「西南地產紀要」深圳房價的邏輯與展望

會議概要

主題：深圳房價的邏輯與展望

時間：2020年4月22日週三19:00 至 19:30

主講：西南證券地產行業首席分析師 胡總

主要內容

第一部分：如何理解房價

第二部分：深圳樓市基本面

第三部分：傳導性及上漲預期持續性分析

第四部分：房價未來展望

西南地產首席 胡總

【如何理解房價】

在和大家交流之前，我們想先簡單地說清楚一個概念，即怎麼定義與理解這個房價的問題。比方說買房的人覺得這個房價有20%甚至更高的漲幅，但是賣房的人可能覺得漲幅其實沒那麼多，只有百分之十幾的漲幅。對於銷售新房的開發商來說，他們覺得房價可能沒有什麼漲幅。對於參與二手房交易的中介，比方說鏈家，他們可能會覺得一季度深圳的房價漲幅平均超過兩位數。但是，從官方的角度來講，他們覺得這個房價可能同比增長只有5%。所以，在不同的角度看有不同的立場，對房價漲幅的大小可能會有很大的差異。甚至針對同樣的去買二手房的人群，他們可能有的認為房價漲了20%，有人可能覺得房價是漲10%，有人可能覺得房價漲幅可能不到5%，差異很明顯。

所以在我們探討房價之前，應該在理解房價上漲幅度問題方面儘可能達成一致，後面才相對比較好展開一些。我們覺得這個房價首先從價格的因素來講，應該可以分為結構性因素和一致性因素，結構性因素就是說，在同樣寬的一個時間範圍之內，一個群體範圍裡面高價或低價盤成交的比重有所差異，最終導致包含很多樣本的這樣一個平均房價會有一個可能比較明顯的上漲或者下跌的價格表現，如果是單純去看高價盤或低價盤，價格可能沒有明顯的波動，所以這個價格的變化，我們就把它給歸納為結構性的因素。一致性因素就是指同樣的位置、比較類似的住宅的成交價格相比之前，比方說三個月前或者去年同期，有明顯幅度的上漲或下跌，這就是價格的一致性因素。所以我們需要搞清楚房價上漲是不是有明顯的一致性因素，一致性因素就是真正意義上的房價的上漲，結構性上漲是一個表象。

另外，從漲幅來看，如果說我們把房價的漲幅比如超過10%才叫上漲，下跌10%才叫下跌，那麼我們可能會發現過去兩三年很多城市的房價沒漲也沒跌，因為給定的這個幅度比較大一些。如果我們把漲跌幅絕對值縮到1%或者5%，那麼其實我們可以在每個月抽出價格有波動的樓盤，看看價格變動幅度超出的樓盤個數，這個佔整個樓盤的比例是可以算出來的。當然3月份深圳的這個比例可能相對比較高一些；比方說在去年5月份的時候，這個比例會相對低一些。所以當我們把這個房價的漲跌幅限制在一個相對比較低的一個位置時，我們其實在每個月還是可以觀察出來有些地方房價有上漲，有些地方房價有下跌，這樣我們對房價上漲與下跌的區域的分佈就更加清晰和直觀一些。

第三，時間的維度。因為我們覺得商品房的成交需要一定時間，特別是存在合同定金的約束，一般來講，低於月度的時間頻率來看，房價可能很難有可靠的數據，所以我們一般建議採用月度和季度。一般來說，房屋的成交不超過一個季度，然後月度來看，房價的掛牌價格可能會有比較明顯的變動。所以說，從時間維度上看，我們建議是通過月度來觀察，真正意義上去付諸實施的話在一個季度之內足以完成交易。

【深圳樓市基本面】

那麼，接下來我們看一下深圳樓市的基本面，這下面幾個要點就是我們所總結的研究一個具體城市的房地產市場基本面所包括的幾個方面。

首先，深圳在中國甚至說在整個亞太或者全球，是一個什麼樣城市定位和功能。深圳是大灣區的中心城市，在去年8月份有被定為先行示範區，所以相比較之前的大灣區的一個定位而言，它的定位是有進一步的拔高。那麼事實上，我們也看到了從2019年8月份之後，其實在全國來看，確實是新增了一部分外來的資金來參與到深圳的房地產市場裡面去，這跟這個城市的定位和功能是密切相關的。

