全環節降低成本
《實施意見》提出，對鎮村工業園實施全環節降低成本，主要通過以下幾方面來實現：
一是保障產業空間。嚴格落實工業保護線管控要求，除因公共服務設施、市政和交通基礎設施、綠地、廣場、租賃型人才住房和保障性住房等公共利益需要外，嚴格限制線內工業用地調整為其他用途，尤其不得調整為居住、商業等經營性用途。工業保護線外，嚴格限制小面積（用地面積150畝以下）的“工改居商”類更新單元。建立“工改工”與“工改居商”掛鉤聯動機制，“工改居商”類更新單元前期服務商招引、方案審批與“工改工”計劃完成情況掛鉤。實行更新單元“產業用地佔比”底線管控。結合房地產市場運行情況，調整城市更新區片市場評估價和折扣係數，合理引導土地用途調整利益預期。
二是降低補償成本、降低用房貢獻、降低公配負擔、降低稅費成本和降低融資成本。
降低補償成本方面，研究制定拆遷補償指引和標準，鼓勵以產業用房、物業置換方式補償，合理降低拆賠比，把“工改工”拆遷補償成本控制在合理範圍。引導通過將補償款置換為股權、基金份額、信託份額等方式，實現補償款延時支付，減小即時支付壓力，將補償款迴流項目投資，保證村（社區）取得長期的穩定收益。對優質工業企業可以置換的方式為企業重新安排工業用地，以協議方式出讓；降低用房貢獻方面，進一步減輕改造項目成本壓力，除規劃要求的公共設施用地外，“工改M0”項目相應減少或免於向政府無償貢獻土地和產業用房。軌道交通TOD控制範圍內的“工改M0”項目（包括R0部分）不實行利益分成；降低公配負擔方面，“工改M1”按需移交公共配套設施用地，“工改M0”集中貢獻公共配套設施用地按最低2%比例、不少於3000平方米執行。“工改M0”項目配置配套型住宅（R0）產生的學位需求，可由鎮街（園區）通過統籌平衡或異地配建的方式解決，並在配套型住宅（R0）銷售前落實（R0作為人才住房的，在銷售給個人前落實）。異地配建的公共設施可列入單一主體掛牌招商方案，其建設費用作為地價款起始價的扣減項，並按《東莞市人民政府辦公室關於印發進一步鼓勵城市更新促進固定資產投資若干政策的通知》（東府辦〔2019〕61號）認定計稅成本。
降低稅費成本方面，經市政府批准的單一主體掛牌招商更新單元（項目），其不動產權益收購歸宗屬於政府徵收（收回）房產、土地並出讓的行為，按《國家稅務總局廣東省稅務局 廣東省財政廳 廣東省自然資源廳關於印發〈廣東省“三舊”改造稅收指引（2019年版）〉的通知》（粵稅發〔2019〕188號）及相關稅收政策辦理。按“三舊”改造政策減免完善用地手續過程中的耕地佔用稅、耕地開墾費、新增建設用地土地有償使用費。
降低融資成本方面，鼓勵銀行機構向獲得市重大項目“綠色通道卡”或市重點“工改工”項目“藍色優服卡”的項目給予信貸支持。推動發行“工改工”專項信託計劃和市城市更新“工改工”子基金，積極引入各類低成本資金。探索通過產業地產基金、產業股權基金、融資租賃、收益權信託、資產證券化等方式給予開發主體融資支持，鼓勵村（社區）的閒置資金投資“工改工”項目或購買相關金融產品。
全鏈條提高收益
根據《實施意見》，在提高低效鎮村工業園收益策略上，將從鼓勵提容增效、實施優惠地價、支持在建工程抵押、提高財政獎補、增加稅收獎勵和支持產業用房分割轉讓六方面，全鏈條提高收益。
鼓勵提容增效。在符合規劃和建築安全要求的前提下，鼓勵土地使用者通過廠房加層、廠區改造、內部用地整理等途徑提高土地利用率。除安全、消防等特殊規定或行業生產有特殊要求外，“工改M1”項目容積率應不低於2.0，並可按生產需要申請提高容積率；工業保護線內提高後容積率不超過3.5的，按控制性詳細規劃微調處理。建築密度（≤50%）、建築高度（≤60米）、綠地率等符合技術規範的調整，結合規劃許可直接辦理，無需進行控制性詳細規劃調整。
