300多年前，羅馬尼亞人尼·斯·米列斯庫來到一座江南小城，不禁為眼前的一切感到不可思議。
水網交錯，商賈雲集，處處軟紅香土，歌舞昇平。
歸回國後，這位在羅歷史書中與馬可波羅同名的探險家，在其著作《中國漫記》中留下了這樣的記載：
“湖州府位於大（太）湖之濱，是中國富裕的城市之一。……這裡絲綢的產量如此之多，以至一個小城鎮每年繳納的絲綢什一稅就達五十萬兩黃金。”
300年後，站在湖州街頭，望著鱗次櫛比的樓房和車來車往的繁華，我同樣感到了巨大的驚訝。
2018年，湖州的GDP總值為2700億元，位於浙江11個地級市第8位，增速排名全省第二。
然而，根據中國房價行情網的數據，這裡的房子均價不到12000元/㎡，居然位列浙江11個地級市的倒數第一。
不僅如此，堂堂一個地市級本部，單看房價指標，連周邊的德清也比不過。
反差為何如此劇烈？今天，《層樓》【浙江樓市怎麼樣了】城市洞察系列報道第八篇，讓我們一起走進湖州。
嘉興人也跑來湖州買房子
一大早，嘉興人劉哥就洗漱完畢，出了門。他要搭乘8點的高鐵，去趟湖州。
幾天前，聽朋友介紹，湖州的房子很便宜，而且不限購，劉哥想去看一看。
作為長期實戰於房地產市場的專業人士，劉哥一直活躍於浙江省內各大城市。然而，經過2016以來的這輪巨大牛市，劉哥覺得很多地方的房子都不便宜了。
比如衢州要14000，金華要13000，GDP只有1300億的麗水，平均房價更是高達18000。
但湖州，似乎是個例外。
1個小時23分鐘後，列車準時到達湖州高鐵站。劉哥要去看的房子就在離車站不遠的地方，他叫了一輛網約車，顯示車費8元。
售樓處氣宇不凡，和他在杭州等大城市看到的並無明顯區別。門口一溜的小汽車，滬、浙A、浙C牌照都有。
剛進售樓處，兩位銷售小哥立刻迎了上來。“哥，看房子啊！按揭98折，一次性95折。”
在湖州，房子打折似乎是一種潮流。探訪那天，我去了5家樓盤，4家表示都有不同程度的折扣。
劉哥看的盤，房子主要是高層和洋房兩種，9000多的價格，讓他很是動心。
這也難怪，劉哥所在的嘉興本級，雖然名義房價在13000左右，但幾乎所有的樓盤都有一個不成文的規定——必須搭售車位。
湖州高鐵站帶來外地買房客戶
標準30萬一個，有時要搭售好幾個，算下來，實際房價奔15000以上了。
雖說嘉興的GDP排名要比湖州高兩位，但眼下的房價，還是讓劉哥覺得就兩個字——便宜。
“沒想到，比我們下面的三四線縣城還要低。”
見劉哥有興趣，第三位銷售小哥也圍了上來。4個人像打麻將般坐到一張桌上，開始較量。
劉哥提出，優惠力度還能不能大點？小哥們先表示只能這樣了，後來又說去領導那裡申請看看。
三個人輪番打電話，一圈打下來，小哥扔出了殺手鐧。
“劉哥，你運氣真好，領導剛決定有幾套特價房，8900，但必須今天定下來。”
按89方算，總價還不到80萬。堂堂一個地級市，高鐵站邊上的房子，居然只賣這個價格，劉哥心裡真不知道，究竟是不是撿到寶了？
但直覺告訴他，必須下單。
因為跑遍浙江省，地市級裡有這個價格的，只有湖州了。湖州房價賣不過德清
這並不是個案。
說起江南富庶之地，杭嘉湖自古放在一個層面上討論。明代地理學家王士性甚至說過：浙十一郡，惟湖最富……蓋嘉湖澤國，商賈舟航易通各省，而湖多一蠶，是每年有兩秋也。
但如今，湖州的房價不僅吸引了來自上海、杭州的購房者，連嘉興都覺得其是窪地。