第二個就是人口和購買力的因素。比方說，我們可以通過新增的常住人口和新增的戶籍人口，也可以通過如新流入的大學生、新增的服務人員或新增的註冊企業，來觀察具體城市和具體區域的新增的人口購買力的情況，深圳在這些指標方面也是持續排在前列。

第三方面就是潛在的有效供給。深圳的市區面積不到2000平方公里，還有將近一半的生態控制區，所以整體上看，對比其他一線和中心城市來講，深圳確實市區面積小不少。深圳的新房有效供給也是比較少的，二手房供給會不會說有很多呢？因為很多人說二手房沒有一個供給的問題。其實，二手房從整個流通的角度來說，深圳能流通的二手房其實也不到200萬套，這個數字與上海北京相比也是比較小的。供給如果說不足，肯定是相對人口或者說這個城市行政的配套（地鐵網絡、大型配套等）和公共服務（辦事效率、各類補貼優惠便利等）而言，它的供給是不足的。

第四個方面，比方說熱點板塊的集中度。一個城市如果能夠成為領漲城市或者說在比較短的時間能夠漲得起來，一般來說是具備某些特徵，比方說它的熱點板塊比較集中，以一代面能夠帶得起來，它具備房價上漲的一致性及預期的傳導性，我們覺得這是跟城市的熱點板塊的集中度是聯繫在一起。

另外四個方面就包括二手房和新房的交易量的對比、價格的對比，因為二手房對價格的反應是更加客觀，也更加前瞻一下，因為新房市場價格是經常受到這個政府的管制，所以我們去觀察深圳的房價一定是要從新房的去化率來關注，從二手房的掛牌、二手房的新增客源、對比新增房源、二手房的新增帶看次數的變化來看市場的邊際變化。如果單純看整個城市的新房的成交均價是非常滯後，也不能反映價格的一個真實的情況。還包括成交價格的變動和與其他一線城市進行對比。

那麼具體來說一下深圳的基本面。應該說是從去年8月份之後了明顯感覺到全國的一些資金在一線城市裡面肯定是更加看好，所以其實在去年的下半年有一些房子就已經漲了，但是那些房子主要集中在部分豪宅區，範圍不是特別廣。在去年11月份取消了一個豪宅稅，對豪宅的認定標準有所放寬，相應的稅費是有所降低，所以去年11月份有一個小高峰。

今年是從2月8號（元宵節）之後，深圳的二手房成交量在持續的增長。從周度的口徑來看，元宵之後，單週的深圳二手房交易量是220多套，在這個基礎上逐步放大，到了3月中旬差不多六週左右時間一個半月，周度的成交套數已經達到了2180多套，這相當於2019年周均成交量的136%，恢復得很快。從月的口徑來看，3月份深圳的二手房成交套數是8462套，新房是3152套。預計4月份在3月份基礎上有進一步的提升，也不會低於去年11月份的一個量，可能會創一個新高，這是一個量的一個表現。

