楼市呈现“冰火两重天”的局面！
一线城市部分楼盘出现“日光盘”、排队抢购，重点二线城市资产重回价值高低，但是很多三四线城市房价即便下跌也无人问津。
一二线城市是否真的迎来了小阳春？三四线城市为何即便下跌也无人问津？大佬们都如何预测2020年楼市走向？
下文中我们一一展开讲述。
01
一二线城市排队看房，三四线楼市降价无人问津
前段时间不断爆出新闻，深圳千万豪宅秒空，北京排队看房人山人海，上海看房人太多导致限流……
一线城市部分楼盘动辄千万豪宅秒空，十几分钟吸金上亿，火爆场面一度让人觉得楼市是不是真的迎来了小阳春？
甚至有中介以正言词的说“小阳春从来不会缺席，只会迟到。当你犹豫时，别人已经下定金了”。
一边是一线城市的“楼市热”，另一边却是三四线城市的“楼市冷”，买不起、卖不出、不敢降。
前段时间肇庆楼市以特价房的形势降价，115平米的4房，原价86万，折后价65万，直降21万。
海南的陵水，11月份平均房价还是每平米2.9万元左右，但12月份就降到了2.4万元，短短一个月均价降了5000元。
热的热死，冷的冻死，一面是一二线城市疫情还没完全过去，楼市就呈现火爆状况，一面是三四线城市楼市出现下跌现象。
02
楼市呈现“冰火两重天”，释放了什么信号？
千万别被表象蒙蔽了双眼，首先我们要清楚的是一二线城市部分楼盘出现秒空、排队看房，并不代表一二线城市所有的楼盘都如此火爆。
其次，三四线楼市不跌个三成都不算跌。
过去两年，三四线城市的房价飞涨，连一些小县城房价都接近一万元了，又数据统计显示房价过万的三四线城市已经超过了20座，这样的房价和三四线城市的收入并不匹配，导致想买的买不起，想卖的又卖不掉。
还有就是各地二线城市的“抢人”战略，二线城市的基础设施资源和产业布局都要明显优于三四线城市，很多三四线城市的人口，特别是年轻人大多更愿意去一二线城市发展，去二线城市购房，分流了部分三四线购房需求。
当三四线城市大量的房子和土地明显供大于求的状态时，那么三四线城市的房价下跌是必然的。
综上所述，我们应该理性看待一二线楼市呈现回暖迹象，以及部分三四线楼市出现下跌现象。
03
大佬预测2020年楼市走向
疫情的影响，2020年的楼市充满了变数，房地产行业的大佬们如何预测2020年的楼市走向？
中国恒大董事局主席许家印认为，在国家住房不炒的政策指导下，全国的房地产总的成交量不会下降，房价不会上升，但也不会大跌。
万科集团董事会主席郁亮认为，每一次在危机过后，都能获得一些发展机会，当下最重要的是脚踏实地、心无旁骛地守好自己的本分。在房住不炒、租购并举的大趋势下，一是要在人口流入的城市增加各类人才用房，二是要加大老旧小区的改造，三是房地产行业应该为老百姓提供更健康的产品和服务。
碧桂园总裁及执行董事莫斌认为，疫情之下，中国的房地产市场态度是审慎乐观的，不要以规模论英雄，更多的是追求有利润的现金流。疫情既是挑战也是机遇，通过现金流的腾挪空间发挥市场的机遇现金流稳健的同时，增加利润。
融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌认为，中国经济恢复比预期要好，估计未来3个月，对经济影响依然严重，疫情持续一段时间还是肯定的，严重但不悲观。中国的地产经过一轮轮调控，行业风险不那么大了，现在房住不炒、钱不能太多进入地产，这些逻辑没有变，房地产行业逻辑不变的情况下，大涨大跌都不会出现，这是行业的判断。
不会大涨也不会大跌，众多大佬不约而同都是这个观点。
04
专家建言献策：房地产政策应“因时而变”
房地产曾经作为国民经济的支柱产业，不论是从产业带动性上，还是对城乡居民生活水平的改善，又或是对地方财政和城市基础建设的支撑方面，都曾发挥过重要的作用。
那么针对当下的楼市发展，专家学者们有什么建议？
中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家认为，应该对原有的房地产政策进行调整，至少把“一刀切”的各种政策取消，实行因地制宜的房地产发展政策，例如取消限价、限购等措施，允许有条件的人可以在房地产低谷时期购买相对低价的住房。
当前政策要点是促进就业，只有收入稳定增长，才有可能带动消费，只有就业稳定，才可以考虑定居问题。定居是房地产置业的前提，而对于房地产行业来说，不是是否刺激的问题，而是对原有政策适度调整。
对人口流入地区和房价过高的城市，可以通过各项措施取消原来的限制，在都市圈和城市群，可以在中心城市周边的中小城市和小城镇，建设适合中低收入人口的居住区，提供与中低收入人口收入水平相应的商品房。同时适度建设基础设施和公共服务设施，加强都市圈城市间轨道交通建设，方便居民在居住地和中心城市的就业通勤。
植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为，房地产依然是国民经济的重要组成部分，保守估计，2019年房地产业对GDP的直接贡献可能达到8%左右，加上与之相关的上下游产业，其贡献可能达到25%左右。因此，在世界经济衰退的巨大压力之下，继续维持严控需求和供给的政策是过时的，房地产政策应“因时而变”。
当前在“房住不炒”的前提下，给予房地产行业和市场以必要和合理的政策支持。
在供给端，应支持放弃的合理融资需求。在不抽贷、断贷和压贷的同时，还要允许部分受疫情影响较大的房企延期还贷，办理贷款展期，调整企业还款计划，以缓解销售萎缩对房企资金链的冲击。
从需求端来看，当下有必要适当调整政策，合理支持刚需和改善型需求。在疫情之下整体市场的实际情况已有明显变化，需求增长放缓甚至收缩，已经没有必要继续实施十分严格的限购、限贷、限售和限价等控制需求和供给的政策，应该根据实际情况适当调整政策。如一些一二线城市可以适当放松限购，便利购置改善型的第二套房；首套房和第二套房首付比例可以适当调降。
实事求是是政策的灵魂，政策必须从实际出发。不能机械地认为这种政策调整又是在走强力刺激经济的老路。房地产政策“因时而变”并非是放弃“房住不炒”政策，而是在经济运行面临巨大压力的情况下，按照“因城施策”的要求，加大力度支持刚需和改善型需求。
05
结语
未来的楼市走势如何？
经济学家马光远给出过“21字”忠告：过去20年，宁可错，不可错过；未来宁可错过，不可错。
中国最缺的是房子，但最不缺的也是房子。
目前看来，房价一飞冲天，不太可能；趴着不动，也不现实。
《连平：房地产政策是否可以变变》 中国金融信息中心
《疫后楼市的走向，冯仑的预言可能成真！》 顶尖老板思维
《三四线城市已经开跌！》 樱桃大房子
《许家印、郁亮、莫斌、孙宏斌等12位房企大佬对2020年楼市做了哪些预判？》 丁祖昱评楼市
《李铁：应该放松房地产调控来刺激经济复苏吗？》 财经E法
《大部分三四线楼市的现状和痛点：买不起、卖不出、不敢降》 品房网
閱讀更多 正和島 的文章
