| PART 1 |
△塘栖古镇
许久没有上新的东湖板块周五晚上领出一张预售证，禧瑞江南高层精装2.66万元/㎡，奠定了周边新盘价格领售的基调，大抵围绕2.66万元的均价上下浮动。
杭城近郊楼盘的现状已是基本攀上2字头的均价，再往中心，均价再往上，3万元+、4万元+，预算需要以300万元为基数往上计划。
然而，对刚需而言，手上预算或许并不能满足上述的单价选择，但能在杭城安居乐业的心愿驱使着他们到杭城外围或者更外围寻找“买得起”的家。
于是，房叔团队多次前往大江东、戴村、富阳，希望可以为刚需们实探到适合的楼盘，在买房路上不走弯路。
这一次看看城市以北，沿着秋石城市中轴一路北上，看看温婉的江南水乡，差不多是杭州市区工作、生活通勤能够接受的最北——塘栖。
目前塘栖新房形成三足拱立的格局，分别是纯小高层设计的的招商雍澜府，及高低搭配的随塘，规划为洋房和合院，叠加产品价格系数后单价和总价大幅上涨。
另外一个就是今天的主角，高层均价1.97万元/㎡的合景观棠明月府。
| PART 2 |
2019年3月底，竞买人杭州煜锋商务服务有限公司（合景泰富）以总价49655万元竞得余政储出[2019]15号地块，楼面价10484元/㎡，溢价率49.77%，自持比例2%，需配建公租房面积为2368.2㎡。
该地块出让面积23682㎡，容积率2.0，建筑面积47364㎡，建筑限高50m。
大概五个月后，合景塘栖商住地案名公布——“合景观棠明月”。
观棠明月府相较另两个在售项目最直接的优势在于，与板块内目前综合体嘉凯城城市客厅直线距离约300m，穿过一条运溪路即可到达。
观棠明月府东侧塘栖第三中学，在西面有一侧门，未来小业主们进出学校非常方便。
直线距离1km内，还有塘栖镇第三小学、塘栖一小等学校资源。
从观棠明月驾车约5分钟可到达塘栖古镇，感受历史留下来的江南富庶底蕴。
| PART 3 |
△观棠明月府鸟瞰效果图，2号楼已罄
观棠明月府规划了6幢16-17F高层、8幢排屋和1幢8F公租房。
高层主要沿北侧绿荫街和东侧文苑路分布，排屋则在西南侧，配建的公租房设在东南角4号楼。
其中1、14号楼一楼架空，设置儿童游乐区、健身区域等楼盘功能区。
楼盘的人行出入口和车行出入口均设在东侧文苑路上。
楼盘目前已售排屋5、6、7、8、9、10号楼和高层2号楼，预计5月中旬将加推高层1、3号楼。
高层户型包括约95㎡三房两厅、101㎡三房两厅、123㎡四房两厅、128㎡四房两厅。
目前展示样板间开放的是128㎡户型。
从装修明细看，2500元/㎡的装标包含格力中央空调，白色乳胶漆墙面，老板油烟机、燃气灶、消毒柜，科勒盥洗盆、马桶，整体装修配置偏刚需。
进样板间前的自动鞋套机，体验还是不错的。
售楼部建设在运溪路上，后期会拆除，由市政负责进行绿化景观铺设。
售楼部出口的提示立牌。
楼盘南侧运溪路是一条重要主干道，各式车辆来来往往，对楼盘南面楼幢会有一定噪声影响。
楼盘西南侧为锦绣名邸。
矗立的电线架和各种缠绕的电线，观感不佳。
与楼盘一路之隔是塘栖目前唯一的综合体“嘉凯城城市客厅”，进出的多是来超市买菜的爷爷奶奶，整体比较有生活气息。
楼盘西侧靠沙目港河，水质尚可，有不少垂钓爱好者正在河边等待鱼儿上钩。
管道、电线架，拉低了楼盘周边的界面整齐感。
过河继续往西是贝利栖溪公馆，2012年年底交付入住。
正对楼盘北侧，目前正在施工的是农贸市场，预计2021年完工，未来业主日常生活的便利度会有较好的保障。