那麼價格方面，3月份新房的價格同比是上升了5.2%，這是官方的70個大中城市的數據，官方的數據口徑是一致的，在四個一線城市裡面，深圳的3月份新房價格同比的漲幅是最大的，也是相對比較明顯一點的。鏈接的數據是上漲10%，我們認為這個數據更為準確一點，因為3月份市場有一些豪宅入市，比如招商蛇口的高端盤，所以房價上漲的有一定的結構性因素，但是其實也有一定的一致性因素。二手房市場的價格上漲相比新房更為明顯：統計局的數字是同比上漲9.7%，上海市上漲了1.6%，北京下跌了0.7%，廣州是下跌了0.9%，深圳、上海在上漲，北京、廣州在下跌，但是深圳上漲的幅度遠遠超過上海，超過8個多百分點，所以深圳的二手房價格上漲的確是比較明顯。根據貝殼指數，深圳的二手房在3月份是平均上漲了16%，相比統計局的數據就更高一些。從區域上看，比如說寶安中心，在3月份的掛牌均價是11.4萬，去年同期是9.2萬，所以簡單的這麼來算，同比漲幅是24%，說明寶安中心的二手房真實成交價漲了20%左右。比方說看光明這邊，3月份掛牌價是5.8萬，那麼同比增長33%，這個漲幅趨勢更明顯，基本上是從去年8月份開始在穩步的往上漲，今年以來是一個明顯的跳漲。還包括福田的一部分的學位房，比方說福田比較典型的百花學位房3月份的掛牌價是13.9萬，同比增長19%。還包括福田有舊改概念的盤漲幅更高一些，掛牌價是9.2萬，同比增長48%。所以，從具體的區域來看，我們還是比較明顯的能夠感受到深圳的二手房價確實有上漲，但是從平均來看這個漲幅可能就不是特別大，如果看新房的同比漲幅就更小。

這是3月份最新的深圳房價的一個整體表現。我們在梳理這個過程的時候，我們覺得有些催化劑比較重要。除了去年兩個事件，一個是8月深圳成為先行示範區，一個是11月豪宅認定標準降低，今年也有重要的催發因素。第一個，3月7號的深圳在春節之後推出首個豪宅項目，招商太子灣的灣璽，3月7號第一批是70套，總價基本是在2000萬以上的，基本上是銷售一空的。之後在3月13號和4月15號加推了兩次，基本上也是在半天之內都賣完了。關注新房，第一要關注新房的樓盤的定位，位置越好越高端的盤越值得關注（房價的彈性是自上而下打開的）；第二個，就是關注新房的去化率。太子灣灣璽毫無疑問是一個高端盤，2000萬以上的高端盤，去化很快，這對市場的信心肯定是一個比較明顯的提振；第二個，在2月29號，為了應對新冠疫情的一個影響，深圳出臺了一箇中小微企業貸款貼息的實施辦法，明確了在2月1號到4月30號期間獲得深圳轄區內金融機構新增貸款的一些企業或者個體工商戶，可以享受實際支付利息的50%，最長的有6個月，最高的有100萬。這個政策對購買力的刺激還是非常明顯的，據我瞭解以前沒有過這樣的好政策。以最高100萬的貼息，6個月的話其實可以基本上完成買房賣房的交易或者去做一個過橋貸全款買房再抵押申請貸款。實際支付利息的50%，這個補貼的幅度也是非常大。所以我們就看到了3月份交易量明顯的放大，在3月中下旬的時候還出現了一些中介或者房企通過這個事情收取喝茶費或更名費等現象，所以在4月3號深圳寶安確實也發了個文，打擊房企和中介機構收取喝茶費等這種價外收費的違法行為，說明這個事情在3月份肯定已經出現了。那麼基本面，我們之前也講過就說，深圳本身在去年8月份以來，它就出來一個上升的通道，去年11月份還有一個小高峰，那麼疫情只是在上升通道里面的一個停歇，但是沒想到疫情之後還有這個貼息的政策，所以整個市場又開始快速的回升起來了，基本上3月份可以用量價齊升這4個字來形容。4月份以來，房價上漲的這個趨勢越來越明朗，政府壓力也變大了。4月16號，深圳住建委和規劃局就聯合發文，降低商品房預售條件，以前要蓋到2/3才能去申請居住證，現在只要建到一半就可以應該，大大降低了預售門檻，主要是為了加快新房的供給，因為今年的話整體上看，深圳的新房供給量不是很大；還包括延緩開發商土地款的繳納，促進這個城市更新等等，那麼加大商品房的供給可能還是有助於緩和一下深圳樓市過熱的這麼一個局面。4月20號央行深圳中心支行也發文，要求各商業銀行開始排查，調查結果相對比較正面，就是說基本沒有發現違規的情況，或通過這種方式買房比例非常低。那麼，在這裡面很多人也肯定很想知道具體的槓桿到了多少，根據鏈家的反饋，在一些熱點區域，有80%的客戶首付款裡面有貸款的成分，當然可能是信用貸款，也可能是過橋貸款，這個比例大概是在50%左右，這個數據僅供參考。

