4月23日，已多年不拿宅地的萬達，罕見地在江蘇鹽城拍下一宗純住宅地塊！
業內普遍認為這是萬達要重新入局土地市場的前奏，是萬達重回地產行業的信號之一。
是的，曾經表示“原則上2020年以後，萬達不再搞重資產，全部為輕資產”的王健林要回來了！在這個被認為全面轉型輕資產的關鍵年份，在“去地產化”5年的時候，萬達重回地產，重拾當年走出大連、發家壯大的根本。
為什麼？
護城河正在消失
6年前，萬達房地產開發風頭正盛，地產銷售額位列行業前三，不動產持有物業面積全球第一。獨創的商業地產標準化模式，被同行競相學習，萬達成為實體商業中堅力量，樹立了極強的品牌形象和價值。
但隨後，為挖深護城河，王健林開始進行“去地產化”轉型——想從以房地產為主業的企業轉型為高科技服務企業，商業地產也開始強調以輕資產為主。
然而， 事與願違。
2017年，在外部融資收緊之後，萬達開始出售資產。當年，萬達旗下十三個文旅項目的91%股權以438.44億元出售給了融創，77家酒店以199.06億元出售給了富力地產，資產大幅縮水。
變賣六百多億資產之後，萬達的負債減輕，王健林開始“悶著頭賺錢”，重建商業聲譽和金融機構的信任。
在2018年的年會上，王健林哭了。萬達也迎來史上最艱難時刻：萬達商管A股上市困難、文旅資產幾乎清倉、核心團隊人員流失、院線虧損、萬達房地產開發板塊的銷售額一落千丈。
2020年4月14日，萬達電影對外發布了2020年第一季度業績報告，預計今年一季度實現歸屬於上市公司股東的淨利潤為虧損狀態，虧損規模在5.5億元-6.5億元之間。
AMC院線關閉了1000家影院、600名員工暫時停職之後，又面臨著債務違約風險，有可能申請破產保護。儘管萬達集團馬上出面澄清，但AMC股價在4月12日、13日兩天內暴跌了37%。7年前萬達耗資200億人民幣收購的這所全球最大的院線公司，最新的市值是18億人民幣（2.54億美元）。
萬達寶貝王，也在今年4月12日被爆出100%股權出質。萬達體育已將其核心業務鐵人三項以7.3億美元出售給了美國私有公司Advance。
萬達商管在上週發行了3年來首次境內債，註冊規模為50億元，利率水平當週最高，為4.89%。
……
聲勢浩大的“去地產化”，經歷了這6年的內外焦灼，最終黯然收場。
還是地產開發的錢“更好賺”
其實，這6年間，萬達也是一直在“去地產化”和重回地產之間搖擺，有過空前的轉型決心和雷霆舉措，也面臨了被反超的失落、收入下降的陣痛。更為致命的是，國內優秀的商業運營公司正在增加，和他們相比，萬達集團依靠萬達廣場建立的護城河正在消失，公司在核心城市已經很難再拿到那麼便宜的地了。
驀然回首，還是地產開發的錢“更好賺”。王健林也不得不正視這一事實，開始低調回頭，重新要求提升地產開發的貢獻，開始重新發揮它最核心的拿地能力。
其實這兩年，萬達也在土地市場發力拿下不少項目，例如杭州富陽萬達廣場項目、延安萬達城、蘭州萬達城等文旅項目等。
今年以來，又繼續在天津、四川眉山、浙江台州、廣東河源等地新增萬達廣場項目。
梳理萬達自2019年以來獲取的地塊發現，住宅佔比顯著提高：延安萬達城7宗地塊，4宗是住宅，佔總建築面積比達到80%。近半年內拿下河源項目，也多是以住宅為主。比如，河源項目住宅用地總建築面積佔比達到約84.5%。
今年以來，萬達迴歸住宅開發市場的跡象越發明顯。早前4月23日，萬達還罕見拿下江蘇鹽城純宅地。
重提規模
萬達核心拿地優勢還存在嗎？
除開始拿地外，萬達也將今年的銷售目標設定為1000億元。儘管受制於疫情影響，這一目標完成的難度加大，但截至目前，萬達並未因疫情影響改變千億目標。
業內人士普遍認為，萬達最核心的就是拿地能力，萬達拿的地，尤其便宜。
萬達曾在一份招股書中寫道，“萬達…的新項目中，上海某區項目樓面地價不到1000元，當地一般地價至少要3000元。我們在北京長安街西邊拿的地，樓面是2400元，而一街之隔的另一塊地樓面地價是6000元。青島項目我們的樓面地價是2100元，和我們相隔的項目則是8000元。”
通過萬達廣場的號召力吸引人流，抬高所在區域的土地價值；通過引入購物中心和豪華酒店，改變城市/新城形象，還能創造持續稅源和增加就業——這一直是萬達模式的核心——一方面通過低價地降低開發成本、吃到土地紅利；另一方面藉助“配建”的住宅部分快速回籠資金，維持正常現金流，繼續滾動。
在這個模式中，萬達拿到便宜的土地，地方政府獲得形象和整個版塊的土地價值提升，這是一個雙贏的交易。
在萬達風頭最盛的那些年，王健林曾透露，每年到萬達總部邀請其投資的城市有上百個，萬達只能從中挑選30%來做。財新曾在報道中評價：“這種強勢的‘選擇權’，使得萬達在與地方政府的合作談判中總能處於‘類似於甲方’的優勢地位。”
在前幾年，萬達商業都會帶動銷售型產品，無論是商鋪還是周邊的居住產品，都有人買。無論是萬達商鋪，還是萬達項目中的住宅產品都是搶手貨。
但最近幾年，在北京、上海等發達城市，萬達廣場正在失去其號召力，被大悅城、萬象城、龍湖天街搶佔風頭。而在二線城市，新城控股、寶龍、蘇寧、保利、正榮等企業也在分食市場。
那麼，想要再次突破規模的萬達，在如今競爭越發激烈的土地市場，原有的拿地優勢還存在嗎？
充滿挑戰！
一位接近萬達人士認為，萬達這幾年在商業、電影、體育、文旅、大健康等產業上建立自身護城河，非其它房企能及。萬達現有投資邏輯與過去有一定區別，目前更傾向於多產業的一攬子投資，而不是單一項目。
“政府需要什麼，就配什麼”，可以看作萬達轉型以來的成果，畢竟現在的大型項目投資都離不開商業、文化、體育等產業加持。
比如在商業廣場方面，萬達在全國範圍內深耕多年，依舊享有優勢。特別是在下沉市場，發展空間還具有一定想象力。
商業發展由一二線發達城市向三四線城市普及的趨勢顯著。據2019年9月萬達發佈的《萬達商業白皮書》披露，彼時萬達廣場已開業項目數量中，一線城市23座，二線城市92座，三線城市97座，四線城市82座——三四線項目數量佔到了61%。
而三四線城市商業發展水平又相對落後，商業模式仍以傳統住宅底商及商業街為主，大型商業廣場較為缺乏，市場潛力巨大。
“投資三四線城市也是沒有問題的，但它的去化十分有限，整個城市的面積都不大，市場很容易飽和”，一位商業地產資深人士表示，“而且現在越來越多的開發商也在做商業地產，競爭多了，萬達的優勢就被拉低了。”
在傳統房地產進入“白銀時代”和“房住不炒”的大環境下 ，萬達重提規模並非易事。今年的地產行業環境相比前幾年，快速增長壓力更大，行業排名靠前的大部分房企，都降低了今年的預期增速。已經掉隊的萬達地產，能否順利達成目標，充滿挑戰。
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