不要相信房地产市场会触底反弹

比来，不少中介伴侣，发卖同业起头转发各类伴侣圈，概略内容么就是年后陆续有都市起头试探性宽松，然后高喊市场要回暖。

如许的神色状态我是很能理解的，可是这么简单粗暴的理论也确实经不起太多的揣摩

对付市场谈吐，其实我不息都倾向于列位可以听听地产老板的声音，由于他们真的可以感应感染到整个大盘走势，并且每一次抉择都是用脚投票。

上个周末，万科董事长郁亮发了一封内部信起头在小规模内传布，只是后面被所谓的房产生意按照套内面积这个幺蛾子消息包庇住了，郁亮的内部邮件我是认真看了，良多内容和关头点仍是值得频频品尝的

我已经问过万科的小伙伴，说郁总的内部讲话或者内部邮件都市相对把征象说的严峻点，从而引起团队的正视，可是这些内容必定是真实感知到且必要团队去实行的

恰是由于如斯，如许的内容才加倍值得玩味

01、L型的趋向会比想象中的长

地产将来的趋向走势，郁亮本质上是非常气馁和谨严的立场，在2018年9月的内部邮件表示，2012年的时辰已经说过行业迁移转变点在2018年的下半年真正的到来了。

而这一次郁总也表达了迁移转变之后的时辰点，会比想象中要长，原话是这么说的：“2020年才有可能探底。”而L型会连续若干好多时辰没有给出明晰的时辰，可是举了一个的例子：“日本花了20年还没有走出来。”

换句话来说，楼市弱势连续的周期会比想象中的久

而这个基调分析，郁亮强调了一个数字：社会谈品零售总额在2018年的增幅8.1%，这是历史最低的数值，消费劲的减弱虽然闪现的不会那么快那么较着，可是却潜移默化中改变房地产的底层名目

内部邮件中，开篇有一泰半的内容都在强调着一个概念：不要信托触底反弹。这种征象也是和从前完全不合的楼市走势，过往确实存在巨细年这种说法，可是团体的房地产市场不息保持螺旋式上涨，根基上一旦上升，就会连续并接连实现几年的添加

去年年尾，万科的那一句活下去的标语在业内业外各类维度的发酵，不少人会感受万科不朴拙，甚至贴上了戏精的标签。可是从两次的内部邮件可以看出，郁亮的活下去强调的是底线思维，所有的项目只需在底线的逻辑下才能活得更好。而活下去就是底线

面临底线，郁亮提出了第一要抓现金流，回款若是没有完成那么通通都可以停下来，第二缩短和聚焦计策。

第三也很幽默，落地三年的业务，若是做不出来就不要做了。什么意思，就是这个业务到底是业务本身有竞争力仍是万科品牌给你贴金让你赚到钱，这是两回事

其实列位细致去看万科所有的幅员，根基上都在去万科化，名字上已经都没有了万科的痕迹，从这个角度上来说，这也是万科的底线思维：不依靠集团品牌，依靠业务本身

02、根基盘还在，可是要有好的产物和洽的办事

行业不管产生什么样的变化，即使行业菱缩也是十万亿级的市场。所以只需这个根基面还在，地产行业仍然会是万科的主业。可是在如许的主业中仍然要去探求机缘。

第一个机缘是整个都市生长的转型，第一阶段都市化以农人进城打工为标识表记标帜已经竣事，如今是第二阶段，也就是都邑圈化。郁亮特别强调的比如说粤港澳的能级和特色，活着界层面都是罕有的（给粤港澳，最洪流平的想象）

第二个角度很成心思，叫有限的都市同时也代表着机缘。什么意思，在奉行限购限售等各类限的各个都市，本质上说了然在商品房层面产物已经由剩，可是一边过剩从别的一个维度也就声名其他模块存在供给不够，不然也不会有限的存在。

比如说为什么要租售并举，为什么强调夸姣糊口，其实这里都是机缘点。

房子越来越斑斓情形越来越好如许的产物已经产能过剩，可是在空间、内容、办事上还有很大空间

03、为什么还有机缘，由于这个行业，大局部人仍然在靠天用饭。

郁亮在去年的内部邮件里分析了一个很是直白的案例，“由于我们中大多数人没有履历过2008年的政策调控。良多人对最根基的市场旌旗暗号没有反响。”