劉哥下單的那個樓盤，據開發商透露，有1/4的客戶來自嘉興、桐鄉等地。
在浙江省內，大部分地級市房價高企，一個重要原因是周邊縣市的購房者大量湧入，形成“碗底效應”。
浙江各縣市大多經濟發達，資金都往一處集中，房價自然水漲船高。
湖州，又是一個例外。
湖州本部，目前下轄吳興、南潯兩區。其南面的德清、安吉兩縣，由於地理位置上更接近杭州，這些年樓市的發展一直主打“環杭牌”。
以德清為例，作為湖州接軌杭州的橋頭堡，這些年受益巨大。
杭州二繞（杭州都市圈環線）將經過德清縣，預計2020年底建成通車；德清至杭州城際鐵路線路全長34.5 公里 ，德清境內約 23 公里，預計2022 年建成；
未來，還將接駁杭州地鐵10號線。
換句話說，德清和杭州的緊密程度，要遠遠高於湖州。就像這段時間熱播的連續劇《小歡喜》裡，鄰家女孩喬英子最喜歡的不是自己的親媽，而是隔壁家的劉靜阿姨。
根據浙報傳媒地產研究院數據，最近一年，德清商品房均價基本在15000元/㎡以上，最高時甚至超過2萬。
而湖州核心的吳興區，最近一年的成交均價，都在14000元/㎡以下。
安吉自然生態資源極其豐富。從悅榕莊到阿麗拉，從clubmed到帳篷客，算得上中國五星級酒店最多的縣城之一。
其房價，目前也在1萬以上。
湖州北部的長興，地域面積達1431平方公里，這些年在招商引資和工業發展走得很快。
根據長興縣人民政府發佈的數據，今年1-6月全縣實現規上工業增加值122.5億元，同比增長8.6%；完成工業性投入66.2億元，同比增長51.8%。
位於長興的龍之夢樂園，據稱投資達200億元。在規模上，相當於4個上海迪士尼度假區、30個安吉凱蒂貓樂園。
湖州史上單筆最大投資，總投資額326億元的浙江吉利集團的新能源汽車項目，也落戶長興。
如此經濟背書，讓長興人對自己這方熱土情有獨鍾。我加入的一個長興足球群裡，幾百頁的聊天記錄中，無論是風花雪月，還是經濟發展，提及湖州的寥寥無幾。
湖州樓市庫存要賣7年
下屬縣市各有小天地，讓湖州樓市缺少了一定支撐。另一方面，外地人來湖州市區買房，也就是這幾年才有的事。
Y總在湖州樓市摸爬滾打十幾年，待過至少不下10家房產公司，全面見證了其樓市的發展和興衰。
“我記得，2016年前，很少有外地人來湖州買房。16年底，太湖邊一個樓盤第一次在湖州市場啟動外地分銷，大家才知道房子原來還可以這麼賣。”
事實上，由於地處長三角核心區域，等到2022年高鐵網絡全面建成後，湖州到上海、杭州、南京、合肥這華東三省一市的車程都在1小時內，區位優勢明顯。
但如今，湖州樓市的主要力量還是來自本地。
數據顯示，作為湖州樓市的主戰場，吳興區在2013—2016年成交規模一直維持在 130 萬方左右，均價 8500元/㎡上下，市場一度處於供不應求的局面。
但由於2007年前後，湖州推地量巨大，導致這幾年主要是在消化庫存。
而這，正是湖州樓市不溫不火的另一個原因，坊間人戲稱——吃相不好看。
2014-2016年，湖州吳興區每年推地量多則200萬方出頭，少不到100萬方，節奏很慢。
湖州吳興區17、18兩年推地兇猛（數據來源：浙報傳媒地產研究院）
但到了17、18兩年，推地量一下子飆升至1000萬方左右，接近杭州出地大戶蕭山區的推地水平。
相比之下，同週期內，溫州推地400多萬方，嘉興推地500餘萬方，紹興推地700多萬方，都遠遠不及湖州。