實施優惠地價。在符合規劃、不改變用途的前提下，現有工業用地或倉儲用地提高容積率、宗地合併或分割、縮減用地紅線、調整建築高度、建築密度或綠地率等變更情形的，不再增收土地出讓金或補籤土地出讓合同，通過簽署變更協議簡易辦理。國有出讓土地使用權人自行改造的“工改工”項目，剩餘使用年限不變、提高容積率的，免收地價款，可以補繳地價款延長土地使用年限。國有劃撥工業用地補辦出讓按區片市場評估價的40%補繳土地出讓金。
支持在建工程抵押。 允許“工改工”項目分區、分期、分棟辦理在建工程抵押及餘額抵押，按分期建設需要，支持原已設定在建工程抵押的廠房竣工後，通過加入新的在建抵押物方式註銷原建築物抵押後辦理現售，保證開工、抵押、現售滾動開發的資金需求。市不動產登記中心推行“不動產+金融”全流程電子化審批模式，並在市民服務中心設置不動產抵押專窗，實現“工改工”項目在建工程抵押項目一窗辦理、一級審核、即到即辦。
提高財政獎補。制定城市更新“工改工”項目財政補助扶持辦法，每年從城市更新項目地價款市、鎮街分成部分安排專項預算，對“工改M1”、園區整治的改造主體按規定標準給予專項財政獎補，補助費用由市、鎮街按5:5分擔。加大連片改造的獎補力度，75畝以內最高補助1000萬元；每增加75畝，封頂金額增加1000萬元。“工改工”改造項目土地平整並經鎮街現場勘驗後撥付拆除補助，工程竣工驗收後再撥付新建補助。“工改工”項目計提的軌道交通建設發展專項資金，市財政全額補助給改造主體。鎮街（園區）統籌村（社區）集體所有廠房、村（社區）收回原出租廠房的，可按一定標準給予村（社區）租金補助。
增加稅收獎勵。 實行稅收留成專項補助，對於拆除面積75畝以上的連片“工改M1”項目，自項目首期工程竣工驗收後五年內，入駐的規模以上工業企業或經市工業和信息化局核定的工業企業，其繳交的稅收市鎮留成部分，其中增值稅（市、鎮留成25%）、企業所得稅（市、鎮留成20%），全額補助給改造主體。拆除面積大於50畝小於75畝但畝均稅收達到市規定的招商標準的，參照前述規定給予三年補助。政府徵收村（社區）集體土地或村（社區）將集體土地轉為國有土地交政府收儲改造的，鎮街可參照前述補助獎勵給村（社區），探索建立村（社區）參與稅收分成等長效機制。
支持產業用房分割轉讓。國有土地上面積15畝、容積率3.0以上的“工改M1”高標準廠房和工業大廈項目，工業生產用房可按幢、層等為基本單元進行分割轉讓（現售），滿足無獨立用地需求的中小微製造業企業發展的空間需要，最高分割轉讓比例為工業生產用房總計容建築面積的70%，單層建築面積最少為500平方米；因產業鏈招商、定製改造等需要並按“一事一議”報請市政府同意可提高分割轉讓比例；分割轉讓的工業生產用房後續維護和管理參照《物業管理條例》執行。鼓勵市屬企業、鎮街（園區）、村（社區）等置換或購置“工改M1”“工改M0”項目的產業用房，相應面積不計入該項目分割轉讓面積，不受產業用房受讓主體資格限制，但二次轉讓應符合新型產業用地（M0）相關政策要求。
多路徑創新模式
《實施意見》提出，在創新低效鎮村工業園模式上，主要通過鼓勵政府收儲改造、鼓勵農村集體改造、鼓勵歷史用地企業改造、鼓勵市屬國企參與、鼓勵人才住房籌建和鼓勵定製改造進行多路徑創新模式。
鼓勵政府收儲改造。政府徵收村（社區）舊廠房實施“工改工”的，土地出讓價款扣除計提項目及鎮街（園區）徵地拆遷和土地平整等成本費用後，餘額可部分或全部用於支持村（社區）發展，土地掛牌條件中可約定配建一定比例的物業補償給被徵收土地的村（社區），以保證村（社區）取得長期的穩定收益。