【傳導性及上漲預期持續性分析】

一個很明顯的趨勢就是今年流動性很寬裕，而且中央是明確要求央行降息降準，促進利率下行，我們預計的話存款基準利率可能也會下調。在4月20號1年期LPR是下降了20個BP，是下降幅度最大的一次，5年期也下降了10個BP，那麼5年期下降就是意味著你後面買房的按揭利率會明顯下降，而且我們也認為下降的趨勢肯定是沒有結束的，後面還會繼續下降。那麼利率下降會帶來什麼樣的一個變化？很明顯的就是，你現在買房子可能需要支付的資金成本就更低一些，那麼如果說同時也在做一筆投資，如果投資的一個對應的收益率沒有明顯的下降，那麼你必然會認為現在去買房子，因為套利的空間變大了，這個促使大家加槓桿購房。雖然說我們也認為剛兌在不斷打破、社會無風險利率會逐步往下降，但是它很多時候不一定是同步的狀態。

那麼，接下來我們看一下政策的著力點會在哪。我們覺得今年房地產的政策相對而言還是比較清晰的，針對房企的話，比方說復工復產、延緩土地金繳納、儘可能保障你的流動性、允許借新還舊等；針對具體城市允許因城施策，如加大土地供應、放寬購房資格、降低預售門檻等。但是，針對需求端這一塊，它的總基調還是維持房住不炒，促進行業平穩健康發展，就是說不鼓勵購房者去加槓桿去買房，也不太鼓勵金融機構去給購房者提供首付貸或者類似的貸款產品，希望地價房價是在一個較小的區間裡面震盪，運行比較平穩，這是今年地產的一個政策的總基調。至於這個基調會不會發生變化，我們覺得還是要取決於疫情的一個持續的影響，還包括目前的針對疫情的一些對沖措施的落地效果。如果說到了5、6月份，新房銷量有明顯的回落，包括很多地方的土地市場也比較冷清，就是說還有一波下滑的過程的話，那麼我們也不排除這個基調可能會在三季度會調整一下，但是它是基於基本面明顯往下的這麼一個假設。如果說基本面沒有明顯往下，銷量還是在比較有節奏地恢復，土地市場也還不錯，那麼我們認為基調不會發生變化，就是房住不炒的定位不會發生變化。目前來看，第二種可能性會更大一些。

但是在流動性和利率方面。我們覺得今年從一季度到全年來看，都應該是一個流動性持續寬鬆這麼一個過程，同時會看到利率的下行，那麼下行的某些階段一定會帶來新增的需求，而且只要租金降的不明顯房屋的估值會變大，這是很明顯的趨勢。政策的針對性方面還是會對熱點區域打擊價外營銷行為，嚴查槓桿購房行為等，但是考慮到企業購房和個人購房很多時候難以區分，自住、經營或投資購房目的比較隱晦，還有就是很難去精確追蹤購房資金的一個流向，而且從執行層面來看，終端放貸機構更多會追求流量和業績，不會考慮系統層面的風險問題。所以堵口子的政策是有明確約束的，有一些滯後性。那麼在放水的時候，相應的政策沒到位，必然也會導致一些投機和套利行為，推動一些區域的房價上漲，所以我們覺得從這點上看，這個現象後面還是會有。