我在湖州街頭轉了一圈，隨處可見圍擋攔住的地塊。外牆上，赫然印著樓盤的名字。
每到樓市大牛市，湖州都會出現亢奮性的推地井噴，似乎已經成了慣例。
這樣做的後果是，如果牛市不能持續較長時間，這部分供應量需要未來好幾年去消化，房價也因此受到抑制。
比如，同樣是吳興區，2018年下半年開始成交萎縮明顯，每個月基本都只能成交10多萬㎡。今年開年後雖因為小陽春有所回升，與高峰時相比仍有較大差距。
儘管今年上半年，吳興區的推地量又回到了百萬方以下，但根據測算，由於之前兩年推地瘋狂，目前吳興區可售庫存大約是283萬㎡，去化週期大概3年；
若是計算總庫存，更是達到766 萬㎡，超過杭州蕭山區的總庫存，去化週期超過7年。
開發商說在湖州樓市挺好
凡事都有兩面。
外地客相對不活躍的湖州樓市，因其內需穩定，這些年，越來越受到各路開發商的關注。
就像Y總說的：我就特別喜歡湖州這樣的市場，開發商永遠不會死。每年再差，都有100多萬方的需求在哪裡。慢慢賣，什麼房子都會賣完。
是的，湖州人不缺錢。
根據湖州市統計局的數據，2018年，湖州市全社會單位就業人員年平均工資接近6萬元。城鎮居民人均可支配收入，和溫州、台州、金華基本處於同一水平線。
這其中，吳興區的收入又位居湖州前列。
我去湖州的那天，午飯是在高富路上的東大方吃的。這家湖州名店，去年剛在杭州嘉裡中心對面的延安路上開了分店。湖州店裡的菜價，和杭州完全一個體系。
2017年6月，湖州在浙江省內率先實行“限房價，競地價”政策，短暫實行後即宣告終止。
6月28日，湖州歷史上規模最大的一次土地拍賣會上演：19宗“限房價”宅地集中拍賣，最終成交總額達72.8億元。
整場拍賣會持續近7個小時，杭州房企拿走一半。
2018年，湖州土地市場可謂冰火兩重天。上半年，市場持續火爆，湖州房價最高的仁皇山區域，一宗宅地拍到9715元/㎡，創下紀錄。
仁皇山一帶是湖州高價地集中處
但下半年開始，由於市場低迷，不僅不少土地流拍，10月份和12月份，甚至一度出現零宅地出讓的現象。
今年年後，市場逐漸回升，一些大牌開發商也因此開始，試探性地操底湖州。
4月，碧桂園拿下湖州七里亭單元一宗宅地。
5月不到15天的時間內，融信兩次出手，拿下草田漾單元兩宗宅地，一宗零溢價，一宗僅溢價0.1%。
7月，寶龍進軍湖州，拿下湖東分區一宗商住用地，大概率要在湖州蓋寶龍城。
而較早進入的濱江，甚至一度改寫了湖州樓市的高端住宅格局。
去年6月，濱江以9017元的樓面價競得湖州仁皇山分區一宗宅地，位居2018年湖州中心城區宅地樓面價第2位。
隨後，濱江把最早出現在杭州錢江新城保利濱江·上品項目的、勞斯萊斯幻影風格樣板間搬到湖州現場，引發市場巨大反響。
今年4月，濱江湖州仁皇山項目棕櫚·十里春曉正式開盤。就像剛剛開業的上海Costco超市一樣，當天所有首推房源，被等待已久的客戶一“搶”而空。
為滿足客戶需求，濱江臨時決定，開盤現場再加推一幢樓。這是湖州樓市史上，首次現場加推房源。
目前，湖州市場上，包括綠城、濱江、融創、融信、碧桂園、恆大等在內的大牌開發商已悉數到場。
湖州樓市“北改善南剛需”
攤開一幅湖州樓市地圖，便會清晰地發現，湖州樓市（吳興區），以長島公園為界，分為南北兩大陣營。
以濱江棕櫚·十里春曉為代表的仁皇山，是北面的主陣地。