鼓勵農村集體改造。集體經濟組織將集體土地轉為國有土地後自行改造、村企合作（適用於“舊項目”）的“工改工”項目計收的地價款，扣除計提項目後，餘額全部用於支持村（社區）發展。村（社區）申請“工改M0”項目開發主體准入認定，無需具備類似項目開發運營經驗。支持村（社區）通過磋商交易方式引入產業運營商，提高“工改工”項目的產業策劃、規劃設計、招商運營水平，探索試行EPC、EPC+O、F+O、EPC+O+F等多種改造方式，磋商交易的具體操作按照《東莞市農村（社區）集體資產交易辦法》執行。
鼓勵歷史用地企業改造。原簽訂歷史用地協議使用但未辦理流轉出讓手續的集體土地，經農村集體民主表決同意、鎮街（園區）審核後，可按最高年限直接辦理集體土地流轉出讓手續並由受讓人作為改造主體，無需通過農村集體資產平臺交易，流轉出讓地價可參照國有建設用地使用權延長使用年限計算。原集體建設用地使用權人自行改造需延長使用年限的，適用本條規定。
鼓勵市屬國企參與。鼓勵市屬國有企業參與連片“工改工”，本意見的政策措施適用於市屬企業土地整備開發項目。制定市屬企業土地整備開發操作規範，鼓勵與鎮街（園區）、農村集體、城市更新基金、產業運營商合作，通過“工改居商”項目收益反哺連片“工改工”，實現經濟成本收益綜合平衡，儲備一批低成本產業空間。鼓勵市屬、鎮屬企業對自有工業園區或收購舊廠房進行升級改造，建設都市型工業園。
鼓勵人才住房籌建。鼓勵市、鎮街（園區）安居房公司通過購買、合作開發等方式取得“工改M0”中的配套型住宅R0作為人才住房，擴大我市人才安居住房的籌集渠道。配套型住宅R0作為人才住房的，視同社會力量籌集建設人才住房管理，市、鎮街（園區）安居房公司自行制定配租配售方案，經屬地鎮街（園區）審定、報市住房城鄉建設局備案後實施，可參照《東莞市人才安居辦法（試行）》相關規定運營和監管。
鼓勵定製改造。鼓勵提前聯合招引開發企業、產業運營商和入駐企業，根據入駐企業工藝、流程的需求，對工業生產用房和配套用房的層高、寬度、承重等進行個性化定製建設，實現工藝設計與建築設計同步、建築施工與設備安裝同步、工程竣工與投產達效同步，縮短企業入園進駐時間。“工改M1”工業廠房高度一般不超過60米，層高一般按首層不高於8米、二層以上不高於6米控制，因工藝、流程的需求並提供相關論證說明，可適當放寬局部建築的高度和層高要求。
多舉措破解難題
《實施意見》提出，在破解低效鎮村工業園難題上，主要從指標規模、標圖入庫、連片改造、園區整治、拆遷補償和歷史用地手續問題入手，多舉措破解難題。
破解指標規模難題。每年省“三舊”改造工作考核獎勵的新增建設用地指標優先用於保障“工改工”項目和工業騰挪安置建設用地需求。各鎮街（園區）騰挪的建設用地規模，優先滿足“工改工”項目需求。鼓勵各鎮街（園區）通過跨省域購買城鄉建設用地增減掛鉤節餘規模和指標，用於解決歷史用地建設用地規模和用地指標問題。
破解標圖入庫難題。實地在2009年12月31日前已建設使用且符合上蓋物佔地比例要求，但第二次全國土地調查或最新的土地利用現狀圖確定為非建設用地，不涉及復墾且確需改造建設的，落實建設用地規模後可納入標圖建庫範圍。“工改工”項目將相鄰多宗地整體入庫的，可以整體核算上蓋物佔地比例，但不得包含已認定為閒置土地且未完成處置的地塊。
