文 | 程立
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今天开始，给大家介绍杭州还未正式露面的全新住宅项目，共计151个。
文章分上下两篇。
上篇介绍的主城区；
下篇介绍余杭区、萧山区、富阳区和临安区目。
为了方便大家查阅，我们将这些全新的项目信息制成表格，包含了项目名称、项目所在版块、拿地时间、拿地价格、参考单价、拿地成本占比（拿地价格/参考单价）以及占比排序这些内容。
每一节，我们对区块、板块做了简单的分析。
希望能够对大家有帮助。
以下内容特别说明：
1、除了基础信息外，专列了拿地成本占比这一项，目的是为了让大家对同一区内的项目，拿地成本高低有个基本的概念。一般来说，拿地成本越低，房企的利润空间越足。
但是，由于各项目地块指标不同，很多隐性成本无法计算清楚。譬如配建公租房、养老用房、学校、公园绿地等。还有商住项目商业占比较大的，地价也会偏低。
尤其部分早些年拿地的项目，这个比值会特别低，实际上却存在较大的财务成本。因此，这个指标只能作为一种参考，不能作为唯一评判标准。
2、参考单价以两种形式表示。带有双限字样的，是官方拍地时明确的最高销售均价。其余的，则是参考周边现有售价，或者周边地块限价推导出的可能的销售价格。
3、部分项目详细数据缺失，欢迎大家补充。
主城区小计58个全新的项目。其中上城区7个、下城区8个、西湖区5个、拱墅区9个、江干区20、滨江区4个和钱塘新区5个。
上城区
上城区限价一直是杭州最高的，除了一些老破小以外，几乎新的项目都定位在高端改善。
原因也很简单，这里既靠近杭州永恒的中心西湖，又紧挨着新的市中心钱江新城。皇城根儿这四个字，是上城区最佳的写照。
7个新项目，有四个项目并不确定今年是否能开，拿地时间都比较早，有数据的显示都已超过十年，另外两个没有数据的，时间也并不短。
象牙海岸和定福阁都是滨江收购的项目。西子御园都是准现房了，隔几年就传一次要开，但最终都未领出预售证。西湖天地二期，目前也还是工地初期状态，位置是好的一塌糊涂，就在西湖大道索菲特酒店的正对面。
这几个项目也真的可以称得上是豪宅了，估计套均总价都要过3000万，并不是一般人能够购买的。
真值得我们关注的是位于望江新城的新世界项目和融创滨江御潮府。
新世界总价97.9亿竞得该宗地，即将带来K11。24859元/方的拿地价格看上去比融创45325元/方低很多，但由于商业部分需要自持，住宅部分仅占39%，所以利润空间并没有想象中那么大。这也是继嘉里和恒隆，又一个进驻杭州的港企商业巨头。
而融创滨江御潮府的拿地价看着挺高，其实也就比保利上品略微高。何况，上城区这种寸土寸金的位置拿地的企业，更多的是要做标杆，而非仅仅是业绩任务。
融创+滨江的组合，品质、外貌，应该都是顶尖的，非常值得期待。
下城区
自从武林广场成为市中心后，下城区一直处于杭州房价的金字塔尖。
只可惜拥江中心确立后，由于下城区没有太多可以开发的土地，渐渐沉寂下去。
这说明有地才能有发展，于是上城区拆出了一个望江新城，下城区则拆出了一个武林新城。从文晖到东新，再到石桥，一路向北是下城区发展的方向。
下城区这8个项目，充分说明了，杭州政府在调控上的手段是极为有效的。
2017年的两块地，楼面价是8块地中最贵的。而最便宜的地，则是2019年9月拍出的。
两年时间，地价不涨反降，调控，不仅仅控了房价，也控住了地价。
只有保证了足够的利润空间，才能够让开发商有信心继续拿地，才能维持杭州土地市场的可持续发展。可谓是用心良苦。
下城区文晖、东新单元的位置很不错，处于新老城区的交汇处，一边是繁华，一边是未来。
最重要的是，这里的楼盘大部分会被老杭州人买走，所以不需要讲故事，投资客不会很多。品质居住，应该会是这些盘的主题。
重点推荐三塘的中冶锦绣华府。理由很简单：现房+成熟配套。
西湖区
西湖区2017年有四块地，一直未开盘，其中三块是因为现房要求。
