摘要：本文以政府調控租賃住房租金為切入點，提出片區住房基準租金定價思想。從估價原則、租金構成、租金的影響因素以及片區市場租金折扣法租金定價模式幾個方面，構建出求取合理片區住房基準租金、項目租金、單間住房租金的定價框架，並對片區定價模式、片區住宅市場租金的求取和折扣體系進行可行性論證。本文也從從側面解決了房地產估價機構在如何在住房租賃市場中提供的高質量的問題。
關鍵詞：住房租賃市場 估價服務 租金折扣法 片區定價
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引言
自2015年《住房和城鄉建設部關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》發佈以來，住房租賃市場正式進入政府大力支持發展的新時期。
2017年，《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住宅租賃市場的通知》提出培育規模化住房租賃企業、建設政府住房租賃服務平臺，増加住房租賃有效供應，增大財政金融支持力度。十九大報告提出，“加快建立多主體供給、多渠道保障，租購併舉的住房制度。”
中央經濟工作會議將“加快住房制度改革和長效機制建設”作為2018年的重點工作之一，並強調要“力爭取得明顯成效”。由此可知，受政府工作指導，“住有所居”的目標將在2018年有實質性進展。
2018年，由中共中央、國務院發佈的《關於完善促進消費體制機制進ー步激發居民消費潛力的若干意見》，提出，大力發展住房租賃市場，鼓勵長期租賃，加快推進住房租賃立法。
由省住建廳、省工商局聯合印發的《湖北省住房租賃合同示範文本》，提出，自2018年10月1日起，我省住房租賃企業、房地產中介機構在開展住房租賃業務時應當提供本示範文本，供當事人閱讀。合同示範文本的發行進一步規範了住房租賃行為，在一定程度上規範住房租賃市場，保障租賃當事人的合法權益，鼓勵租賃消費。
自2017年7月起，武漢市著力打造的“互聯網+租賃+金融”平臺建設，進一歩降低住房租賃企業的貸款成本。
2018年9月27日，中國社科院財經戰略研宄院、中國社科院城市與競爭カ研究中心項目組發佈報告，指出在嚴厲的限購限貸政策作用下，ー線城市房價上漲得到了抑制，但是住房供求矛盾仍通過ー些曲折的形式表現出來，比如住房租金快速上漲等。
回顧近三年的住房租賃市場，儘管有大量的指導性政策出臺，但是當前我國住房租賃市場規模在市場交易中的比重仍然較低。租賃市場“冷熱不均”的現象顯著。
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問題總結與分析
城市化建設的加速發展和高額的房價現狀己成為當今社會發展最關注的問題，與之息息相關的房地產產業是國民經濟的重要支柱之一。如何減少房地產經濟泡沫在剛剛興起的住房租賃市場的影響，如何使住房租賃市場健康發展，是未來房地產市場急需解決的問題。住房租賃市場的結構不均衡、發展滯後，樓市房價的虛高所帶來的房地產泡沫的危機，對後期住房租賃市場的發展都給予了強烈的期望。
租金定價模式的確定是解決當前住房租賃問題的重要問題之一，體系框架問題又是租金定價實實施行的首要的關鍵的步驟。對於住房租賃市場租金的定價，目前的現狀是尚未有成文的規定對普通住房租金的定價進行約束，主要是對少部分保障性住房租賃價格的定價進行指導，應用的範圍較小，且由於是保障性政策，多以政府的補貼救助為主，若一味擴大至整個市場，財政壓力將無法擔負。本文立足於當前的住宅租賃市場現狀，就租金定價模式的體系框架問題提出瞭如下見解。
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租賃住房運營管理中的估價服務一一片區“基準住房租金”模式的提出
