文 | 程立
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今天開始，給大家介紹杭州還未正式露面的全新住宅項目，共計151個。
文章分上下兩篇。
上篇介紹的主城區；
下篇介紹餘杭區、蕭山區、富陽區和臨安區目。
為了方便大家查閱，我們將這些全新的項目信息製成表格，包含了項目名稱、項目所在版塊、拿地時間、拿地價格、參考單價、拿地成本佔比（拿地價格/參考單價）以及佔比排序這些內容。
每一節，我們對區塊、板塊做了簡單的分析。
希望能夠對大家有幫助。
以下內容特別說明：
1、除了基礎信息外，專列了拿地成本佔比這一項，目的是為了讓大家對同一區內的項目，拿地成本高低有個基本的概念。一般來說，拿地成本越低，房企的利潤空間越足。
但是，由於各項目地塊指標不同，很多隱性成本無法計算清楚。譬如配建公租房、養老用房、學校、公園綠地等。還有商住項目商業佔比較大的，地價也會偏低。
尤其部分早些年拿地的項目，這個比值會特別低，實際上卻存在較大的財務成本。因此，這個指標只能作為一種參考，不能作為唯一評判標準。
2、參考單價以兩種形式表示。帶有雙限字樣的，是官方拍地時明確的最高銷售均價。其餘的，則是參考周邊現有售價，或者周邊地塊限價推導出的可能的銷售價格。
3、部分項目詳細數據缺失，歡迎大家補充。
主城區小計58個全新的項目。其中上城區7個、下城區8個、西湖區5個、拱墅區9個、江乾區20、濱江區4個和錢塘新區5個。
上城區
上城區限價一直是杭州最高的，除了一些老破小以外，幾乎新的項目都定位在高端改善。
原因也很簡單，這裡既靠近杭州永恆的中心西湖，又緊挨著新的市中心錢江新城。皇城根兒這四個字，是上城區最佳的寫照。
7個新項目，有四個項目並不確定今年是否能開，拿地時間都比較早，有數據的顯示都已超過十年，另外兩個沒有數據的，時間也並不短。
象牙海岸和定福閣都是濱江收購的項目。西子御園都是準現房了，隔幾年就傳一次要開，但最終都未領出預售證。西湖天地二期，目前也還是工地初期狀態，位置是好的一塌糊塗，就在西湖大道索菲特酒店的正對面。
這幾個項目也真的可以稱得上是豪宅了，估計套均總價都要過3000萬，並不是一般人能夠購買的。
真值得我們關注的是位於望江新城的新世界項目和融創濱江御潮府。
新世界總價97.9億競得該宗地，即將帶來K11。24859元/方的拿地價格看上去比融創45325元/方低很多，但由於商業部分需要自持，住宅部分僅佔39%，所以利潤空間並沒有想象中那麼大。這也是繼嘉裡和恆隆，又一個進駐杭州的港企商業巨頭。
而融創濱江御潮府的拿地價看著挺高，其實也就比保利上品略微高。何況，上城區這種寸土寸金的位置拿地的企業，更多的是要做標杆，而非僅僅是業績任務。
融創+濱江的組合，品質、外貌，應該都是頂尖的，非常值得期待。
下城區
自從武林廣場成為市中心後，下城區一直處於杭州房價的金字塔尖。
只可惜擁江中心確立後，由於下城區沒有太多可以開發的土地，漸漸沉寂下去。
這說明有地才能有發展，於是上城區拆出了一個望江新城，下城區則拆出了一個武林新城。從文暉到東新，再到石橋，一路向北是下城區發展的方向。
下城區這8個項目，充分說明了，杭州政府在調控上的手段是極為有效的。
2017年的兩塊地，樓面價是8塊地中最貴的。而最便宜的地，則是2019年9月拍出的。
兩年時間，地價不漲反降，調控，不僅僅控了房價，也控住了地價。
只有保證了足夠的利潤空間，才能夠讓開發商有信心繼續拿地，才能維持杭州土地市場的可持續發展。可謂是用心良苦。
下城區文暉、東新單元的位置很不錯，處於新老城區的交匯處，一邊是繁華，一邊是未來。
最重要的是，這裡的樓盤大部分會被老杭州人買走，所以不需要講故事，投資客不會很多。品質居住，應該會是這些盤的主題。
重點推薦三塘的中冶錦繡華府。理由很簡單：現房+成熟配套。
西湖區
西湖區2017年有四塊地，一直未開盤，其中三塊是因為現房要求。
