摘要：主要是擔心“示範”效應（歡迎關注槓桿遊戲）
4月14日，是有趣的一天。
青島住建局發佈了關於《2020青島百日萬店消費季網絡房展活動規則》的通知。按照這則通知：
《2020青島百日萬店消費季網絡房展活動規則》，現予發佈。徵詢意見期間網傳的內容與本通知發佈的內容不一致的，以本通知發佈為準……
在新規則裡：
原第四條，由於繼承、拆遷等原因，居民家庭在一套住房中僅佔有部分共有份額的，不按其擁有一套住房計算，取消了。
原第五條，換房家庭限售2年的規定取消，恢復為“出售的原有住房應取得《不動產權證書》滿2年（2018年4月18日之後新購的住房仍需執行滿5年上市的政策）”。
原第六條，人才購買首套房不受戶籍、個稅、社保限制，符合落戶條件的在校大學生，在辦理落戶後可以購房，也取消了。
原第七條，因外出求學，戶口自本市遷出並能提供目前在讀學校證明的，可享受本市戶籍人口購房政策，直接沒有了。
看完青島住建局的新規，槓桿地產不得不感嘆，青島前後都挺有意思的。
青島為什麼要這樣做，樓市會走向何方？這對其他城市、對調控大局的信號是什麼？
1、不僅僅是青島，主要是擔心“示範”效應
此前，3月末開始，青島準備搞消費季，自3月23日開始，上述鬆綁政策可以持續搞100天。
應該說，青島挺有智慧的。我堅持“房住不炒”，只是這一百天，我為了響應復工復產、恢復經濟，搞百日萬店消費季活動。
其中，消費自然也包括房地產消費。
沒毛病。
但是，槓桿地產要說，問題來了。我們可以想，如果可以搞100天，100天后，是不是還可以延續？
如果青島可以搞100天，其他城市是不是也可以搞100天？
假使這樣，意味著調控實際被解構。
所以，青島的玩法雖然聰明，但是開這個頭不被允許。好好揣摩下未撤回之前，“徵詢意見期間”的表述，確實會出現“示範”效應。
如上文我分析的，不僅該恢復的恢復了，新規則也由此前的9條，縮減為7條。這其實充分說明，不該調整的不要調整，該恢復、該收回的還是照舊。
以限售這一條為例：此前的2018年，青島發佈通知，青島市區範圍內新購買的新建商品住房和二手住房，需取得《不動產權證書》滿5年後方可上市交易。
客觀說，5年是比較嚴的。特別是萬億級城市，這個招，基本也就不存在“炒”了。
我們注意這2個月穩樓市的政策，主要偏重B端，也就是為房企端減負、擴大融資途徑等。
換句話說，最上層的判斷中，只要房企多數可以活，現金流有保障，樓市還不需要刺激。
同時我們注意，貨幣政策雖然明顯寬鬆了，但總體還是比多數主流國家節制多了。
包括央行的系列表述，我們可以顯見，決策部門的想法和思路。病毒對經濟的影響很大，外部環境的變化可能暫時無法改變了，最上層已經有判斷。
所以，這是個持久戰，不是立馬就需要進行大決戰。樓市的彈藥不能一下子就打出去，誰知道未來還會怎樣？
地方還得服從大局，還得忍忍。如果國家層面不開口了，2020年青島樓市不會有大行情。
2、青島等城市，確實有自己的不得已
和全國不少城市一樣，2019年青島樓市銷量也是下滑的。
根據青島統計局的數據，全年商品房銷售面積1651.8萬平米，同比下滑8.6%。住宅銷售面積1475.6萬平米，同比下滑6.5%。
而與此同時，青島全年的房地產投資卻是增長的，完成投資1803.8億元，增長高達21.5%。其中，住宅投資1239.1億元，增長19.7%。
對於2020年，青島的開發商本身預估是積極的，以為可以大幹一場，否則2019年不會這麼積極投資。
結果是，受病毒事件影響，庫存壓力來了，銷售嚴重下滑。
我們首先看青島銳理數據的統計：2020年3月，青島市共網籤新建商品房（不含保障性住房，以下皆為新建商品房網籤數據）8940套，銷售面積105.9萬平米，銷售總金額151.9億元。
簽約套數、銷售面積、銷售總金額，與2019年相比均下跌，跌幅分別為18.4%，16.8%，13.3%。
然後槓桿地產再說中國指數研究院的數據，1-3月，青島成交商品房17235套，面積198.95萬平米，同比分別下滑19.0%和21.7%。