三墩北，一定是今年的热门板块。原因也很简单，这里拥有西湖区的教育，却比余杭区和萧山区不少板块都要便宜。
留在主城区，真的不是楼盘推广一厢情愿讲讲的，大部分人还是真的很想买在主城区。不仅仅为了通勤的方便，更重要的是为了学区。
2.8万的价格，拥有西湖区的学区，怎么看都是划算的。所以，三墩北性价比很高。
而且，这里想象的空间也很大，往西3公里不到，就是云谷，让人情不自禁的期待，这里成为下一个滨江。
拱墅区
拱墅区的楼市操盘能力，在杭州数一数二。桥西、申花，再到运河新城，总是高潮不断。
品质开发商+学区是其运作成功的娴熟手段。
整个区从刚需到改善，产品全覆盖。申花定位高端改善，运河新城和祥符走品质初改路线，桃源和田园3万出头的价格，算是市中心刚需的门槛了，毕竟这里离武林广场直线距离不过就10公里左右。
看一下拿地成本占比的排名，2019年双限之后，开发商拿地成本有效下降。
杭房建发养云静舍和融创杭源里都是极为值得期待的产品。
这样的产品不可能万人摇，总价段摆在那里，受众群体有限。但在想要买的人群中，这两个配套好，品质好，生活便利，什么都好的居住型楼盘也得靠抢。
香港置地运河新城拿的地，比一年前融创运河湾的两块地的平均价要便宜10%左右，但3.8万元/方的限价几乎持平。如此看来，整个运河新城无论在运河的东面还是西面，限价应该是一致的。
3.8万元/方的限价，要高于萧山市北、九堡，可别觉得这里贵了。如果你搞清楚，南面一路之隔的桥西，均价在4.5-5.5万元/方的区间内，你就可以get到运河新城的价值所在了。
更重要的一点是，这里地不少，至少五年内，都有足够的发展空间。
特别要提的是祥符板块，从供应量看，这里三个盘。要知道政府一旦开始某个板块大量推地时，也就是这个板块快速发展的机遇来了。
拿地最便宜的金地祥符东项目，占据成本优势，值得期待。
江干区
江干区是未来主城区的供应大户。20个盘，占据了主城区全部58个盘的近35%。第二多的拱墅区，只有其一半不到。
江干区主力供应量在大城东，包括了城东新城、艮北、笕桥和九堡。这几个板块都存在着一些通病。
1、不便宜。相对于目前的城市界面来说，这几个小板块都会让人觉得不便宜。同时，板块的价格体系，在杭州城里也是排在前列的。
2、供应量大。这里是杭州少有的政府动迁，整区拆平的地方。因为地多，所以供应量很大。这种情况G20之前就已经开始了，并且将还要持续一段时间。
3、上游板块建设迟缓。
城东新城和艮北的上游板块是钱江新城江河汇流处和钱江新城二期。而这两个板块本身又是笕桥和九堡的上游板块。
理论上，一般是上游板块建设有成，向下游板块外溢，自然发展。但整个城东，在政府力量的主导下，上中下游齐头并进就导致了消费力分流。
综上三点，大城东很难出现万人抢房的现状。没有滞销，已属不易。
但是，很多问题要反过来看。
正因为这里的位置绝佳，是拥江发展的核心区域，所以，政府并不想让大众花很小的代价，就能占据如此好的城市资源。换句话说，大城东的钱，大头被土地财政赚走了。
正因为目前的城市面貌不佳，所以今后一旦统一交付，这里就是乌鸡变凤凰。短线捞一票在城东的一手市场是不要想了，但长线，这几年都将是好机会。
尤其是中产，挤不进钱江新城和钱江世纪城，城东新城和艮北总是要挤进去的。看户型，外立面和精装标准就知道，这里是标准的改善区块，一个刚需盘都没有了。
你需要做的是精挑细选最佳标的，在这个城市的核心位置拥有一套自己的房子。
艮北的价值，通过一路之隔的城东新城近6000元/方的差价，已经被大众发掘。两个TOD项目：公园1872和天悦江湾一直摇号热销。对于吃瓜群众来说，这里中签率并不低，总是让人兴致乏乏。对于想买的人来说，这种观点属于站着说话腰不疼。一直没摇中的那些意向客户，真的也是心累。
何况，一眨眼，新的限价又涨了2000元/方，一套房子要贵20多万了。
艮北的天萃名邸，拿地价比别人低一大截，又有着天悦江湾热销的群众基础，估计会是艮北最热的新盘了。
