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提問：美麗的房姐，我的現狀是： 我在2007年北京還沒有限購的時候，在順義牛欄山龍湖香醍漫步買了一套兩居的頂層花園洋房，房子在我名下。建築面積90平米，後來自己加建閣樓，做成三室兩衛，實際面積130平左右。 後來我結婚了，我和老公都不是京籍（老公外國籍，我外省戶口且沒有五年社保和工作居住證），但我們在北京工作生活，租房不穩定，隨時被房東趕，所以很想買一套200平米左右的大面積平層自住+保值，總價可以1500至1800萬。 那麼我的問題是： 1. 我倆怎麼獲取購房資格最快? 具體操作方法還望指導一二。 2. 在買第二套首付不缺的情況下，順義的兩居室值得保留嗎? 3. 可否推薦朝陽區好的地段和樓盤?
回答：1. 辦理工作居住證，有些渠道能做 2. 有北京購房資格後建議換掉 3. 朝青或雙井 天之驕子、 珠江帝景、朝陽園 、天鵝灣
提問：如果一定要在中央別墅區或者順義後沙峪買一套房子，1300萬以內，家庭自住，哪個小區合適？譽天下聯排\\/美林疊拼\\/麗高疊拼\\/莫奈聯排\\/萊蒙湖聯排，或者孫河地塊新房，或者像龍灣\\/萬通新新家園的大平層。謝謝房姐
回答：孫河相對好一些，這幾個小區都不建議。 龍灣太遠。 天竺新新家園，澳景園，或孫河內部6\\/7字頭的可以考慮。
提問：新人首問： 房姐你好！我在望京工作，目前單身，想買個小房子自住兼以後出租。北京戶，目前名下北京無房，外地一套(已還清貸款)。有過兩次買房貸款記錄不算首套了。 想買順義公寓，總價100萬全款以公司名義買，是否合適？還是等社保滿五年（中間斷過）以個人名義買？ 考慮過買住宅，但首付不足（目前只有80萬，還是等幾年再攢攢錢？未來房價趨勢也沒把握）。
回答：投資的話 公寓不買，也不要以公司名義買 稅費滿5年或有工作居住證也能買 將外地房產抵押用來填補首付缺口，首付資金100+在北京就能選籌
提問：房姐，您好，目前我的情況是有北京工作居住證，為了孩子上學辦了天津戶口，現在孩子準備上小學1年級。 19年9月剛上車了北京朝陽的房子，因為老家有房貸，所以當時買的北京第一套房子算二套房。因為有工作居住證，中介說在北京的話還可以再買一套。 我未來3個月內應該能再湊大概160萬的子彈，那麼問題來了，因為孩子上學落戶遲早要在天津買，那麼這些錢我是先去天津買一套小的學區房，還是貸款再在北京買一套，等以後漲了賣掉再去天津買？ 160萬子彈純投資的話買北京哪裡比較好？
回答：如果3年內不需要在天津買，就優先北京 二套可以全款再抵押的方式做4成首付 淘團結湖、勁松、石佛營等公房為主
提問：房姐，您好！我的情況和您說一下，京籍，國貿和三里屯各有一套老破小兩居在出租狀態，月租共16000(分別臨街1層和頂層)西四環有個老破小1居一年半左右可轉為產權，月4000多。固安有套兩居出租。自住北七家老破大一套。父母住崇文門，生活已習慣不能挪。目前有250萬貸款在身。年近五十，人到中年，家庭每月基本沒什麼工作收入。父母還有一張房票，不能貸款。這種情況您看如何做個房產規劃改善一下，或通過投資騰挪有一些收益(由於現金流比較弱，再貸款恐難承受)謝謝您！
回答：西四環老破小价值不大，長期看跑輸大盤，建議出掉 固安純粹炒作起來，無價值支撐上漲動能不足，投入產出比很低，建議出掉 可選擇在東面入一套2居長期持有，需要看金額選擇具體板塊
提問：美麗房姐，選未來科學城的未來公元900多萬160多平米帶裝修，我老公喜歡，說有公園，有地鐵，有醫院，有升值潛力，自住兼保值升值，我還是選望京星寶園等。房姐麻煩給說說建議，謝謝
回答：我並不看好未來科學城的發展 這種計劃型增長極，不是強力創新和推動型產業，很難形成產業帶輻射和帶動周邊產業，加上週邊交通和地段影響，最終演變為紙面規劃 望京已經有成熟的商圈，未來阿里總部的入住，輻射周邊產業，很容易形成產業帶，看現在的海淀你就知道了 升值潛力望京遠大於北七家
提問：本人有一套無貸款的三居450w的房山，臨近大學城北站地鐵，另外有現金200萬，初步看上一套海淀600萬的學區房用來保值增值，這個操作有什麼問題嗎？
回答：總價450萬的標的，在房山基本碰觸到流動性的底部。 也就是說，總價再高，流動性就會急劇下降。 而隨著北京房價的總體提升，未來的底層上車人群還會往郊區遷移，而比上車群體略高的剛需工薪盤，則會因為更靠近市中心地段的房產，相比下更有性價比，反而形成「內卷化」的局面，購買力開始往市中心遷移。 你的底倉薄弱，就不建議碰高風險學區了，尤其還是全倉all in