三墩北，一定是今年的熱門板塊。原因也很簡單，這裡擁有西湖區的教育，卻比餘杭區和蕭山區不少板塊都要便宜。
留在主城區，真的不是樓盤推廣一廂情願講講的，大部分人還是真的很想買在主城區。不僅僅為了通勤的方便，更重要的是為了學區。
2.8萬的價格，擁有西湖區的學區，怎麼看都是划算的。所以，三墩北性價比很高。
而且，這裡想象的空間也很大，往西3公里不到，就是雲谷，讓人情不自禁的期待，這裡成為下一個濱江。
拱墅區
拱墅區的樓市操盤能力，在杭州數一數二。橋西、申花，再到運河新城，總是高潮不斷。
品質開發商+學區是其運作成功的嫻熟手段。
整個區從剛需到改善，產品全覆蓋。申花定位高端改善，運河新城和祥符走品質初改路線，桃源和田園3萬出頭的價格，算是市中心剛需的門檻了，畢竟這裡離武林廣場直線距離不過就10公里左右。
看一下拿地成本佔比的排名，2019年雙限之後，開發商拿地成本有效下降。
杭房建發養雲靜舍和融創杭源裡都是極為值得期待的產品。
這樣的產品不可能萬人搖，總價段擺在那裡，受眾群體有限。但在想要買的人群中，這兩個配套好，品質好，生活便利，什麼都好的居住型樓盤也得靠搶。
香港置地運河新城拿的地，比一年前融創運河灣的兩塊地的平均價要便宜10%左右，但3.8萬元/方的限價幾乎持平。如此看來，整個運河新城無論在運河的東面還是西面，限價應該是一致的。
3.8萬元/方的限價，要高於蕭山市北、九堡，可別覺得這裡貴了。如果你搞清楚，南面一路之隔的橋西，均價在4.5-5.5萬元/方的區間內，你就可以get到運河新城的價值所在了。
更重要的一點是，這裡地不少，至少五年內，都有足夠的發展空間。
特別要提的是祥符板塊，從供應量看，這裡三個盤。要知道政府一旦開始某個板塊大量推地時，也就是這個板塊快速發展的機遇來了。
拿地最便宜的金地祥符東項目，佔據成本優勢，值得期待。
江乾區
江乾區是未來主城區的供應大戶。20個盤，佔據了主城區全部58個盤的近35%。第二多的拱墅區，只有其一半不到。
江乾區主力供應量在大城東，包括了城東新城、艮北、筧橋和九堡。這幾個板塊都存在著一些通病。
1、不便宜。相對於目前的城市界面來說，這幾個小板塊都會讓人覺得不便宜。同時，板塊的價格體系，在杭州城裡也是排在前列的。
2、供應量大。這裡是杭州少有的政府動遷，整區拆平的地方。因為地多，所以供應量很大。這種情況G20之前就已經開始了，並且將還要持續一段時間。
3、上游板塊建設遲緩。
城東新城和艮北的上游板塊是錢江新城江河匯流處和錢江新城二期。而這兩個板塊本身又是筧橋和九堡的上游板塊。
理論上，一般是上游板塊建設有成，向下遊板塊外溢，自然發展。但整個城東，在政府力量的主導下，上中下游齊頭並進就導致了消費力分流。
綜上三點，大城東很難出現萬人搶房的現狀。沒有滯銷，已屬不易。
但是，很多問題要反過來看。
正因為這裡的位置絕佳，是擁江發展的核心區域，所以，政府並不想讓大眾花很小的代價，就能佔據如此好的城市資源。換句話說，大城東的錢，大頭被土地財政賺走了。
正因為目前的城市面貌不佳，所以今後一旦統一交付，這裡就是烏雞變鳳凰。短線撈一票在城東的一手市場是不要想了，但長線，這幾年都將是好機會。
尤其是中產，擠不進錢江新城和錢江世紀城，城東新城和艮北總是要擠進去的。看戶型，外立面和精裝標準就知道，這裡是標準的改善區塊，一個剛需盤都沒有了。
你需要做的是精挑細選最佳標的，在這個城市的核心位置擁有一套自己的房子。
艮北的價值，通過一路之隔的城東新城近6000元/方的差價，已經被大眾發掘。兩個TOD項目：公園1872和天悅江灣一直搖號熱銷。對於吃瓜群眾來說，這裡中籤率並不低，總是讓人興致乏乏。對於想買的人來說，這種觀點屬於站著說話腰不疼。一直沒搖中的那些意向客戶，真的也是心累。
何況，一眨眼，新的限價又漲了2000元/方，一套房子要貴20多萬了。
艮北的天萃名邸，拿地價比別人低一大截，又有著天悅江灣熱銷的群眾基礎，估計會是艮北最熱的新盤了。
