電視劇《圍城》劇照
法國諺語：城裡的人想逃出來，城外的人想衝進去。這就圍城。
楊絳女士說：圍城對婚姻也罷，職業也罷，人生的願望大都如此。
鴻幫主說：對樓市而言，也難以逃脫圍城的命運。
何以見得？現在樓市種種怪異、撕裂、異化現象，說明了“圍城現象”已然出現。
最近後臺，甲粉絲問：現在買房是否最佳時期？乙粉絲問：現在是不是要趕緊把房子賣掉？
一邊想進去，一邊想出來，背後隱藏的真相，耐人尋味。揭示其內在邏輯，或將讓我們認清現實，冷靜面對。
深圳需求趨於飽和了嗎？
的確，房地產與“圍城”有一個天然的特點十分相似，這就是房地產的目的在於“造城”。從1980年建市及1993年首次房改以來，深圳“造城”業績十分驚人。
數據顯示，截止2019年底，深圳商品房套數已達181萬套，所有住房加起來超過1000萬套。
可以看出，這個城有多麼龐大。一千多萬套住房，還不包括商業、寫字樓、公共社會用房。一線城市、示範區、灣區核心城市、全國海洋中心城市，等等名號，都戴在這座年齡才40歲的城市頭上。
簡直不堪重負！那麼，1000多萬套住房，這麼龐大的數據說明了什麼？深圳住房飽和了嗎？
或許，從另一個角度看，相對深圳逾2000萬人口的數值，應該說，商品房181萬套還是不足以滿足所有人“居者有其屋”這個訴求的。
但問題是，不是每個人都需要買房，就像不是每個人都一定要買車一樣，坐公共交通工具不是更好嗎？
關鍵在於，深圳整體住房已經高達上千萬套，幾乎等同於兩人一套，這個真的說明，深圳的需求基本處於飽和了，未來就是一個存量盤活的問題。
鴻幫主認為，現在深圳住房存量與需求量之間，正在慢慢接近一個平衡點。這一平衡點意味著：供不應求的結構矛盾正在緩解或即將結束。未來的房地產市場，買賣雙方可以平起平坐了。
而在平起平坐之前，勢必會出現一些反常的現象。就彷彿分娩時，必然會經歷痛苦一樣。
“圍城現象”初露端倪！
於是乎，樓市出現了一些看上去怪異、撕裂、分化的現象。這些現象的出現，不僅是局部，而且有蔓延趨勢。值得玩味。
比如，一邊廂，數千萬一套的豪宅分分鐘秒光，一邊廂，降價一千萬的二手豪宅無人問津；
一邊來自北方的某土豪懷揣2億現金，叫嚷著要買深圳兩層樓；另一邊某老牌投資人手頭的蛇口別墅，降價50%忍痛放血離場。
甚至還有，從香港來的土豪一家甩手就拿下深圳灣某豪宅兩套；而一企業主宣告企業關門大吉，手頭3套房產紛紛8折甩賣。
這冷熱不均、神經分裂的樓市現狀，的確令人費解。鴻幫主從業20多年，都未曾看到過這樣嚴重的分化現象。
許多業內人士也在探討其中的原因是什麼？但終究沒有找到問題的本質所在。鴻幫主給出的答案是：這就是樓市“圍城”現象。
也就是說，買了房的人想逃出來，沒買房的人想衝進去。
什麼原因導致了“圍城現象”？
那麼，是什麼原因導致這種圍城現象呢？說起來十分複雜，鴻幫主認為，應該無外乎三個方面的原因。
一是樓市的確開始飽和了。導致樓市飽和而增長空間遭遇天花板，除了房子現有存量1000萬套的原因外，還有人口每年增速放緩、經濟預期下滑、工薪收入減少、可支配能力下降，以及2020疫情黑天鵝等原因。
二是房子的贏利能力下降。也就是說，過去動輒每年20%以上漲幅的贏利空間已經不復存在。現在房子最大功能，或許就是保值。這已經相當不錯了，但尋找暴利的炒家，胃口太大，顯然無法得到滿足，只能出手離場。
三是信息不對稱導致的。買房之前，對房地產有著超越預期的預判，以為買到就是賺到，但事實上並非如此。買房之外，不僅沒怎麼賺到，而且還因巨大的按揭還款壓力，導致對房子由愛生恨，只能選擇“離”了。
當然，導致圍城現象的原因還有許多，客觀地說，一定程度上反應了市場的一種趨勢和方向。
但各位不用驚，深圳樓市總是這樣，分裂很正常，意外和奇蹟比明天來得還快。
坊間的說法是，全國有兩個樓市，一個是深圳樓市，另一個是非深圳樓市，其特殊性就體現在它強大的容納力和消化力上。
也就是說，即使再有多大的撕裂、分化現象，深圳樓市都有著強大的自愈和彌合能力。因為在深圳年輕的身體裡，擁有著強大的免疫力。
“圍城現象”其實也正常
其實，樓市出現“圍城現象”也算是正常，就像婚姻的分分合合，有結有離見怪不怪。如果放在一個更大的範疇來看，這也是一個社會心理學問題。
一方是樂觀派，不僅視房子為一見鍾情的老婆，而且還用心呵護，把婚姻經營得就像春天的花兒一樣，自然幸福感爆棚，娶了就愛上。
一方是悲觀派，一有風吹草動，就彷彿驚弓之鳥，之前對房子的期待預期過高，妄圖通過房子賺大錢，就像希望老婆內外兼修一樣，最後希望越高失望也越大。
從這個角度理解，樓市所謂的圍城現象，也再正常不過。另外，拋開其它，市場經濟最大的意義是，有賣有買，當然也會有漲有跌。
一個正常的市場，不可能只有一個現象，一個正常的樓市，也不可能只有單邊的上漲，更不會只有買進沒有賣出。
唯一需要警惕的是，買賣雙方之間需要一個平衡，就像婚姻一樣，離婚比結婚多，說明這個圍城真的出問題了。
而且，圍城現象最好不要蔓延到整個城市，當深圳這座城市也出現“圍城現象”時，那麼我們真的就該靜靜了。
突然想起，圍城的諺語誕生於法國，這個並不偶然，因為那是一個過於浪漫的國度，對婚姻的態度，就像對待一杯紅酒一樣。
這個，我們不一樣，我們重婚姻猶如重房子一樣。
最後，問題來了：面對樓市圍城，你是選擇逃出去還是衝進來呢？
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