提問：房姐：成都三口之家，本人成都戶口，老公北京戶口，成都一套房還貸中，女兒大一（北京戶口），不確定以後在是否在北京工作。想買一套房子把女兒戶口落了，最好兼顧學區。成都現住房三套，商鋪1個，【一套67平（月租3200元）；一套258平（夫妻兩住房公積金還貸12000元\\/月；清水空置），一套190平（自住，價值220萬）；商鋪135平（年租金17萬，商鋪現在價值300萬）。夫妻工資收入40萬\\/年，家庭開支16萬\\/年。現有50萬，未收回借款30萬，請教您幾個問題：1、我是現在買成都房子在北京買房，還是等女兒大學畢業或研究生畢業再買？2、如在北京買套房備用，成都是主要選擇生活城市，怎麼規劃房產和資金？
回答：資金上沒問題，早入更好，等3年以後價格就不好說了， 北京上車建議籌足300左右資金首付，買入600左右的房產，可以看朝青板塊小兩居，不建議看學區，會增加你們的風險，短期也無使用需求。 商鋪租售比還不錯，可以持有，選擇出一套住宅做為北京首付
提問：房姐您好。本人2.5線房產總價值約1600萬，貸款250萬（5套門臉價值1250萬，貸款200萬；2套住宅價值350萬，貸款50萬），家庭年淨現金流入約40萬，北京工作滿5年無購房，有北京工作居住證。請教您如何進行資產優化與在京投資。謝謝[抱拳]
回答：你好，有效信息太少 建議說說二線城市房產的具體信息，再做資產配置規劃 租售比在5%以上的門臉可以保留 二線城市普遍新房癌多，房齡15年以上，非核心地段，未來升值空間小可以出手裂變。 北京投資子彈不同打法也不同： 1500萬以上 藍海 900-1500 性價比 600-900 脫離底層 400-600 紅海市場 300-400 血海市場 300萬以內 韭菜市場
提問：你好房姐老師，看上一套北苑單價4萬多的2房，中介約的星期天去和業主談房價，但是價格和我預期還差十幾萬，還是晾業主幾天再談？
回答：現在的市場如果是優質房源，誰晾誰還不一定了。 北苑一般不選，4萬多應該是老北苑的幾個小區。 選籌是第一位的。
提問：房姐，謝謝之前的回覆，我是出於孩子上學跟自助考慮，您覺得600以為，三居的哪個區域或者具體樓盤周邊幼兒園，小學，初中相對完善。學校口碑相對不錯的。
回答：學區房到底該如何選？考慮自住建議根據你的生活半徑就近選擇，一般來說是先選好學校，再根據對口的小區定向淘筍。總價600萬，如果是100平左右的三居，單價要在6萬左右。海淀因為學區因素整體溢價太多，建議在朝陽二流學校周邊淘筍，例如陳經綸等。
提問：謝謝房姐通透的回答！本人預算900，可全款，目前沒有高於5%的投資項目，請問全款合適還是貸款？貸款多少？首套首貸，謝謝
回答：建議用首貸，4成首付 用剩餘資金全款投資一套緊湊小兩居，租金帶來現金流+房產升值，會跑贏大部分理財產品
提問：房姐好！ 北京是首都但是趕人，限購限貸，都投資並不友好；重慶瀋陽是目前二線城市的價值窪地，並且有購買和加槓桿的後門。 我的主場北京，自己房票已經消耗完，也不願意離婚分核，目前還有老人遷戶口得到的老人首房首貸票一張，即將過期。 目前手頭有現金240，家庭年入100，無負債。一邊是雪坡有限的北京，一邊是客場瀋陽重慶，糾結應該出手哪裡？
回答：一線城市都限購限貸。 北京是相對容易破限購限貸的城市。 瀋陽可以配置，瀋陽的關鍵是貸款，一個核bf貸3套，老人核酌情打折。 如果需要批量5套10套建倉，還需要解決抵押貸的問題，或者多核的問題。 北京買完房產，往往還有10-20萬的殘留資金，相當於一套瀋陽的首付。 沒有使用的信用卡，單張15萬，又是一套瀋陽的首付。 買瀋陽不需要特意考慮湊首付，先計算解決貸款，然後再倒退，你能用出去多少首付。 關鍵詞：你能用出去多少首付？
提問：麻煩房姐具體介紹一下信用卡空擋接力怎麼操作？現在市面上能辦多少張信用卡？平均一個人能弄出多少現金用於首付呢？
回答：你圈子裡搜索下空檔接龍，有介紹過， 多核辦卡是重點， 資金要看每個人的資質，包裝下30W以上應該沒問題
提問：房姐我的首次提問沒有提交成功可能。再次重發。北京計劃換房，當前豐臺馬家堡一局，賣後現金350，計劃公積金商貸組合能最後到520以內房子。當前糾結於本小區以小換大還是去西城買普通學區老破小方便孩子上小學，或者別的位置比較好的房子，目標保值前提下還有升值空間。我工作西二旗媳婦北師大附近，當前上班較遠。家庭月日4個。謝謝請幫忙給個建議。
回答：建議平衡下，看望京片區 例如 大西洋、澳洲康都 次選同小區置換 不推薦西城老破小，對升值和居住影響都比較大
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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