文 | 《地产小王子》创始人 程立
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最近朋友圈里在传：大江之星要来了。
这是一个杭州G20时代的遗留项目。上一次开盘还是2016年的10月份，距今已经3年又7个月。
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大江之星位于钱塘新区大江东河庄核心区，距离规划中的地铁8号线河庄站约400米，距离大江东核心区龙湖天街地铁仅3站路，是标准的地铁房。
这是滨江与华成联合开发，由滨江负责建造，也是滨江进驻大江东的首个项目——从外立面到楼幢内公区装修，从景观园林到蓝宝石水池，都充满着浓厚的滨江风。
讲真，品质不错，可以算作是滨江的嫡系盘。
大江之星交付房源实景图
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整个大江之星规划了6幢高层、2幢洋房和1幢小高层，被一条市政道路分成东、西两个地块。容积率虽然较高，达到3，但由于高低配——高层一字排开，南面均为低矮建筑，因此采光几乎没问题。
目前大江之星剩下2#、10#两幢高层和3#、4#两幢洋房，约180套房源未领预售证。其中10#楼在西地块，其余三幢在东地块。小区已交付，剩下这批房源是标准的现房。
大江之星未开房源位置图
大江之星建筑外立面采用真石漆，小区内人车分流，户型规划79-136方。
由于是早前的设计，对比现有建筑新规下的户型，赠送拓展面积较多，每户至少可达10%以上，小户型一套接近10个平方，相当于多出一个房间，性价比极高。
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大江之星距离金色和庄约400米。
那是目前为止，杭州摇号人数最多的楼盘，总共有28719户家庭登记，中签率0.77%。
我当初找了两张房票参与摇号，未中。
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去年的金色和庄被人评头论足，定性为品质一般般，最终却仍成为了杭州摇号人数的冠军盘，现房+倒挂差价功不可没。
摇号前，我特地为金色和庄正名撰文：比天都城更应该“万人摇” 。最重要的一条就是捂盘2年多，仍被限价压在毛坯1.2万元/㎡的价格。
说明在赤裸裸的利益面前，什么品牌、位置、品质都是浮云。
事实上，摇中的投资者中，有立马转手就赚到50-60万的。也听说有人最高赚到了近70万。如果按一套89方，原总价106.8万的房子转手获利60万计，实际收益率56%。难怪全民疯狂。
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如今大江之星的价格，根据杭州限价目前可见的规则，大概率仍被限在1.3万之内。根据目前小区2.2万元/方左右的二手房价推算，倒挂差价达到9000元/方。
按一套89方户型总价115.7万估算，除去未满2年的5.3%增值税，一转手的收益可以达到近75万，实际收益率65%。
这还是按全款算的。
如果按三成首付计算，89方总价115.7万，首付只要35万不到，同样获利近75万，按3个月左右过户估算部分利息扣除后，实际收益率仍能超过200%。
大江之星距离地铁站约400米
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滨江楼盘的品质，明显高于去年的金色和庄。
与周边二手房倒挂也更明显，转手差价更大。
就凭这两个因素，叠加在一起，我预计大江之星的报名人数，应该会超过当初的金色和庄，一举改写杭州万人摇报名人数最高纪录。
这样的低总价、低单价、超大一二手倒挂的地铁现房，我都几乎找不到不买的理由。无论是投机、投资还是自住，一定会将其列入必摇盘的名单中。
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据说，成都一二手倒挂5000元/㎡，单价1.4万的天府新城某新盘，一共登记四天时间，截止第三天上午已经破3万，成都业内人士表示：很有可能破5万。
不知成都人看到杭州大江之星9000元/㎡倒挂，单价1.3万，作何感想？
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前年杭州净流入人口33.8万，去年55.4——大家有感觉到摇号的人越来越多了吗？杭州潜在的购房者到底有多少？大江之星或许就是那块试金石。
大江之星会「3万人摇」甚至更多吗？据说5月开。
这次我准备了4张房票，祝我好运。
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