我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：美丽的房姐，我的现状是： 我在2007年北京还没有限购的时候，在顺义牛栏山龙湖香醍漫步买了一套两居的顶层花园洋房，房子在我名下。建筑面积90平米，后来自己加建阁楼，做成三室两卫，实际面积130平左右。 后来我结婚了，我和老公都不是京籍（老公外国籍，我外省户口且没有五年社保和工作居住证），但我们在北京工作生活，租房不稳定，随时被房东赶，所以很想买一套200平米左右的大面积平层自住+保值，总价可以1500至1800万。 那么我的问题是： 1. 我俩怎么获取购房资格最快? 具体操作方法还望指导一二。 2. 在买第二套首付不缺的情况下，顺义的两居室值得保留吗? 3. 可否推荐朝阳区好的地段和楼盘?
回答：1. 办理工作居住证，有些渠道能做 2. 有北京购房资格后建议换掉 3. 朝青或双井 天之骄子、 珠江帝景、朝阳园 、天鹅湾
提问：如果一定要在中央别墅区或者顺义后沙峪买一套房子，1300万以内，家庭自住，哪个小区合适？誉天下联排\\/美林叠拼\\/丽高叠拼\\/莫奈联排\\/莱蒙湖联排，或者孙河地块新房，或者像龙湾\\/万通新新家园的大平层。谢谢房姐
回答：孙河相对好一些，这几个小区都不建议。 龙湾太远。 天竺新新家园，澳景园，或孙河内部6\\/7字头的可以考虑。
提问：新人首问： 房姐你好！我在望京工作，目前单身，想买个小房子自住兼以后出租。北京户，目前名下北京无房，外地一套(已还清贷款)。有过两次买房贷款记录不算首套了。 想买顺义公寓，总价100万全款以公司名义买，是否合适？还是等社保满五年（中间断过）以个人名义买？ 考虑过买住宅，但首付不足（目前只有80万，还是等几年再攒攒钱？未来房价趋势也没把握）。
回答：投资的话 公寓不买，也不要以公司名义买 税费满5年或有工作居住证也能买 将外地房产抵押用来填补首付缺口，首付资金100+在北京就能选筹
提问：房姐，您好，目前我的情况是有北京工作居住证，为了孩子上学办了天津户口，现在孩子准备上小学1年级。 19年9月刚上车了北京朝阳的房子，因为老家有房贷，所以当时买的北京第一套房子算二套房。因为有工作居住证，中介说在北京的话还可以再买一套。 我未来3个月内应该能再凑大概160万的子弹，那么问题来了，因为孩子上学落户迟早要在天津买，那么这些钱我是先去天津买一套小的学区房，还是贷款再在北京买一套，等以后涨了卖掉再去天津买？ 160万子弹纯投资的话买北京哪里比较好？
回答：如果3年内不需要在天津买，就优先北京 二套可以全款再抵押的方式做4成首付 淘团结湖、劲松、石佛营等公房为主
提问：房姐，您好！我的情况和您说一下，京籍，国贸和三里屯各有一套老破小两居在出租状态，月租共16000(分别临街1层和顶层)西四环有个老破小1居一年半左右可转为产权，月4000多。固安有套两居出租。自住北七家老破大一套。父母住崇文门，生活已习惯不能挪。目前有250万贷款在身。年近五十，人到中年，家庭每月基本没什么工作收入。父母还有一张房票，不能贷款。这种情况您看如何做个房产规划改善一下，或通过投资腾挪有一些收益(由于现金流比较弱，再贷款恐难承受)谢谢您！
回答：西四环老破小价值不大，长期看跑输大盘，建议出掉 固安纯粹炒作起来，无价值支撑上涨动能不足，投入产出比很低，建议出掉 可选择在东面入一套2居长期持有，需要看金额选择具体板块
提问：美丽房姐，选未来科学城的未来公元900多万160多平米带装修，我老公喜欢，说有公园，有地铁，有医院，有升值潜力，自住兼保值升值，我还是选望京星宝园等。房姐麻烦给说说建议，谢谢
回答：我并不看好未来科学城的发展 这种计划型增长极，不是强力创新和推动型产业，很难形成产业带辐射和带动周边产业，加上周边交通和地段影响，最终演变为纸面规划 望京已经有成熟的商圈，未来阿里总部的入住，辐射周边产业，很容易形成产业带，看现在的海淀你就知道了 升值潜力望京远大于北七家
提问：本人有一套无贷款的三居450w的房山，临近大学城北站地铁，另外有现金200万，初步看上一套海淀600万的学区房用来保值增值，这个操作有什么问题吗？
回答：总价450万的标的，在房山基本碰触到流动性的底部。 也就是说，总价再高，流动性就会急剧下降。 而随着北京房价的总体提升，未来的底层上车人群还会往郊区迁移，而比上车群体略高的刚需工薪盘，则会因为更靠近市中心地段的房产，相比下更有性价比，反而形成「内卷化」的局面，购买力开始往市中心迁移。 你的底仓薄弱，就不建议碰高风险学区了，尤其还是全仓all in