1、 政府調控劃片區“基準住房租金”模式的試想一一武漢市片區市場房價模式的引用
2018年9月25日，武漢市直髮布《武漢市住房保障和房屋管理局存量房基準價格數據庫維護第一次公開招標公告》，項目開標時間是2018年10月16日，存量房基準價格風向標己起，武漢片區式指導存量房市場價格的模式己經開始準備試行，房地產市場價格和租金價格存在內在的必然聯繫，住房租賃市場的興起，已成為房地產市場中除買賣市場外另一方重要市場，但現行的狀況是住房租賃市場發展並不完善，所以未來政府調控勢在必行。故本文提出片區基準住房租金模式試想。
2、 租賃住房運營管理中的估價服務
(1) 租賃住房運營與估價服務的聯繫
對於租賃住房運營管理中的租金問題，房地產評估機構如何提供高質量的估價服務？根據合理高效的評估技術體系，提供切實可靠的租金價格評估輸出服務。這既是欣欣向榮的住房租賃市場給與房地產評估中介機構的更大的發展平臺，也是房地產中介機構積極參與租賃住房運營管理，積極響應國家政策對住房租賃市場的政策支持。
(2) 高質量估價服務的原則
房地產評估中介要適應未來的發展趨勢，要在房地產服務業市場中佔據更大的市場份額，便要擴大技術支撐和提高產品質量。第一歩就是要遵循高質量估價服務原則，本文以房地產評估中介機構在租賃住房運營中提供的租金評估服務為例，提出以下原則：
估價時點原則。商品價格會隨著時間的變化發生變化，特別是像房產這ー類價值體量較大的商品。住房租金的確切的價格表達，一定與具體的價值時間一一對應，基準價格的應用時間段也有時間限制。
房屋租金的替代原則。 片區住房市場租金的價格是根據同片區所有房租金的市場價格進項綜合計算，傳統單項租金評估選用多個類似案例進行相關因素修正得到比準價格，然後進行綜合定價（如使用算數平均值法）。前者與後者一祥，同樣使用了房屋租金的替代原則。
最高、最佳、合法使用原則。目前房地產租賃市場立法不完善，未來根據片區市場租金折扣法租金定價模式確定具體單項、單間住宅的租金價格，既要保證價格合理，又要保證滿足確定的住宅居住標準，同時也要保證出租房租金體現最高最佳利用和合法利用原則。
商品的等價交換原則。合理的租金定價使得交易雙方實現等價交換。
價值價格原則。價格始終圍繞價值上下浮動。
市場信用活動的價值補償原則。使住房承租期間所進行的融資投入成本、利息、費用得到價值補償。
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租賃住房定價創新模式構建
1、租金的構成要素
租金由概算成本、繼續投入成本、市場期望利潤、租賃終點房屋的價值等四項構成。租賃起始點時的概算成本，包括房子的購入成本、裝修配電成本以及維修保養成本。租房期間房子的繼續投入成本，包括貸款繳納、籌資費用，維修保養費用。市場期望利潤，受房主期望的市場最大利潤和租戶的收入水平共同影響。租賃終點房屋的價值，與租賃起點的概算成本、期間投入、期末的市場狀況有關。
2、影響因素
房屋租金特徵因素的確定與選取，既要保證特徵因素與房屋租金相關，又要保證特徵因素之間兩兩不相關，但由子房屋租金的影響因素的複雜性，影響房屋租金的因素之間多存在隸屬或多層相關的複雜聯繫。為避免研究的複雜性，同時，根據上述租金的構成要素分析，並參考眾多國內外文獻，得出影響租賃住房的主要因素分為市場因素、收入因素、成本因素。
3、片區市場租金折扣法租金定價模式
(1) 片區劃分
片區劃分是片區定價的前提。武漢已現存最新版基準地價片區劃分方案。片區基準租金的定價模式的初衷與基準地價定價模式對於市場地價的指導初衷是一致的，都體現了政府對房地產市場的調控，防止房地產市場過熱，迴歸價格理性。土地片區的劃分也有一定的時間區間限制。到下一個時間區間的起點，片區劃分方案應立即更新，來適應城市的快速發展。
武漢市現存的住宅基準地價片區劃分為10級，331個片區，以ー級住宅土地為例，共分為13個區，其中漢陽區7個、武昌區6個。具體住宅土地級別、區域劃分方案參見《武漢市2014年城鎮土地級別與地價更新》。