這裡聚集了融創·湖州府、大家·仁皇府·雲錦、仁皇·金茂悅等樓盤，是湖州目前認可度最高的板塊，價格也最貴。
2018年湖州樓面價前10中，仁皇山獨佔5席。
以融創·湖州府為例，高層精裝大約16000左右，每個月都能去化幾十套。均價接近28000的排屋，每個月也能賣10套以上。
湖州本地改善客群最喜歡買這裡。數據顯示，2019湖州中心城區棚改涉及5個項目，大約2800多戶。
雖然絕對數量不大，但消化仁皇山的高端項目，仍然綽綽有餘。
與之形成鮮明對比的是南部區域。這裡從項目數量看，要遠勝北部，但價格明顯不及前者，是剛需的首選之地。
像恆大·御峰，精裝高層，均價12000左右，由於戶型相對較大，最近每個月能走10套上下；
綠城的太湖明月，我去的那天售樓處沒什麼人，銷售三三兩兩坐著看手機。但據說5月開盤時場面火爆。
湖州城市風貌
得知我是杭州來的，銷售小姐姐向我推薦洋房。125方，四房兩衛，帶雙飄窗。“總價也就150萬上下，在你們杭州，臨安的高層都買不到吧。”
這裡的高層，86㎡就能做三房兩廳，加上價格1萬左右，特別受新湖州人的青睞。
目前，湖州實行不限購政策。只要貸款還清，就算首套，首付三成。二套的話，首付本地人能做到三成，外地人一般四成。
80多萬的房子，首套的話首付只要20多萬，對剛需來說，確實是非常友好的門檻了。
湖州的二手房，成交一直不算特別活躍。去年下半年市場行情清淡時，一個月只有四五百套的成交量。
年後的小陽春，略微帶高了活躍度。目前，月成交基本維持在1000套以上。
當地有媒體每個月會根據成交情況進行小區排名。連續幾個月排在第一位的（價格）都是綠城·御園。
這是一個位於仁皇山的改善盤，2012年前後開始賣，當時價格就要9500元/㎡。
而如今，成交均價也不過19000左右。8年時間，湖州最貴的二手房，價格剛剛翻了一倍。
長三角一體化帶來新機遇
談及湖州樓市，當地的業內人士頗有一種“萬般滋味在心頭”的矛盾。
排名省內最末當然不好看，更重要的是，以湖州的城市量級來看，似乎更不應該如此。
這就好比一個學生，若是本身天資差，成績考不好到也罷了；偏偏是個聰明人，學習成績又上不去，給人的疑惑和打擊更大。
幸好，湖州正在面臨著前所未有的發展機遇。
在長三角一體化發展國家戰略中，湖州全域被納入上海“1+10”同城化都市圈、“1+7”大都市圈和G60科創走廊共建城市。
長三角一體化給湖州帶來新機遇
隨著地域位置上北面的長興更接近上海，但隨著重大交通基礎設施的加快建設，湖州市區與上海、杭州等大城市的互聯互通、互惠互利也將更加緊密。
目前，湖州全市已有境內外上市公司33家，居全省第6位，總市值超過2000億元；新三板掛牌企業78家，居全省第3位。
外因和內核，都支持湖州往更高的層面發展。
在和Y總的交流中，他有幾句話給我留下了深刻的印象：
在湖州，花上5億，就能拿很好一塊地，到別的城市，沒10幾億根本拿不下來。再說，就長三角來看，湖州的房地產政策相對是最寬鬆的。這樣的城市都做不好，其他就更難了。
的確，湖州一直處在相對舒緩的節奏中。早上起來吃一碗餛飩一客小籠，晚上吹著微風去太湖邊散個步，對湖州人來講，這就是愜意的生活。
其他的大發展，比如樓市，那是夢想。
生活不能等，但夢想可以！
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