楼市，还有没有未来？

前段时间，起码有三个朋友跑来问我：“楼市这个口子已经被勒紧了，且很多城市已经持续横盘或微跌，最要命的是现在多数城市二手房挂牌量激增，你说我要不要赶紧卖出？”

这是多数人的心理思考逻辑，还算是比较普遍常见的。

其实有更让人惊讶的问题，就来自公号的粉丝：“现在楼市不景气，我不看好楼市了，想研究研究炒股，你有什么建议吗？”

二手房市场持续降温，部分城市环比缩量20%以上

楼市投资到了低迷期，很多投资人对楼市的未来不再有信心，各种犹豫与纠结的情绪开始不断出现在投资人之中，其实“太阳底下没有新鲜事”，楼市所面对的在其他投资市场早就遇到过了。

01 熊市的价值

任何投资品，都不会永远上涨，都是在长期上涨过程中有横盘、下跌，市场会转冷、转弱，此时的低迷期恰恰是两个重要时机，一是学习研究的时机，二是应该买入的时机。

在投资牛市中，任何投资品（包括楼市）几乎是天天暴涨，城市、区域、产品的差异被疯狂的市场裹挟，差异化完全得不到体现，垃圾与宝藏齐飞，巨坑和良品一价，鸡犬升天是没有研究价值的，研究的结果无非“买买买”、“涨涨涨”。

在熊市，产品差异得到市场的验证，裸泳者真实地暴露在面前，研究的价值在此时得到最大的回馈。

学习与研究其实都来自沉寂的熊市而非喧嚣的牛市。

买卖也是如此，就像我上面的朋友一样，在牛市中追高买入，那么在什么市场卖出呢？熊市吗？还是在牛市中后期呢？且不说限售政策的影响，住宅的不动产属性决定了卖出是极其需要时间的、流动性极差的。

只有熊市低迷买入，才能在下一个牛市有仓位可以卖出，不然又要追高套牢，只是赚个账面浮盈了。

02 楼市的未来

楼市的未来会怎么发展呢？

这是作为一名投资一定要思考的，而且这不是预测，是在心中画一幅未来的图景，引导自己的投资，同时验证思维逻辑的缺陷在哪里，主脉络是否可持续，哪些因素不断进入市场，哪些因素离开市场。

在推导未来图景时，经济规律、人口规律是底层的逻辑，但是有一个影响很大却又无法预测的因素是政策，对于政策要持续关注，分析政策出台的根本性原因，而不是看表面。

例如部分省会城市户籍政策的变动是城市化进程做了调整，并非站在房地产角度思考的，但是会进一步影响房地产，但是某四面环水区域的人才政策的调整，可以说就是为了房地产托市而出台的。

思考楼市的未来，要站在不同的周期去看，这里会遇到一个问题，周期到底应该怎么划分？短周期是1年还是3年或者5年？长周期是10年还是20年？这是个很大的问题。

个人认为这种非常具体的划分是刻舟求剑，因为只是展望而不是研究，那么时间周期其实代表的是一种序数、排序关系，而不是精确的基数关系。

投资首先思考的是长期，一个投资品长期没有价值，就没有短期介入的必要。那么从20年甚至更长周期看，楼市还有没有价值呢？可能会出现一种什么样的走势呢？

03 长周期

• 上涨

以长周期看，楼市继续上涨，这个看全世界成熟经济体的楼市发展史就可以看出来，美国楼市早在2015年就破了2008年次贷危机前的高点，且不断新高。

我们认为管控得很好的德国和新加坡楼市也在近十年出现过加速上涨期。全球孤例是日本，1989至今长达30年的楼市的低迷原因很多，老龄化和人口趋向集中可能是原因之一，所以才有低迷中东京楼市的强势反弹。

美国新房平均售价，1975年至2016年4月

其实不只是楼市，大类资本品的价格都会在长周期持续上涨，这是由于经济发展和货币规律决定的。

• 冲击

未来将会面对大量由于科技进步和消费偏好的改变而导致的楼市变化，楼市将面临外来的冲击。

例如无人驾驶汽车将改变郊区盘和地铁沿线的价值。由于将人们从驾驶中解脱出来，人们可以在汽车中早餐、补觉、娱乐、办公，汽车成为餐厅、卧室、客厅、办公室的延伸，人们对于通勤距离的敏感度会大大降低，郊区盘的价格会再建价格体系。

同时，停车场不再具有投资价值，因为送主人回家的车辆可以自行停车，第二天可以按时接人，停车已经不需要在家的附近。

实际上未来汽车有可能不再私有化而是共享化，就好像历史上发电厂、服务器、储存端的公共化，这样一来停车场越来越没有投资属性。

同理，市内和城市间的轨道交通逻辑也会发生变化。城市内轨道不再是决定性的，拥挤、无隐私的城市内部交通模式很可能发生变化，主流人群不再选择，但是城市间轨交的公交化又会提升核心城市的吸引力，通勤能力大大增强（现在的城市间轨道暂时不具备，注意关键词“公交化”）。

