近年來，傳統房地產夾帶大量資本湧入產業地產，使產業地產成為一個新的風口。另一方面，政府又在大力抑制產業房地產化，從國家到地方對產業地產、總部基地、工改園區等接連發布嚴格政策：
2018年5月
深圳出臺《深圳市總部項目遴選及用地供應管理辦法》，明晰總部企業和總部用地的定義，鼓勵符合條件的總部企業聯合申請總部用地，實行總部全年期產業發展監管考核。總部企業在深拿地“不做產業做物業”或被懲戒。
2018年8月
《深圳市工業區塊線管理辦法》正式發佈。這意味著幾年來深圳政府和企業圍繞“工改”的角力後，最終政府“以產業運營為核心，嚴禁工改房地產化”的決心佔據上風，即便其始終面對洶湧如潮的市場反對聲浪。
中國傳統 “家文化”讓每個家庭都有一個房產夢，但對於企業來說，對辦公物業的需求沒那麼強烈，企業搬遷要考慮問題更多：租金、裝修、搬遷、客戶、產業鏈、地段交通、員工住宿通勤等，企業可能把更多精力放在業務拓展上，對於辦公物業的變更需求並沒有那麼強烈，這點和房地產完全不同。
諷刺的是，一些從傳統房地產轉入產業地產的新軍和對項目抱有快速高回報預期的園區並未意識到這一點，以為園區就是企業的房地產，用賣房的方法來做園區，傳統房地產高流轉高回報的火熱市場養成了一些傲嬌和急躁的心態，失去了對產業的敬畏之心、對企業的尊重，很難做好這個市場，產業園區市場估計未來會有一個洗牌期。
定義好園區
衡量一個園區是否“用心”最簡單的標準就是評估他對入駐企業的熟悉程度以及對企業的綁定能力。有的園區在標榜“我們園區最好的地方就是很少去打擾企業”，這不是直接宣告我們就是做房東啊。如果這是企業要求的，那他也僅僅把你當成是一個房東而已。你要是租個房子，也希望最好除了交租以外不要和房東有任何打交道的地方，找他一定是哪裡有問題了。
現在哪怕是個長租公寓都在改變，不斷提升住戶的滿意率和便利性，除了物業以外，還提供洗衣、送水、快遞等其他服務。園區畢竟也是有地產屬性，地段也是很大的因素。純硬件型的園區地段好，自然會大受歡迎，但大型的開發商通常都不會只做一個園區，也很難保證每個園區都在好的地段，那些地段優勢不明顯的項目，你靠什麼來吸引企業來入駐？
園區管理和園區運營
產業園區有兩個屬性：物業屬性以及平臺屬性。定位是房東模式的園區可能只有物業屬性，那麼和物業屬性相關的工作屬於園區管理工作；而和平臺屬性相關的工作則屬於園區運營工作。
產業園區規劃期存在哪些問題？
產業園區是輕規劃、重建設，輕運營、重招商，對園區的前期規劃並不重視。特別是在文創領域，“掛羊頭賣狗肉”類型的園區並不少見，這也是廣受抨擊的問題。有的園區建成後才發現在招商時物業不能滿足一些企業的特殊行業要求，又或者定位的行業在區域內並沒有足夠數量企業來支撐，跨區域招商的難度又很大，最後只能是雜亂招商。
招商存在哪些問題？
一般來說園區從開園開始招商，到入駐率達到90%需要較長時間，有可能1-2年，有的大型園區甚至要4-5年。填充招商期，園區對企業的要求更為寬鬆些，主要關注企業的行業匹配度，可能會長時間去轉化一家企業，並不限於在尋址期內的企業，甚至最好是可以實現鏈條式轉化招商，這個階段既要搶時間又要與時間做朋友。
換招商期：由於配套已經相對完善、企業集聚已成規模，招商難度會更低，這時候則更著重於企業是否在尋址期，能否快速轉化，實現租期的無縫對接，降低租金損失，這個階段時間是你的敵人。
填充招商期：很多園區是採用軍團式作戰，規劃、開發、招商、物業各個功能部門獨立運作，建設完成交付時，再組建團隊啟動招商，這個招商團隊對定位行業的認知、對目標企業名單、企業KP（key person）毫無積累，只能通過傳統的方式：線上線下廣告、中介合作等渠道進行推廣。這類招商屬於等待式、被動式招商，效率可想而知。有一些國有類型或自有物業類型的園區，招商壓力不是特別緊迫，但對於民營園區，時間就是金錢。
如何做好管理？
潛在招商客源的拓展
有利於做好園區服務
有利於發現更多的投資機會
有利於做好園區企業的風控
如何做好服務？
有的園區的服務平臺大投入，低迴報，專業程度也有限，我甚至認為小型園區的公共服務平臺是個偽命題。園區不一定要有直接服務的能力，但園區要有連接服務的能力。有的園區標榜自己是企業的保姆，我覺得也大可不必，專業的事情還是讓專業的人來做，對自己是省事，對別人是負責，如果你非要自己來做這個事情，從中牟利也無不可，但自己要先變得專業。我們說園區其實是大的連接器，所以，我認為園區最應該做的是整合更多的資源，形成資源的對接，為企業賦能。
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