前两天，我去参加了欣城地产的新店开业仪式。这家中介公司原先一直专攻河西改善板块的二手房交易。如今却把新店开在了鼓楼龙江板块，准备要开拓自己的学区房市场。
和他们店长聊天问及开店缘由，他表示，最近两个多月，不论是成交量还是成交单价，南京二手房市场中属学区房板块表现最“拔尖”。特别是低总价的优质学区房，基本一出来就被“秒抢”，以后南京的学区房市场很可能也会像北京、上海一样，成为我们行业内“兵家必争之地”。
看来，不论是买房人还是中介人士，其实都注意到了最近南京学区房市场的“不一般”，而我最近恰好就听到位于龙江学区板块的育才公寓，最近二手房的成交“不一般”。
小区原为安置房，环境一般，岂料竟是双学区
育才公寓目前位于鼓楼龙江板块，整个小区分为东西两片，被一条马路分为两个独立园区。东片以拆迁安置房屋为主，西片以高校教师的福利房为主。
因为两个小区环境差不多，所以我只去了其中的东区。小区门卫管理不算严格，只需要测量体温即可进入，对面的西区则相对要严一点。
东区范围不大，一圈走下来也不过几分钟而已。小区的房龄是2000年左右，外观看上去确实有点陈旧。
典型的老小区，所以停车位仍旧是一个难解的难题。据了解，小区只能租赁车位。
如果是电瓶车，基本就停在单元楼楼下。
小区前段时间对于楼道杂物、随意充电的行为进行了整治，目前楼道内比较干净整洁，但是斑驳的墙壁依然看出这个小区“有点老”。
在小区空地上晾晒衣物也稀松平常。
总体看下来，如果不是因为它自带双学区光环，就环境而言，只是一个普通不过的老小区。论优点，周边配套成熟：门口有公交站，离4号线龙江站大约1.4公里，周边有菜场、超市，生活很方便。缺点是：环境一般，房龄老，无电梯。
然而银城+汇文的学区“拯救”了它的房价。
小区近两个月成交量超50+，小户型成交价早已破8万/平
据Q房网江东区区长戈莉莉介绍，小区近两个月的成交很多，咨询量也与日俱增。近两个月的时间，小区差不多成交了五六十套。
根据可查询到的成交记录显示，小区的两室房型基本以7万/平左右的价格成交，三室的单价略微低一点。
但是我却看到2月份小区一套单室成交单价已达8.7万/平左右，成交价近400万。
不过365二手房网将小区房源分为东西两个片区，挂牌均价有些许差别。网站显示小区东片挂牌均价为73456元/平，而且近两个月出现了微涨趋势。
小区西片挂牌均价则为68174元/平。
对于两个片区挂牌价的差异原因，我咨询了中介，据她表示，如果从小区环境而言，西区的环境要更好一点。至于单价略低可能主要有两个原因：
一、西区有部分楼栋靠近扬子江大道，难免会受到一些噪音干扰，像这类房子的总价就相对低一点；
二、西区的整体户型面积要大一点，主要以67平三房和86平三房为主，东区还有一部分44平左右的单室。考虑到学区房面积越小，单价越高，所以东区的均价要稍微高一点。
小区成近期银城汇文热度“最高”，原因竟是...
随后，我和中介聊起了这个小区近期成交量如此“可观”的原因，据她解释：
高成交量的背后，主要有以下几个原因：
一、小区体量大，房源多，总价低
整个小区加起来差不多有22栋楼，总户数在1000+，算是周边体量比较大的小区，所以二手房的挂牌量也比较多。其次，小区主要是以小户型居多，学区房客户多数还是更偏爱小两室或者单室套，这也是目前成交的主力，毕竟总价低。
像育才公寓的单室套不足400万，但是小孩就可以上优质双学区了。
二、金陵汇文学区范围大，育才是学校周边小区中总价最低的小区
金陵汇文的初中学区比较大，而育才公寓同比周边小区来看，离学校距离不仅近，而且总价相对更低。
像临江新寓、清河新寓离汇文更近，但是属于金陵双汇文，不论是单价还是总价，二手房价格都比育才高。
而天水滨江花园、滨江瑞景家园则更偏向改善型，小区主要是大户型为主，总价过高。
不过中介也透露，整个汇文双学区（这里的“双学区”指包括金陵汇文和银城汇文在内），论成交量，小户型看育才公寓，改善则属天水滨江最多。虽然小区的总价比较高，多数房源在600-700万左右，但是不少经济实力不俗的客户考虑到未来会有二胎计划，更倾向于选择户型更大、环境更好的小区。天水滨江花园正好就在金陵汇文旁边，而且恰好满足改善需求。
那么，面对这么好的成交市场，小区价格是否上涨许多呢？
对此，中介表示：如果单纯对比前后二手房成交价，的确是上涨的。主要是市场上的低价房源越来越少，基本上在3月初都成交了。所以近期的成交价比初期会有较大的差距。但是从房东层面来说，多数房东还是比较理性，房价并没有很明显的上涨，个别房东可能报价比较高，但是这类房源成交就比较难。毕竟周边的房源量比较充足，买房人可选择的余地比较大。
但是疫情之后，学区房的议价空间确实再变小，成交价和挂牌价的差距大多在7-8万左右，对于买房人来说，现在比较难讲价。
通过这一次对育才公寓的实探，个人觉得小区二手房的情况其实某种程度上也是近期南京一线学区房市场表现的缩影，即学区房成交量整体表现不俗，但是房价整体涨幅并没有想象中那么大。对于这类顶尖学区房来说，即便在未来涨价，也只会是平稳的上涨。
反倒是一些“潜力”学区房，实力尚待验证，价格却涨势“凶猛”，这样学区房，你们会想到谁？
閱讀更多 南京二手房 的文章