易居研究院的數據一樣令人不好受。今年2月份，青島市新建商品住宅成交面積18萬平米，環比下跌72%，同比下跌61%；庫存面積1474萬平米，環比持平，同比增長48%，增速位列百城第5位；存銷比達13.4個月，環比上漲15%，同比上漲39%；成交均價14794元/平米，較2018年12月的高點15898元/平米下跌約6.94%。
這是單純說地產領域。
我們再來宏觀看看經濟，一季度就不用說了，全國都一樣。可以說的是，2019年，以及此前表現出來的一些苗頭和趨勢。
青島這2年很努力，但是2018年經濟普查後，山東省有些數據影響，青島也在其中。槓桿地產就不多說。
以前，青島和杭州、南京等比，學深圳，甚至可能有機會和成都、武漢扳手腕。而今大概不得不面對一個殘酷的現實，省內的濟南就不說，鄭州、長沙的勢頭也不小。
圖表來源|決策雜誌（特此感謝）
很多學者都在談論，北方第三城的位子到底未來是誰？
目前從經濟總量排名角度說，青島處在了近年來的低位。濟南也在做大做強強省會，此前槓桿地產也有關注。
從產業結構上說，青島確實有偏頗之處。和很多二線城市一樣，新興產業發展有待加強。
產業會反饋到人口、人才吸引上。比如我們看常住人口指標，雖然非人口普查年份的常住人口數據，不過是0.5-1%抽樣，但還是說明一些問題。
數據來源|各地統計公報 統計製圖|槓桿地產·道一
從絕對數據和排名，青島也還可以，但和優秀城市比，確實就有距離。
同樣，槓桿地產對照了2019、2018年青島的統計公報，我發現2019年青島失業保險參保人數為239.34萬人，2018年則是223.69萬人，增長了15.65萬人。
這一規範就業指標表現，其實比抽樣常住人口指標要好。
當然，我們不能因此就得過且過。總的來說，經濟轉型、升級並未完成，且競爭激烈。
不管怎麼說，房地產是穩經濟的最簡單手段之一。青島動心，不難理解。
3、房住不炒的時間到底多久？
說完青島，我們拓展開來看。
此前，河南駐馬店在2月末，出臺系列穩樓市政策，包括公積金購房降低首付比例，由30%下調為20%，給予購房補貼、刺激棚改等。後來，駐馬店被省里約談。
廣州也出臺過“取消限商令殘餘政策”，僅僅是商辦類適度放鬆，都被叫停。可能主要就是考慮廣州這個檔次的城市，其示範效應。
有媒體注意到，幾天前，樂山公積金貸款適度放鬆的政策沒有撤回，依舊在執行。槓桿地產認為，這可能和該市實際情況有關。
所謂調控因城施策，非投資熱點城市、房價相對平穩的城市，政策偏寬鬆，則是可以的。比如，此前已經出現多個縣級以上城市，出臺補貼購房等政策，引起關注，卻並未後撤。
房住不炒，不該炒的地方不炒就行。無法炒的地方，本身也炒不起來，何況沒有大環境。
所以我們看到，不少城市不僅是執行因城施策，實際執行的是因區施策。
很多朋友要說，如果說2019年，那也就那樣了。2020年情況確實不同了。槓桿地產的看法上文第一部分簡單說了，這裡我闡釋下。
沒有誰知道病毒對全球經濟的改變和影響，多久結束。就算年中控制住，國際經濟和貿易、需求逐漸恢復，但無法改變的是，全球主要國家對各自經濟結構的調整，會明顯改變。
我們的外部環境，真的變得越來越複雜起來。
如果世界產業分工、部分供應鏈的佈局發生變化，我們更應該強壯自己身體，而不是試圖通過房地產撫平波動。
這就是宏觀上，槓桿地產的核心看法。我猜測，決策部門迄今為止，為啥更多從產業、金融、幫扶角度穩經濟的原因，可能也有此考慮。
轉型的路真的無法迴避了，深水區的很多問題，必須面對，前幾天槓桿遊戲也有寫《關於2020經濟復甦，最利好的消息來了》（4月11日）。
那麼，房價必須受節制，不能影響大局。
至於房住不炒要堅持多久，核心可能就是看2個指標，2020年就業是否出現太大問題，經濟增長到底會如何。
單GDP指標明顯出問題，1、2個季度，可以容忍。兩個指標持續超過1個季度到2個季度，都出問題，那就……
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