一個普通中國家庭的美國買房記 | 在美國到底什麼因素會決定你是否買房？
【“帶你認識真正的美國三”】
大家都知道美國房產這幾年比較火爆，而且美國針對房產購買也沒有太多限購，即便是中國人沒有綠卡也可以在美國買房。
你是懷揣夢想來美國上學的留學生？還是隻身一人來到美國闖蕩，亦或是為了家庭放棄國內一切的新移民？不管是何種身份，有沒有想過在美國怎樣才能夠更好的管理和配置你們的“閒錢”呢？
不久前，聯合國發佈了2018年外來直接投資統計數據，美國以年總額3840億美元重新奪回投資最熱門國家寶座，其中，房產依舊是最熱門的投資方式。
近年來，國內興起海外投資熱潮，很多家庭選擇在海外做一些適當的投資，而這種趨勢並非只屬於富豪階層，考慮到國內越來越嚴格的房地產調控政策、人民幣貶值等經濟問題，越來越多的中國中產家庭也把投資目光投向了海外。
在各種各樣的海外投資中最熱門的當屬投資房地產。美國、加拿大、澳洲及歐洲等國都成為中國人購房的熱點國家。2015-2016年中國資本投資到海外房地產資金總額為300億美元，與5年前相比，增加了50倍，並且這個數字依舊在持續增加中。
那麼，海外置業投資回報率真的會非常高麼？適合每個人或者家庭麼？是“真的很美”還是“看起來很美”呢？
加州爾灣、麻省波士頓尋房記
2013年的時候，我和我先生就有了在美國購房的想法，但由於那時候還沒有開始在美國生活，所以，我們的首選地當然就是國人購房熱門國家、熱門城市中的熱門地區，我們選擇了美國加州爾灣(Irvine)。
通過朋友介紹，我們認識了爾灣的一位房產經紀，特別幸運第一次認識的房產經紀就是一位超級實在的北大畢業後來美生活的兄長。這位房產經紀不僅帶我們看了很多小區及房產，還帶我們觀光了爾灣市的風景。不得不說，到了爾灣才知道為什麼眾多國人來到美國後選擇去加州爾灣定居。那裡的氣候自然不用多說，城市、小區規劃都是一流。
但當時的爾灣房價已經不低了，一套地理位置偏遠、且剛剛開發的小區裡200平米左右的condo都要大概70萬美金。想一想，每年不菲的房產稅，加之我們當時並沒有確定要不要來美國，或者來美國後在哪座城市居住，最後爾灣買房就這麼不了了之了。
而如今，僅僅兩年過後，據說爾灣買房已經需要排隊了！你說，我有沒有後悔當初沒有買下那個房子呢?如今，我們已經在波士頓附近的郊區生活了快兩年的時間。幾個月前，買房再次提上了家庭議程，一方面為了自住，另一方面也想當做投資。
前前後後我大概看了十幾處房子，真的沒有看到像爾灣那樣規劃得非常好的小區、房子了。另外，我統計了下買房以及各種房屋開銷後，發現居然還是租房比較划算。所以，我們的第二次美國買房計劃再次落空。
買不買房需要考慮的最重要因素
那麼，到底是那些因素讓我最終放棄了買房投資的念頭呢？
中美買房確實存在很多差異，其中買房的繁雜手續以及買完房後每年要上繳的房產稅與中國非常不同。買房的繁雜手續還好，專業的房產經紀都會幫你處理妥當，但房產稅可沒人能為你分憂。
房產稅是每個房子每年要根據估值上繳的稅費，房子所在地區不同、估值不同，稅費當然也不同。舉例來說，一套總價50萬美金的房子，在新澤西的Jersey City一年需繳納的房產稅輕鬆過一萬美金，但同樣價值的房子在新澤西Newark，一年所需繳納的房產稅可能只有幾千美金。總的來說，越貴的房子、越好的地界，稅費也就越高。
所以，對於新移民及留學生來說，如果真的想投資房產，首先要考慮房產買在哪。這個問題是最重要的，也是直接影響升值潛力空間的問題。
從統計數據來看，通常大城市的房產投資回報率會更勝一籌，例如：紐約、洛杉磯、舊金山以及波士頓等地。雖然，這些城市的房屋價格較高，但抵擋不住年年飆升的投資趨勢。
如果你買房純粹為了投資而並不是自住的話，還要考慮的問題是租金回報率，房屋升值空間一般都會比租金回報率更重要。
通常，房屋越貴的地方其租金回報率是比較低的。比如紐約、洛杉磯等都是房價比較高的區域，由於這些地區房價常常攀升，而對應的租金上漲水平跟不上房價上漲的幅度，因而其租金回報率相對比較低。
但從長期來看，這些地方房屋升值的空間比其他租金回報率高的地方要大，因為想要購買此類房屋的人數較多，而買入的數量越多其房價就越高，這就是供需平衡。
所以在投資時，並不是購買低價格高回報的房屋就是最好，而是要從這兩方面同時考慮。
美國買房的其他考量因素除了這兩方面，我們還需要考慮的一些因素包括：
01交通是否方便？
美國大部分地區都是依靠私家車出行，這裡我們就不探討公交地鐵等公共交通啦！那怎麼樣的標準算是交通方便呢？離Freeway(不收費的高速公路)最好別超過5英里，或者說在帶紅綠燈的路上開車別超過10分鐘，就算是交通很方便。如果周圍還有多條Freeway交錯，再增加條Toll road(收費高速)那就太好不過了。
02是不是好的學區房？
這個問題，很容易解決，例如zillow就和GreatSchools網站合作，只要你輸入房子的ZIP CODE立刻就可以看到附近學校排名。
03房屋固定支出
例如：HOA物業管理費、房產稅、保險費等種類比較繁多不在此贅述。另外，對中國人來說還有一點可能要考慮，那當然就是“風水”了！
前段時間，我看了一個房子，房子後院連接一片大湖，環境，價格真的都是我的菜！但唯一不好的一點就是，進大門處的樓梯是向下走。這對於喜歡“節節高升”的中國人來說，可是犯了大忌。當然，這就要看每個人信仰和喜好了。
這幾年，海外很多熱門城市的房價都說成“被中國人炒高”，但我個人覺得，房價炒高並非中國人的過錯。海外房產投資形勢趨好，誰不想優化家庭資產配置呢？但需要我們注意的是，市場供需需要平衡，有些時候，價格看似確實很高，但到底能否以理想價格賣出或租出都是需要思考的問題。
所以給出今天文章的最後一條建議：即使你真的對投資房產超級感興趣，也不要賭上自己的全部身家
溫馨提醒：您對海外投資置業有任何建議和想法，歡迎留言探討！
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