要關注到城東新城和艮北的供應量在縮減。今年可能是一個拐點，後面房子不會有想象中那麼多了。政府把供應量放到了筧橋。
等筧橋成為供應主力的時候，艮北和城東新城更貼近錢江新城的優勢會慢慢凸顯出來。
配合量的減少，最終結束供大於求的局面。而那個時候，大城東的城市界面也慢慢好轉，價值開始兌現。
城東新城推薦港中旅彭埠項目，拿地價低，利潤空間足夠。港中旅市北東的四房朝南的戶型給我印象很深刻，不知道這次會有什麼樣的驚喜。
中南九堡項目拿地價，比前一年拿地的便宜近20%，限價卻都一樣在3.3萬元/方，真可以算是撿漏了。這樣的項目，應該能做出不錯的產品，我們拭目以待。
丁蘭新城的價值兌現，就等三號線開通了。天街進駐，價格上來了，原本的窪地基本填平，今後就算是普通百姓宜居的板塊了。
從樓面價看，2017年拍的幾塊地不便宜，但對比一下參考單價，會發現，其實還好，賺多賺少而已。
瀧悅華府是電建入杭的首個項目，值得一看。
最後要提一下的是江河匯流地塊。請注意，這裡和亞運村是杭州僅有的兩個方案招標拍地。
政府要的不是地能拍出多少錢，而是誰能帶給我一個最好的項目，從而帶動整個區塊的發展。
接下去錢江新城的發展重心就會放到江河匯流處，然後是錢江新城二期，一切都那麼的順理成章。
我們需要的只是時間。
濱江區
濱江區其實很強，從政府定價可以看出，新項目限價竟然沒有一個低於4萬元/方的。
當然，他的位置也非常好，擁江時代，整個區沿江展開。因此，明顯沿江部分特別熱，腹地部分則相對弱不少。
濱江區的購買力也很強。高端購買力從曉風印月、壹號院的熱銷可見一斑。中低端就更不用說了，可以說蕭山市北、湘湖、之江，甚至蕭山科技城和南臥，濱江外溢客戶要佔據半壁江山。
但濱江的問題是太小了。
所以，有錢人集中買最好的位置和項目；普通人，則選擇外溢。因為外溢和留在濱江，價格差得太離譜，而通勤距離，其實相差的並不多，何況濱江不怎麼堵車。要知道，省出的錢，可以在大江東再買一套了。
但今年這個形式估計會轉變，一方面，市北、湘湖和之江的價格都上來了，另一方面，學區的重要性會提升到前所未有的地步。
因為濱江區太小了，所以也不用太糾結到底是該買在世紀城還是買在濱江區政府邊上。沿江這一帶其實都一樣。有什麼好的產品，趕緊入手就對了。這叫佔據城市稀缺資源。
最值得期待的，是時代濱江丹楓四季，身邊不少人都在等著這個盤。
浦沿很久沒有新盤了，4萬的價格算是重新定義這個區塊的一手房價，和真實的二手房價格較為接近，估計受眾群體還是原本就生活在這裡的人們。
御濱府憑藉濱江兩個字可以指向一個結果：開盤，然後賣完。
唯一的疑問是：濱江會把價格定在最高限價4.92萬元/方嗎？畢竟2.5萬元/方的拿地價格，對應限價，空間很大很大。
賺多一點，就賣得慢一點，賺少一點，就賣得快一點。
錢塘新區
現在最值得投資的地方就兩個，錢塘新區的大江東和城北勾莊。
為什麼？因為便宜。我們看拿地成本佔比，明顯比其他板塊都低得多。這也就是為什麼大江東一拍地，就老是封頂。
哪怕封頂了，也還是便宜。
定位於日後的國家級新區，市政府直管，三條地鐵線交匯，大江東核心區真是充滿了想象空間，還那麼便宜。在別的地方都貴起來之後，這裡更是匯聚了杭州大部分的投資需求。
雖然大江東很大，地很多，但政府學聰明瞭，供應量一點點的放，下沙的慘劇很難再上映。
金沙湖貴嗎？其實周邊面積贈送多的二手房，早就有過4萬元/方的。只是大家的心理沒有轉變過來，總覺得這裡是下沙。但沒關係，綠城會重新譜寫這個區塊的價值。
對於剛需們來說，綠城金沙說不定將會是你擁有的第一套綠城的房子。
下沙沿江聚集了大量的剛需，這裡的二手房一直佔據杭州成交量排行前列。小戶型的價格在2.4-2.8萬左右，有文海學區的，超過3萬的也不少。
這次政府限價提高到了3萬元/方，對沿江的二手房的交易將會是一種促進。
下一篇，我們介紹蕭山、餘杭、富陽和臨安，敬請期待。
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關鍵字: 原汁原味的德系SUV 投資 主城區