(2)片區住宅市場租金確定
片區住房市場租金價格（W)需要由整體評估法來確定，整體評估法的思想來源於武漢市片區基準房價的試行準備和有關公共租賃住房租金定價模式猜想的文獻參考。整理評估法是根據片區內的所有單項或單間住宅的租金價格綜合定價得出片區市場租金，具體的評估流程如下：首先是影響房屋租金的特徵因素與房屋租金比價關係的構建，片區住房市場租金體現了一個片區的房屋租金標準水平，這個片區的其他住房租金就由片區住房市場租金和比價關係確定。
再者是比價關係的量化，與傳統單項評估中的市場比較法修正體系類似，涉及租金影響因素、影響權重比例、價格調整體系。一直以來評估行業都在對比價體系進行鑽研探究，目前雖己經取得了一定的成果，但比價關係一直未有明朗清晰的說明，後期的研究工作將繼續進行。
然後是進行片區內所有單項或單間住宅租金評估與住房分類工作，這裡的分類工作是單項或單間住宅的市場租金與影響因素的一一對應的住房分類，簡單舉例就是具有某一特徵因素的單項或單間住宅的市場租金歸為ー類，當然這只是簡單的打個比方，實際操作要比這個複雜得多，這就需要引入強大的計算機數據分析系統。
最後，由分類的單項房屋租金根據量化明朗的比價關係反算綜合得到片區市場租金。注意，這裡的市場租金是在具體的評估時點的片區市場租金。
(3) 片區基準租金確定一一基準租金折扣係數
片區住房基準租金（R)由片區房屋市場租金（W)和基準折扣係數（Q1)共同確定。這裡充分體現了政府對市場過高的房地產價值期許的調控。民生問題與市場利益最大化問題的博弈始終是政府調控的根源所在，基於國內外對於房租收入比的研究和學習有關探討深圳市公共住房租金的新型定價模式的文獻資料，提出主要考慮市場因素、片區內人均收入、成本因素三點，進行片區市場租金構成權重比確定，其中權重的確定主要來自政府的政策偏向，可釆用04打分法（其他級別打分法，如十級打分法）確定，從而來進行基準租金折扣係數確定。
計算公式如下
R=W*Q1
(4) 項目租金確定一一項目租金折扣係數
項目租金（rl)由片區基準租金和區域因素折扣體系(Q2)共同決定，在片區基準租金確定的前提下，同一片區的不同區域因素將引起房租價格的變動，諸如位置、交通、環境等因素，同一片區的不同的住房項目的各個區域因素對住房租金價格的影響的量化體系就是項目租金折扣係數。
計算公式如下
rl= R* Q2
(5) 單間租金的確定一一單間租金折扣係數
單間租金（r2)由項目租金和個別因素折扣體系（Q3)共同決定，在項目租金確定的前提下，同一項目的不同個別因素同樣會引起房租價格的變動，諸如：樓層、朝向、採光、裝修等，同一項目的不同的單間住房的各個個別因素對住房租金的影響的量化體系就是單間租金折扣係數。
計算公式如下
r2=R* Q2* Q3
4、可行性分析
(1) 片區定價方案的可行性
武漢市2014年基準地價體系包括級別基準地價、區域基準地價，具體包括基準地價表、片區基準地價表、土地級別與基準地價圖和基準地價修正係數，片區劃分的思想始終貫穿其中，以住宅用途基準地價片區劃分為例，住宅用地級別邊界是片區劃分的實際形成成果，同ー個住宅土地供需平衡圈、一定程度上的區域因素與個別因素相似的土地等為ー級，再各自由同一級土地不同的區域因素、個別因素聚集土地劃分不同片區。在本次片區住房基準租金定價的片區劃分中，基準地價片區劃分為我們提供可利用的劃分方案。
片區住房基準租金，代表了一定時間範圍內ー個片區內住房租金的合理水平，同一個片區內的住房，處在同一個供求圈，一定程度上的相似的區域因素以及個別因素的片區內，影響住房租金的不同的區域因素和個別因形成不同的片區劃分。片區定價方案的可行性在於它與傳統的單個項目、單間住房在評估項目在原理上的相同性，片區住房基準租金定價方案是由片區內所有房屋的市場租金水平綜合得來，體現了片區內住房的共性特點，這也是替代性原則的體現。最終單間住房或單個項目租金是由區域因素、個別的因素的具體不同的因素修正(折扣體系）修正得來。
