大表哥立个Flag
地价不到1.5万/平
直播“胸口碎大石”
明天，万众期待的镜湖官渡4号地块就要登上拍台了，很多业内包括购房者，从它挂牌之日起就在等。（出让时间：4月30日上午9:00，届时请关注透明土拍直播间）
官渡4号地块示意图
这是镜湖2020年推出的第一宗地块。对今年整个镜湖房地产市场的走向来说具有“风向标”意义。
同样是今年区域首宗出让地块，昨天，中南上虞城北53号地块，成交楼面价12811元/平，突破上虞地价纪录，溢价率高达70.63%；上月底，众安越城区YC-04F-05地块，成交楼面价21569元/平，溢价46.02%，绍兴地价也首次冲破了2万大关。
所以，作为“宇宙中心”镜湖今年首宗出让的地块，官渡4号地块也被寄予了厚望——能不能突破镜湖地价“天花板”？（宝能蛟里1号地块成交楼面价：13814元/平）。
如果，官渡4号地块最终溢价高，那么对于今年镜湖乃至整个绍兴的房地产市场来说，都有提振作用；反之，则说明开发商对今年镜湖房地产市场的
预期有所打折。这是镜湖核心区——官渡板块的绝版低密地块。官渡4号地块成功出让后，自此“官渡八子”也算是揭开了所有的面纱。从北至南依次分布：武地融创奥璟园、星尚镜廷府、宝能藏珑、武地融创滨湖湾、宝能凤林府、龙湖金茂龙茂府、元垄镜庐府以及即将入驻的“新邻居”。
近几年，镜湖地价都是在这条路上刷新的。之所以如此吸金，离不开低密二字，就算官渡4号地块做到最大容积率，也是板块内容积率最低之一，而且还是板块内最后一宗大体量低密宅地。
物以稀为贵。这样大体量的城市核心区低密宅地，在杭州、上海等城市都是“一房难求”，目前周边在售的凤林府、龙茂府市场表现都还不错。产品可以复制，土地资源很难再复制。仅是这一点，就足以证明官渡4号地块的分量。
虽然，之前官渡其他的地块，都是一场开发商“抢破头”的“官渡之战”，官渡4号地块又是这么重磅；但今年受疫情的影响，国内外经济形势险象环生，很多购房者都改变了买房计划，对楼市持观望态度的增多。
“经济不景气，谁还要买房？”
“经济不景气，还不去买房？”
官渡4号地块的出让，让市场众说纷纭，看空派和看多派各执己见。我们收集了各方观点，让各位能够更加理性的思考「官渡4号地块会不会突破镜湖地价“天花板”」
看多派
1、大环境政策趋向宽松，央行放水增加流动性。
随着疫情发展，各国政府纷纷开始放松货币政策，近期，国内货币政策也在不停放松，虽然央行目前严格控制流入房地产的资金，但是政策放松难免会影响购房者乃至开发商的预期，在对未来货币贬值的预期下，许多普通购房者开始考虑“购房保值”来打赢这场“个人货币战争”。
2、外来房企进入绍兴拿地的欲望依然强烈。
整个2019年，有10家新进房企通过公开市场拿地首入绍兴。今年，拿下越城和上虞首宗地块的也都是区域内首入房企，众安首入绍兴、中南首入上虞，并且是加预期拿地。
这两年，参与绍兴拿地的外来房企数量逐渐增多，比如今年上虞城北地块，首入的外来房企多达14家（信息来源于好地讯），可见外来房企对在绍兴拿地欲望的强烈，而房企拿地是基于未来1-2年整体市场的判断，预期绍兴行情向好。
看空派
1、镜湖新房库存量较大，未来去化会有一定压力。
且不说其他，就官渡路预计今年入市有星尚镜廷、武地融创奥璟园、宝能藏珑、元垄镜庐，再加上在售项目，库存也让人捏把汗。
因此，官渡4号地块要面对同地段如此之多的竞品，未来去化会有一定压力，或许会让一些中小型和追求高周转的房企“知难而退”，要做到差异化和产品力，才能突出重围。
2、地块体量大、总价高，中小型房企“吃不下”。
官渡4号地块体量较大，总价也相应的比较高，起拍总价达28.4亿元，过高的拿地门槛，再加上开发周期长、成本高的问题，这对于当前的融资环境来说，中小型开发商或可能“吃不下”，
最终溢价不会超过预期。无论是看多还是看空，镜湖核心区的稀缺低密地块，这块肥肉还是让人垂涎欲滴的。
因此，还是会有不少开发商参与拿地，尤其是前期已参与到镜湖开发的开发商，也不会错过这个深耕的机会；而且，对于很多想在绍兴房地产市场“一展风采”的高端住宅开发商来说，是一个很好的机会。
最后，大表哥在今天跟大家打个赌，最终官渡4号地块成交楼面价会上1.5万元/平，如果没有达到，大表哥将直播“胸口碎大石”，敢不敢跟大表哥赌一把？
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