楼盘北侧的绿荫街是一条颇有生活氛围的道路，两侧小区底商涵盖了餐饮、家居装饰、教育机构等。
楼盘西北侧乐苑小区，据称为医生、老师的分配房。
楼盘东面为派出所及塘栖第三中学。
观棠明月府建设进度实景。
| PART 4 |
约95㎡三房两卫A1户型 →
| 优点 |
①三开间朝南，采光较好
②U型厨房，操作性好
③主卧带独立卫生间，私密性好
④类四叶草，全明户型
⑤南向房间带飘窗，增加空间感受
| 缺点 |
①缺少独立玄关
约101㎡三房两卫B户型 →
| 优点 |
①边套全明户型，采光通透性较好
②客餐厅一体竖厅设计，空间较为开阔
③主卧带独立卫生间、半开放式衣柜，私密性较好
④U形橱柜布局，动线流畅
| 缺点 |
①南阳台较小
约123㎡四房两卫C1户型 →
| 优点 |
①三开间朝南，采光较好
②U型厨房，操作动线流畅
③主卧带独立卫生间、衣帽间，私密性好
④边套户型，通透性好
⑤全明户型
| 缺点 |
①公卫采光一般
②无独立玄关
约128㎡四房两卫D户型 →
| 优点 |
①三开间朝南，南向带阳台或飘窗，舒适性较好
②双阳台设计
③主卧带独立卫生间、L型衣柜、阳台
④边套户型，通透性好
| 缺点 |
①南北通透性稍差
| PART 5 |
△观棠明月府高层效果图
塘栖的历史可追溯到北宋，从当初一个小小的打渔村发展到如今以“旅游”为主的小镇，塘栖也完成了自身的华丽转变。
然而成长的进度稍显缓慢，大型商业需求和医疗配套等需要依靠临平新城来满足，与主城之间联系的主干道也不多。
好在，根据地铁远期规划，地铁9号线北段大概率会继续延伸至塘栖，这对塘栖人民而言，无疑提高了往来主城的便利度。
从钱江新城向北延伸至塘栖，直线物理距离超过25km，如果是车行距离更是接近30km，这对于塘栖来说是天然的弱势，且难以短期扭转。
城市远郊板块大多数为城市的刚需及本地的居住配套区，塘栖自然也不例外。
连接塘栖与城区的主要通道为秋石快速路及秋石北路，一路向北，这是塘栖作为主城居住配套最大的底气，但高峰期超1小时的通勤时间也决定了板块的未来。
加之，向北延绵的城乡结合带，没有城市资源的大幅倾斜，塘栖的未来一望便可见底。
若对比绕城以内的崇贤，或者配套及路网更具优势的临平山北，塘栖的可买性较为一般。
物理距离天然的弱势，路网的单一，塘栖依旧是那个江南水乡，离都市之路依旧遥远。
好在，根据地铁远期规划，地铁9号线北段大概率会继续延伸至塘栖，这对塘栖而言，提高了往来主城的便利度，但概率总归是概率，现实依旧在眼前。
作为本期跑盘的主角——“观棠明月府”，虽占据了塘栖较核心位置，且紧邻目前板块内小型综合体，离旅游景点塘栖古镇也不远。
高层均价1.97万元/㎡，套均总价约180-260万元，总价门槛似乎不算太高，但成长性决定这个它只适合通勤相对便利度的购房者“自住”；更何况，开发商合景在杭州的既往开发口碑也并不好。
毕竟预算200万元以下定居杭城的选择已是愈发艰难，刚需之难，难于城市门槛需求量超乎想象。
周边次新房春风江南府成交较为活跃的小户型，总价约在150万元，若着急入住，这类二手房也可多比较选择。
除却观棠明月，塘栖其他新盘均价已超2万元/㎡，已然高过了相对更优质的临平山北，投资是必须谨慎了；自住，近者相比临平山北和超山板块没有任何优势，远者同样弱于大江东、空港、高桥、崇贤这些板块。
-END-
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