那麼，結合我們之前的分析總體上來看，試圖回答之前我們提出的兩個問題，第一個就是深圳的上漲是否能夠傳到其他區域，預期上漲的傳導和持續性如何。第一，單看深圳的話，我們覺得深圳的樓市，根本上講，還是由它的定位——先行示範區，還有人口的持續流入、新房的供不應求基本面來支撐的，所以目前來看他還是在一個上升的通道，沒有發生變化。因為新房價格的管制，房價上漲更多可能表現為新房推盤的快速去化，還有二手房價格的上漲及上漲效應的擴散，我們現在看到了一些熱門區域的二手房價格上漲，後面可能會看到一些二手房價格上漲效應的擴散，至於說是不是所有區域都能上漲，這個還是有不確定性。第二個就是深圳上漲能否傳導到其他城市，比如說北京、上海、廣州或者說向周邊的東莞惠州，這個的話我們覺得確定性就會差得比較多一些，目前一線城市也沒有明顯的一致預期，深圳漲就必須要跟漲，我們覺得可能從這個某種意義上講是個結構性調整的過程，是一個此消彼長的過程。

【房價未來展望】

如何展望在這種流動性寬鬆、利率下行，同時經濟增速也往下掉，收入預期往下背景下的房價的表現。

我們對這個問題的回答就是，第一，肯定是有房價上漲的現象，因為流動性寬鬆，房價本質是一個貨幣現象。但是在經濟承壓時候，肯定也會更早或者更多的發現一些區域，就是沒有那麼多的購房需求，房價有下跌的壓力，所以在這種情況下，我們覺得一個比較明確的回答就是當你把漲幅取在一個比較合理的範圍裡面，房價肯定會有漲有跌。那麼具體哪些城市漲哪些城市跌肯定要看每個城市基本面和處在房地產週期的位置。我們覺得最重要關注幾個點，一個是這個房住不炒的執行力度，就是最核心的針對需求端的地產金融政策，有沒有可能在某個地區進行調整，或者執行的力度會放鬆；第二個就是租金下滑的影響，因為租金出現下滑會加大月供壓力，但因為沒有房產稅，沒有持有成本，租金的下滑對價格的影響並不直接。更重要的，我們覺得應該關注利率下行的速度，如果說利率下行的更快一些，租金下滑的更慢一些，房價的表現會更為堅挺。

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長租公寓，租賃市場的新興力量——20170925

【A股研究系列】

招商蛇口：可售資源豐富，關注商管和持有物業

藍光發展：安全性改善明顯，關注拿地彈性

華髮股份：派息再超預期、土儲有質有量

保利地產：再超預期，穩步向TOP3挺進

天健集團：舊改與深圳基本面加持，業績加速釋放

榮盛發展：分紅穩步提升，關注回款率目標

新城控股：運營優先緩速提效，估值提升有空間

萬科2019年報：毛利率小幅下滑，新業務全面崛起

中南建設：城市集群高週轉，股權激勵顯信心

華夏幸福：外埠區域明顯上量，大力開拓商業不動產

金地集團：險資入股不改初心，蝶變煥發迴歸成長

華僑城：文化旅遊標杆，引領行業資源整合

【H股研究系列】

正榮地產：拿地權益提升，融資成本回落

佳兆業：淨負債率大幅改善，舊改轉換提速

禹洲地產：負債有所優化，銷售彈性猶存

旭輝控股：均衡利好增長，發力商辦和物管

融創中國：從彈性迴歸價值，關注信用改善節奏

碧桂園：穩健增長龍頭，關注三四線尾部風險

中國金茂：銷售目標不改，關注毛利率修復

融信中國：明顯低估的一二線優質標的

寶龍地產：成功進駐大灣區，估值提升最具潛力

保利物業：央企背景物管龍頭，“大物管時代”領跑者

綠景中國：小而美的舊改先鋒，存量價值爆發在即

融信中國：融築美好，進入均衡增長新階段7

合景泰富：銷售彈性依舊，費率有待改善

易居企業：充分受益股東資源，成就優秀地產服務商

碧桂園：全面佈局王者榮耀，均衡式高速增長

龍光地產：前瞻佈局、資源優質

【西南證券房地產團隊】

團隊首席：胡華如

執業證號：S1250517060001

手機號碼：18688929962

電子郵箱：[email protected]

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