要关注到城东新城和艮北的供应量在缩减。今年可能是一个拐点，后面房子不会有想象中那么多了。政府把供应量放到了笕桥。
等笕桥成为供应主力的时候，艮北和城东新城更贴近钱江新城的优势会慢慢凸显出来。
配合量的减少，最终结束供大于求的局面。而那个时候，大城东的城市界面也慢慢好转，价值开始兑现。
城东新城推荐港中旅彭埠项目，拿地价低，利润空间足够。港中旅市北东的四房朝南的户型给我印象很深刻，不知道这次会有什么样的惊喜。
中南九堡项目拿地价，比前一年拿地的便宜近20%，限价却都一样在3.3万元/方，真可以算是捡漏了。这样的项目，应该能做出不错的产品，我们拭目以待。
丁兰新城的价值兑现，就等三号线开通了。天街进驻，价格上来了，原本的洼地基本填平，今后就算是普通百姓宜居的板块了。
从楼面价看，2017年拍的几块地不便宜，但对比一下参考单价，会发现，其实还好，赚多赚少而已。
泷悦华府是电建入杭的首个项目，值得一看。
最后要提一下的是江河汇流地块。请注意，这里和亚运村是杭州仅有的两个方案招标拍地。
政府要的不是地能拍出多少钱，而是谁能带给我一个最好的项目，从而带动整个区块的发展。
接下去钱江新城的发展重心就会放到江河汇流处，然后是钱江新城二期，一切都那么的顺理成章。
我们需要的只是时间。
滨江区
滨江区其实很强，从政府定价可以看出，新项目限价竟然没有一个低于4万元/方的。
当然，他的位置也非常好，拥江时代，整个区沿江展开。因此，明显沿江部分特别热，腹地部分则相对弱不少。
滨江区的购买力也很强。高端购买力从晓风印月、壹号院的热销可见一斑。中低端就更不用说了，可以说萧山市北、湘湖、之江，甚至萧山科技城和南卧，滨江外溢客户要占据半壁江山。
但滨江的问题是太小了。
所以，有钱人集中买最好的位置和项目；普通人，则选择外溢。因为外溢和留在滨江，价格差得太离谱，而通勤距离，其实相差的并不多，何况滨江不怎么堵车。要知道，省出的钱，可以在大江东再买一套了。
但今年这个形式估计会转变，一方面，市北、湘湖和之江的价格都上来了，另一方面，学区的重要性会提升到前所未有的地步。
因为滨江区太小了，所以也不用太纠结到底是该买在世纪城还是买在滨江区政府边上。沿江这一带其实都一样。有什么好的产品，赶紧入手就对了。这叫占据城市稀缺资源。
最值得期待的，是时代滨江丹枫四季，身边不少人都在等着这个盘。
浦沿很久没有新盘了，4万的价格算是重新定义这个区块的一手房价，和真实的二手房价格较为接近，估计受众群体还是原本就生活在这里的人们。
御滨府凭借滨江两个字可以指向一个结果：开盘，然后卖完。
唯一的疑问是：滨江会把价格定在最高限价4.92万元/方吗？毕竟2.5万元/方的拿地价格，对应限价，空间很大很大。
赚多一点，就卖得慢一点，赚少一点，就卖得快一点。
钱塘新区
现在最值得投资的地方就两个，钱塘新区的大江东和城北勾庄。
为什么？因为便宜。我们看拿地成本占比，明显比其他板块都低得多。这也就是为什么大江东一拍地，就老是封顶。
哪怕封顶了，也还是便宜。
定位于日后的国家级新区，市政府直管，三条地铁线交汇，大江东核心区真是充满了想象空间，还那么便宜。在别的地方都贵起来之后，这里更是汇聚了杭州大部分的投资需求。
虽然大江东很大，地很多，但政府学聪明了，供应量一点点的放，下沙的惨剧很难再上映。
金沙湖贵吗？其实周边面积赠送多的二手房，早就有过4万元/方的。只是大家的心理没有转变过来，总觉得这里是下沙。但没关系，绿城会重新谱写这个区块的价值。
对于刚需们来说，绿城金沙说不定将会是你拥有的第一套绿城的房子。
下沙沿江聚集了大量的刚需，这里的二手房一直占据杭州成交量排行前列。小户型的价格在2.4-2.8万左右，有文海学区的，超过3万的也不少。
这次政府限价提高到了3万元/方，对沿江的二手房的交易将会是一种促进。
下一篇，我们介绍萧山、余杭、富阳和临安，敬请期待。
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關鍵字: 西湖 望江 原汁原味的德系SUV