说实话2008年不少地产人也是履历过的，可是仿佛大师记得的都是后面4万亿的工作。今后往后地产人就养成了靠天用饭的习惯

但4万亿产生在2008年年尾，若干好多人还真真实实的记得2008年的上半年呢，整个市场客户完全真空的场景

就是一种不晓得为什么，客户就俄然没了的感受

如许的感受很让人焦炙和无法，其实如今的市场和那时有点近似

我已经说过，2008年最大的遗憾就是开发商吸收的教训还不够，由于后面市场又好了，良多专家起头学会了：保8，经济支柱，谨严乐不雅观不雅观的专业废话

四万亿救活了所有人，可是若干好多人创造，其实只需一家开发商在阿谁阶段正视产物线，那就是万科

固然，阿谁时辰的万科也有必定程度的机缘巧合，2008年的万科地板门弄的郁亮一度灰头土脸，可是声誉的是万科处理了问题，并且也创造了根柢，重点在本身的产物上发力，后面万科的工业化、精装修以及产物系几乎都是在阿谁阶段里出现出来的

那件事做不做在那时来看也没啥区别，由于行情好了什么房子都能卖，可是时辰拉长就看出了局了

这一次，郁亮也同样强调在这个不凡的时代里必要专注产物，必要强化性价比，在掠取客户的时代，归根到底仍是看你的产物

这十万亿级的市场中，为什么客户乐意买房子定是由于供给了好的产物和办事。

04、要学会赚小钱

别的，在聚焦地产根基面的时辰，郁亮也为行业转型突围给了一个标的目的

首先是一个盖棺论定的，和房地产一样可以赚大钱的行业，是不存在的

所以换个角度来看，若是想要转型，就必需要学会赚小钱。这也是为什么那么多房企标语喊着多元化，公司名字也去掉地产两个字，可是焦点收益仍是来自卖房，某种程度上就是决心不够

怎样处理，郁亮的谜底加倍直白：换人。地产身世的人赚习惯了大钱，让他们去赚小钱太难太难，至今为止都没有成功案例

细致想想也确实如斯，万科上海提出热带雨林方案之后，我已经认真的去体味过万科的那些衍生办事，你别说，重新至尾真的都是非地产体系出来的。比如说万科旗下的翡翠联盟，和我聊最久的运营的是一个已经的摔跤运发动，想想画面还真是幽默。

不外可能也恰是如许的形式，才有可能把运营和办事做好。在他们眼里，再小的钱都是大钱，在地产人眼里，估量就是零花钱了

而万科连续做着赚小钱的事，目的也是为了让本身的企业有更多的将来和生长，已经提出的万亿方案，良多人理解为万科要做万亿的发卖额，可是郁亮后来诠释却说是万亿市值。很显然，在根基盘不变的前提下，那些衍生办事虽然只赚小钱，可是估值却比想象中的高，理由也很简单，由于更有想象空间

这也是互联网和房地产不合的地方，最赢利的地产要想着活下去，不息蚀本的互联网都在想着改变世界

某种程度上来说，如今的万科应该是我眼里最有互联网基因的房地产企业了

05、

末了一点，我感受也是标的目的性的建议，对付这些立异和想要做的工作，去哪里找标的目的，郁亮的谜底是：在本身身上找

万科如今有15000亿资产，这些资产只需认真的梳理，必定能创造机缘点和找到冲破口

良多时辰大师都市陷入骑驴找驴的征象，其实本身的家底已经够了但仍然在市场上寻觅机缘。只需认真的梳理资产，把不好的资源、没潜力的资源、闲置的资源、华侈的资源措置掉，把不好的牌打掉，换回一些些好的牌来。

这同样也是底线思维

06、

文章更多的是商讨企业本身，对付外界团队，万科只是希望团队内部可以认清当下的实际。在如许的根本上，可以梳理好本身手中的牌，然后更好的打出去。

其实这个博弈游戏一样，只需你桌子上有充足的筹码并且不息玩下去，这个赛道你总会有本身的机缘，关头是机缘来的时辰，你还在牌桌上

末了，用郁亮内部邮件的一句话作为结尾：“大师觉得“活下去”应该像乞丐一样去乞食吃，其实对万科而言，“活下去”是希望活得更好、活得更久。”

这句话，我感受说的无比的朴拙。