提问：房姐：成都三口之家，本人成都户口，老公北京户口，成都一套房还贷中，女儿大一（北京户口），不确定以后在是否在北京工作。想买一套房子把女儿户口落了，最好兼顾学区。成都现住房三套，商铺1个，【一套67平（月租3200元）；一套258平（夫妻两住房公积金还贷12000元\\/月；清水空置），一套190平（自住，价值220万）；商铺135平（年租金17万，商铺现在价值300万）。夫妻工资收入40万\\/年，家庭开支16万\\/年。现有50万，未收回借款30万，请教您几个问题：1、我是现在买成都房子在北京买房，还是等女儿大学毕业或研究生毕业再买？2、如在北京买套房备用，成都是主要选择生活城市，怎么规划房产和资金？
回答：资金上没问题，早入更好，等3年以后价格就不好说了， 北京上车建议筹足300左右资金首付，买入600左右的房产，可以看朝青板块小两居，不建议看学区，会增加你们的风险，短期也无使用需求。 商铺租售比还不错，可以持有，选择出一套住宅做为北京首付
提问：房姐您好。本人2.5线房产总价值约1600万，贷款250万（5套门脸价值1250万，贷款200万；2套住宅价值350万，贷款50万），家庭年净现金流入约40万，北京工作满5年无购房，有北京工作居住证。请教您如何进行资产优化与在京投资。谢谢[抱拳]
回答：你好，有效信息太少 建议说说二线城市房产的具体信息，再做资产配置规划 租售比在5%以上的门脸可以保留 二线城市普遍新房癌多，房龄15年以上，非核心地段，未来升值空间小可以出手裂变。 北京投资子弹不同打法也不同： 1500万以上 蓝海 900-1500 性价比 600-900 脱离底层 400-600 红海市场 300-400 血海市场 300万以内 韭菜市场
提问：你好房姐老师，看上一套北苑单价4万多的2房，中介约的星期天去和业主谈房价，但是价格和我预期还差十几万，还是晾业主几天再谈？
回答：现在的市场如果是优质房源，谁晾谁还不一定了。 北苑一般不选，4万多应该是老北苑的几个小区。 选筹是第一位的。
提问：房姐，谢谢之前的回复，我是出于孩子上学跟自助考虑，您觉得600以为，三居的哪个区域或者具体楼盘周边幼儿园，小学，初中相对完善。学校口碑相对不错的。
回答：学区房到底该如何选？考虑自住建议根据你的生活半径就近选择，一般来说是先选好学校，再根据对口的小区定向淘笋。总价600万，如果是100平左右的三居，单价要在6万左右。海淀因为学区因素整体溢价太多，建议在朝阳二流学校周边淘笋，例如陈经纶等。
提问：谢谢房姐通透的回答！本人预算900，可全款，目前没有高于5%的投资项目，请问全款合适还是贷款？贷款多少？首套首贷，谢谢
回答：建议用首贷，4成首付 用剩余资金全款投资一套紧凑小两居，租金带来现金流+房产升值，会跑赢大部分理财产品
提问：房姐好！ 北京是首都但是赶人，限购限贷，都投资并不友好；重庆沈阳是目前二线城市的价值洼地，并且有购买和加杠杆的后门。 我的主场北京，自己房票已经消耗完，也不愿意离婚分核，目前还有老人迁户口得到的老人首房首贷票一张，即将过期。 目前手头有现金240，家庭年入100，无负债。一边是雪坡有限的北京，一边是客场沈阳重庆，纠结应该出手哪里？
回答：一线城市都限购限贷。 北京是相对容易破限购限贷的城市。 沈阳可以配置，沈阳的关键是贷款，一个核bf贷3套，老人核酌情打折。 如果需要批量5套10套建仓，还需要解决抵押贷的问题，或者多核的问题。 北京买完房产，往往还有10-20万的残留资金，相当于一套沈阳的首付。 没有使用的信用卡，单张15万，又是一套沈阳的首付。 买沈阳不需要特意考虑凑首付，先计算解决贷款，然后再倒退，你能用出去多少首付。 关键词：你能用出去多少首付？
提问：麻烦房姐具体介绍一下信用卡空挡接力怎么操作？现在市面上能办多少张信用卡？平均一个人能弄出多少现金用于首付呢？
回答：你圈子里搜索下空档接龙，有介绍过， 多核办卡是重点， 资金要看每个人的资质，包装下30W以上应该没问题
提问：房姐我的首次提问没有提交成功可能。再次重发。北京计划换房，当前丰台马家堡一局，卖后现金350，计划公积金商贷组合能最后到520以内房子。当前纠结于本小区以小换大还是去西城买普通学区老破小方便孩子上小学，或者别的位置比较好的房子，目标保值前提下还有升值空间。我工作西二旗媳妇北师大附近，当前上班较远。家庭月日4个。谢谢请帮忙给个建议。
回答：建议平衡下，看望京片区 例如 大西洋、澳洲康都 次选同小区置换 不推荐西城老破小，对升值和居住影响都比较大
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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