而新材料的使用，会使很多老旧住宅产品发生价值折损，就好像电梯的普遍使用变相压低了楼梯房的价格一样。

消费者偏好带来的变化可能并不比新技术和新材料带来的小。

长周期看人口城市化乃至都市化几乎是必然的，大量人口聚集于都市导致核心城市和核心区域房价持续上升，个别城市达到世界顶级城市的均价。

而家庭不断缩小使小户型并不像人们想象的那样迅速衰落，高昂的房价也推动了这种类型资产的价值。

单身经济的崛起使租房越来越普遍，住房的投资属性和居住属性被剥离出来，很大一批人不再投资房产，住房的居住属性成为市场的主导，但是投资者将会赚到更多的钱。

长周期看，租金占收益的比例会越来越高，租售比将趋于世界水平，一个很重要的原因是租房崛起，另一个原因是房价的上涨更加趋缓，接近于全球发达经济体的房价涨幅。

长周期看，很多投资的次级逻辑会发生变化。投资人要不断观察、不断学习，不断调整自己的仓位。

04 中周期

• 分化

以中周期看，分化是必然的趋势，由大至小，城市群之间的分化、城市的分化、城市内部区域的分化、不同住宅产品之间的分化、不同户型之间的分化在未来会越来越明显。

基本面向好的区域持续上涨，城市群、城市分化越来越大。

但是并非像很多想象的那样，三、四、五线变得毫无价值，恰恰相反，这些城市会出现最剧烈的分化，最大的涨幅将出现在此类城市而不是一二线。因为这类城市中最有可能崛起新的二线，这取决于城市群、都市圈、政策影响、产业转移而不是其本身。

• 普涨

仍然会出现全国性普涨，原因是根本逻辑还在，还记得我那句房产投资的口诀“全国看（货币）超发、区域看发展”，只要以纸币、数字化货币（不是数字币、加密币）为代表的信用类货币还是主导，通胀就一定不可避免，但是每一次全国行情结束后，都会再一次拉开有价值和无价值区域的投资收益。

这种普涨不仅仅对于房地产，对于股票也是一样的，所以并不能因为普涨就简单地把房产定义为货币现象，因为所有投资品都会因为通胀普涨，那么这种定义有什么意义呢？一句通胀是不是可以解释一切？

在我们投资的大地上，房地产不是一种货币现象而是一种财政现象，所有房产的波动几乎都能找到财政上对应的起起落落，最典型的2015牛市我多次分析了，最近的部分放松也可以找到财政的影子。

中周期看，财政问题不解决，我们这里房产发展的重要底层逻辑之一就没有改变，普涨一定会再一次出现。

在中周期，分化是主导，而普涨依旧存在，所以买错了的人还有一次调仓的机会，但是为了等这一次卖出的机会，很多人会错失大量的买入机会，机会成本其实很高。

05 短周期

• 政策

以短周期看，政策依旧是房产市场的主要因素，而压制依旧应该主导旋律。因为在经济转型成功之前，房地产的任何走牛都会对经济转型造成负面影响。

只有一种情况，那就是经济极差，这种压制才可能发生改变。

无论是压制还是放松，这种调控都不是来自房产市场本身，而是来自外部经济环境，而且与经济环境相悖，经济好房产差、经济差房产好。

• 消化

很多城市将在这一周期消化上一轮上涨的影响。

上一轮全国性轰轰烈烈地上涨其实还没有完全结束，而这种大范围、大幅度上涨需要时间去消化，没有资本品能涨到天上去，上涨之后要么下跌、要么横盘时间换空间，这就是资本品的规律。

在现有政策下楼市价格已经趋于平衡，需要时间去酝酿打破平衡的因素，除非政策之手再伸出来，大多数城市都会处于消化期。

这种消化展现不同形式，个别城市下跌，大部分是冰冻不涨，还有些城市偶尔热点爆发一下，都不改变消化的本质。

• 重组

有一个与楼市投资者关系不大，但是与股市房产股投资者关系很大的方面，那就是房企在产业的低迷期会发生剧烈的兼并重组。

这是产业规律决定的，房产股投资人一定要明白这一点。

在产业规律中，由于竞争导致的聚集是必然，市场集中度一定会进一步提升，直到形成寡头垄断局面才会趋于平衡，最终剩下几家大企业，这是产业成熟的标志。

垄断在行业内部是一种趋势，看看家电、航空、石油、手机等行业，包括新兴的团购、共享单车等等，除非市场存在差异化、地域化，最终无法形成统一市场，例如教育。

而行业的此消彼长都发生在行业低迷期，现金流充沛、战略制定得当的企业会大量兼并重组濒临破产的企业。

这种重组和房产投资人的关系并不大，只是喜欢买一手的投资人要注意谨慎购买小开发商、区域开发商的产品，尤其异地投资。

未来是不可预测的，但是投资人心目中没有一副对未来的图景就相当于开车不认识路还没有导航，要么会错、要么会慢。

对于未来，我们要大胆假设、小心求证，这是投资人不得不做的功课。