法院依照《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條的規定予以判斷，韓曉平同時滿足該條規定的條件即足以排除執行。參照該條規定，一審法院審查如下：
1．韓曉平與鑫四海房地產公司簽訂《房屋認購協議》系合同當事人真實意思表示，雙方成立真實買賣關係。
2．根據韓曉平提供的收據等支付憑證確認的韓曉平已付《房屋認購協議》約定的總價。
3．韓曉平提供的山西省鑫四海物業公司物業費收費單、採暖費收據、購水電回執單顯示，案涉房屋已被韓曉平合法佔有使用。
4．根據本案查明的事實，案涉房屋非因韓曉平自身原因未辦理過戶登記。中鑫智融公司雖不同意韓曉平的訴訟請求，但未提供相應的證據予以否定。因韓曉平享有上述權利，故中鑫智融公司一房多賣享有優先效力等理由的主張不應得到支持。
綜上，韓曉平符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定的條件，其享有足以排除人民法院繼續執行的權利，其請求停止對案涉房屋執行的訴訟請求且請求解除預查封，一審法院予以支持。
綜上所述，韓曉平提出的對案涉房屋停止執行並要求解除案涉房屋查封或預查封的訴訟請求具有事實和法律依據。
二審法院認為
二審法院補充審理認為：葛軍與該公司簽訂《商品房買賣合同》的真實目的系設定擔保，而非買賣房屋，相關合同僅為設定擔保的途徑和形式，故依據雙方真實意思葛軍並不負有向該公司支付購房款的合同義務；因此，該公司無權以葛軍未支付購房款為由要求解除案涉《商品房買賣合同》、進而要求解除對案涉房屋的預查封措施。
依據中鑫智融公司的上訴請求以及韓曉平的答辯意見，結合本案事實，本案的爭議焦點主要有以下三個：一是中鑫智融公司對案涉房屋是否享有優先受償權；二是本案能否適用《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條的規定；三是被上訴人對案涉房屋是否享有足以排除執行的權利。現分述如下：
第一，在鑫四海房地產公司作為案外人提起的執行異議之訴中，本院生效判決僅認定“鑫四海房地產公司與葛軍簽訂案涉《商品房買賣合同》的真實目的系設定擔保”“相關《商品房買賣合同》系設定擔保的途徑和形式”，事實上鑫四海房地產公司只為葛軍辦理了網籤備案登記手續，而並未為中鑫智融公司依法辦理不動產登記手續，故中鑫智融公司對於案涉房屋不享有物權性的優先受償權。
第二，依據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定，在鑫四海房地產公司的債權人以該公司為被執行人申請執行的過程中，如果買受人符合該條規定的四個要件，即有權排除對案涉房屋的執行。本案中，中鑫智融公司系申請執行人，被執行人系葛軍而非鑫四海房地產公司；只是由於葛軍與鑫四海房地產公司簽訂《商品房買賣合同》並辦理了網籤備案登記手續，中鑫智融公司才有權申請對案涉房屋實施預查封；中鑫智融公司在對於案涉房屋實施預查封之後享有的權利不應強於鑫四海房地產公司其他債權人在對於案涉房屋實施查封之後享有的權利。依據“舉重明輕、舉輕明重”的原則，如果被上訴人證明其符合上述司法解釋條文的規定，則當然有權阻卻中鑫智融公司對於案涉房屋的執行申請，故本案應參照適用上述條文。
第三，一審法院認定被上訴人符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定的條件，對案涉房屋享有足以排除執行的權利，依據充足；中鑫智融公司的上訴理由難以成立：
首先，其主張案涉《房屋認購協議》並非合法有效的商品房買賣合同，沒有法律依據；其主張該協議存在事後補籤的可能，無證據相佐。
其次，鑫四海房地產公司認可被上訴人以其他債權抵銷案涉房屋價款並出具了收據，被上訴人也就該其他債權的真實性提交了相當的證據，至於該其他債權的原權利義務人是誰、發生的原因是什麼，並不影響抵銷的成立與效力；就被上訴人是否清償案涉房屋價款，鑫四海房地產公司確曾先後作出自相矛盾的陳述，但此情節不足以推翻被上訴人提交的相關書面證據的證明效力。
再次，被上訴人對於案涉房屋未辦理過戶登記的原因作出瞭解釋，中鑫智融公司雖不承認但並未提交反證。
最後，中鑫智融公司主張被上訴人涉嫌以惡意訴訟為手段協助被執行人鑫四海投資公司逃避強制執行，無證據支持。
綜上所述，中鑫智融公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決正確，應予維持。
閱讀更多 博法律師 的文章