(2) 片區市場租金確定的可行性
地理信息系統（GIS)技術、特徵價格定價模式、模糊定價模式引入房地產評估系統構件是評估業務領域未來發展的光明前景，GIS的技術的引進，大規模批量單項評估工作的進展有實現的可能性，它也是整體評估求取片區市場租金的技術支撐，地理信息系統技術及其與計算機系統結合的有效結合使GIS具有強大的空間數據收集、存儲、管理和強大的分析、有效查詢能力以及具有多種空間數據的顯示功能，結合特徵價格對特徵因素的關係的認定和模糊定價對多類型多聯繫因素定價的定價解決方法的指引，共同構成片區市場租金評估機制。由於房地產的不可移動性和空間存在性，住宅租金與地理信息具有的不可分割的聯繫，信息分析整理，數據分析與可視化成為片區市場租金評估工作的可行性原由。
(3) 折扣係數確定的可行性
片區住房基準租金折扣體系直觀的表現了影響片區住房市場租金的三大影響因素（市場供求、片區內人均收入、房屋出租成本）對房屋市場租金的影響作用的大小，具體的折扣體系是影響作用的量化結果，為驗證片區住房基準租金折扣體系的量化的可行性，這裡引入參考文獻中的探究公共租賃住房關於片區基準租金折扣體系的量化模型，
P1代表片區住房基準租金，P2代表片區住房市場租金，w1代表收入因素所佔權重；w2代表成本因素所佔權重；w3代表市場因素所佔權重；
代表完全考慮收入因素確定的租金價格與市場租金的比值；
代表完全考慮成本因素確定的租金價格與市場租金的比值。
根據武漢市現有的基準地價片區劃分，確定各片區住宅市場租金水平。根據04打分法（或十級打分法）進行各片區內市場、收入、成本權重比率測算，根據上述折扣量化模型進行相關的折扣體系測算，由於具體的片區劃分界限還未明確，故利用武漢市實際數據進行可行性檢測尚不可實行，這裡只借鑑關於深圳市公共住房片區基準租金折扣係數的實證模型，提供一種可行的思考模式。
現行的基準地價對於區域因素與個別因素的修正，以及相關房地產估價規範中對於項目、單間層面的因素修正，己有詳細可行的修正體系，在此不多加贅述，項目租金折扣係數與單間租金折扣係數的確定可詳細參考，故有充分的可行性。
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總結與展望
目前現有的情況是，住房市場畸形導致偏高的價值、價格期望，最終導致住房價格偏高和租房價格偏高。不匹配的收入情況、需求量大但購買力不足已導致較大的去庫存壓力。減少大量住房買賣市場投機性行為，嚴禁炒房行為，使房屋迴歸居住屬性。使房價迴歸理性，減緩增速，房地產買賣市場健康平穩發展。未來立法保障租房權益，長租型模式的發展，多方位融資途徑引入住宅租賃市場使市場更有活力，合理公平的租房市場價格，明確保證的住房質量，將大量住房需求拉入到住房租賃市場，從而平衡買賣市場，最終實現協同發展。
本文只從如何確定公平的租房價格的方向提出了試想的模式。藉由當下武漢市片區市場房價模式的試行準備，和學習有關探究公共租賃住房定價模式參考文獻，提出片區市場租金折扣法租金定價模式，涉及整體評估、批量評估思想與新型計算機技術的引用。但具體的落實性與驗證性還有待考量，這正是本文的不足之處，空泛之處望指摘。
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聲明：本文作者雷小軍、郭華、鄭亞平，永業行（湖北）土地房地產評估諮詢有限公司，版權歸原作作者所有。轉載評估大師公眾號文章，請聯繫評小估微信號：pgds2017。更多評估行業資訊內容，請關注評估大師公眾號。
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