破解連片改造難題。75畝以上“工改工”項目在整體規劃前提下，配套設施（行政辦公及生活服務）可跨宗地集中設置、整體核算，與工業用房同步設計、同步報批、同步建設、同步驗收。工業保護線內拆除面積300畝以上“工改M1”地塊，可與工業保護線外非相連“工改居商”地塊捆綁形成一個更新單元，一併核算更新單元劃定相關指標，工業用地面積佔經營性用地合計面積比例不低於70%，“工改居商”地塊與“工改M1”地塊捆綁推進，實現土地供應、規劃報建、竣工驗收三同步。
破解園區整治難題。對於園區整治項目涉及的歷史違法用地、違法建築，符合不影響國土空間規劃近期實施和公共設施建設、建築經鑑定符合安全使用要求、權屬無爭議、不存在權利限制情形等條件的，在繳納違法建築罰款後可按東莞市歷史遺留產業類和公共配套類違法建築補辦不動產權手續要求完善手續。在滿足消防安全和建築安全的前提下，舊工業區可合理增加電梯、連廊、樓梯等輔助性公用設施，由鎮街（園區）監管，相關單位、企業實施。開展村級工業園基礎環境整治，實行廠房外立面、圍牆風貌管控，拆除亂搭亂建設施和違章建築，清理垃圾，搞好廠區周邊綠化美化。
破解拆遷補償難題。對於已流轉出讓或簽訂歷史用地協議的集體土地，鼓勵村（社區）按原流轉出讓協議或歷史用地協議約定收回土地並給予補償。對於補償標準存在爭議的，優先由雙方協商解決，協商結果經民主決策程序同意即可。如雙方協商不一致，由村（社區）提起民事訴訟方式收回集體土地。
破解歷史用地手續問題。2006年8月31日前掛靠鎮街（園區）或鎮屬企事業單位使用的國有劃撥工業、倉儲用地，經鎮街（園區）資產管理機構報鎮街（園區）批准後，無需進行“招拍掛”，可直接補辦協議出讓到實際使用單位；涉及地上建築產權的，可以一併捆綁出讓。由於歷史原因已批工業、倉儲用地範圍內未辦理規劃許可手續，需要按照現行新規劃條件變更土地使用條件、調整土地紅線和完善規劃審批手續的，可徑行辦理，無需納入補辦不動產權試點項目臺賬。
全方位機制保障
《實施意見》明確，在機制保障方面，將會強化市級統籌協調、強化鎮街職責職權、狠抓工作督導督辦、實行項目分類推進、提升行政審批效率、提高基層運作效率、完善協同執法機制、構建資源對接機制、加強宣傳諮詢培訓、嚴格實行考核獎懲進行全方位機制保障。
在提升行政審批效率上，區分設立“工改工”項目一般審批程序和簡易審批程序，按控制性詳細規劃實施的“工改工”項目實行簡易審批程序，標圖建庫、單元劃定方案、改造方案、徵地方案、收地方案、收儲方案、供地方案等一次受理、合併審批；其次，未有控制性詳細規劃覆蓋的連片“工改工”可直接通過規劃選址評估方式編制地塊的控制性詳細規劃圖則；取消所有城市更新“舊項目”批次計劃審批，“一圖一表”納入建設用地規劃條件申辦材料一併審理，前期研究報告與控制性詳細規劃調整論證報告同步開展技術審查；再次，取消所有城市更新“舊項目”批次計劃審批，“一圖一表”納入建設用地規劃條件申辦材料一併審理，前期研究報告與控制性詳細規劃調整論證報告同步開展技術審查；從次，“工改工”項目涉及的資格、資質認定實行隨報隨審，不受間隔一年的時間限制；最後，建立“容缺受理、延期後補”事項清單，嚴格區分關鍵材料和形式審查材料，對關鍵材料具備、形式審查材料暫缺或暫存瑕疵的，原則上予以容缺受理。
同時，嚴格實行考核獎懲。在鎮街（園區）班子年度工作考評中，突出“工改工”任務目標完成情況考核，超額完成任務的給予新增建設用地指標獎勵，任務完成率低於 70%的不計分。“工改工”任務同時納入市政府“硬任務”，按照相關辦法對相關責任單位、個人進行考核獎懲。鼓勵村（社區）幹部大膽探索、勇於作為，對於超額或超進度完成“工改工”任務的村（社區）幹部給予市級專項獎勵。
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