导读：
2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定，自2020年1月1日起施行。
《土地管理法》修正原则、修正内容
此次土地管理法修改坚持土地公有制不动摇，坚持农民利益不受损，坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度，将保护农民利益作为基本原则和重要目标，完善了很多方面的制度，创新了多项新规定。
本次修改的主要内容包括土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度和其他修改四个方面。
《土地管理法》
亮点一：切实保护农民土地权利
一是首次对土地征收的公共利益进行明确界定。因军事外交，政府组织实施的基础设施建设、公益事业、扶贫搬迁和保障性安居工程，以及成片开发建设等六种情况确需要征地的可以依法实施征收。
二是土地管理法首次明确了土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。该规定改变了过去以土地征收原用途来确定土地补偿，以年产值倍数法来确定土地补偿费和安置补助费的做法，以区片综合地价取代原来的土地年产值倍数法。另外，在原来的土地补偿费、安置补偿费、地上附着物三项基础上增加了农村村民住宅补偿和社会保障费，从法律上为被征地农民构建了更加完善的保障体系。
三是完善了土地征收程序，将批后公告改为批前公告，使被征地农民在整个过程中有更多参与权、监督权和话语权。
《土地管理法》
亮点二：农村集体建设用地可直接入市
在集体经营性建设用地入市方面，新修改的土地管理法破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。
删除了原来土地管理法第43条，任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地的规定。增加规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。
《土地管理法》
亮点三：地方政府不能强迫退出宅基地
在宅基地方面，在原来一户一宅的基础上增加了户有所居的规定，这次修改允许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地。如果农民不愿意退出宅基地，地方政府不能强迫其退出宅基地，必须是在自愿有偿的基础上。
《土地管理法》
亮点四：“基本农田”变“永久基本农田”
本次修订决定第35条明确规定永久基本农田经依法划定后任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途，要求永久基本农田必须落实到地块，纳入数据库严格管理。
本次修订将原土地管理法中的“基本农田”全部修改为“永久基本农田”，体现了对基本农田永久保护的理念。这已不仅仅是表面文字的修改，而是国家政策理念的重大改变。
《房地产管理法》
亮点：集体所有土地可有偿出让
《中华人民共和国城市房地产管理法》将第九条修改为：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。”
此次修正案对房地产市场的影响：
首先，在此次政策推动下，有助于后续农村土地市场的发展，同时在土地征收过程中，较好落实农村土地增值收益的分配，具有重大意义。
其次，对于房地产市场来说，更多土地可以进入土地供应市场。直接出让的规定，也使征地成本和环节减少，有利于缓解供给矛盾。低廉的土地成本以及供应量的增加也有助于抑制房价上涨态势，此类土地还有很大一部分用于租赁住房建设，增加租赁住房供应，有利于抑制租金过快上涨。
再次，集体土地的入市也为部分房企创造了加速扩张的机会，尤其是一些布局商业、办公、产业的房地产企业。根据规定集体用地只能用于经营性用途，有利于这些企业低成本拿地，打造商业、产业、办公、居住等全产业链资源，形成规模效应。
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