商品的价格总是围绕价值在波动。任何事物都有自己的周期，房子价格变化，自然也有周期。过去的几十年，房价有高有低，甚至有过香港、海南楼市的崩盘，也有两年前的历史最猛上涨。房价是涨还是跌，是买房者最为关注的话题。从历史来看，房价从几百块，涨到现在的几万块，中间跌过，但是最终依然创新高。
按照这个逻辑，房价长期（10年）来看，依然是上涨是趋势。但是短期（5年）大概率是看跌的。
虽然，疫情对经济和楼市的冲击很大，我相信这只是短期的。我们要从房价背后的本质，来看房价的涨跌，否则，毫无意义。
一、土地财政的由来。
企业和社会的发展，都需要初始资本，工业化和城镇化是经济增长的“两个车轮”。在新中国成立之初，中国是一穷二白，物质短缺，环境封闭。为了尽快摆脱贫困，我们优先发展工业。在计划经济框架下，有农业和工业两大类，农民基数庞大，通过农业的发展，不断将农业的产值转移到工业，实现了工业化的初始积累。
有了工业发展的基础后，突然发现用这种形式实际上是分割了生产和消费，无法实现有效循环。农民实现了工业化的积累，却没有力量完成城市化的积累。过去，城市规模小，要扩大城市化就需要大量的固定资产投资，初始投资资金显然很重要。基建投资，往往是投资大，见效周期长，反而不利于城镇化水平的快速提高。如何解决资金及快速城镇化的问题，是当时面临的巨大难题。
在传统经济中，资金的获得主要通过积累剩余价值。就像大家买房子，靠存钱买太慢。基建如果靠收税来实现，依然太慢。信用贷款制度的实施，取得了突破性的进步，先预支未来的钱，摆脱过去积累依赖，转向预期收益，然后不断循环，这就是土地财政背后的意义。82年宪法第十条，土地由国家所有，是我国特有的制度。相当于垄断了土地一级市场，这就有了不断增值的原始资本。
1987年，深圳借鉴香港土地制度，把土地所有权和使用权分离，到90年全国推广。1994年由于启用分税制，地方财政收入从80%降到50%，财政支出仍维持在80%，导致地方财政吃紧。为了弥补地方的损失，官方明确土地收入归地方所有。自此开启了地方以卖地为生的城市化道路。
根据90年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：商业、旅游、娱乐用地产权40年，工业综合用地产权50年，教育、科技、文化、卫生等公共用地产权50年，居住用地产权70年。 所以土地财政的本质就是土地金融，把公共服务未来收益资本化，把财政问题用金融解决。
二、现阶段，土地对房价的影响
1）未来2-5年内，房价有可能会迎来一次新的低谷期。
大家不要担心土地市场活跃，会导致房价上涨。相反，地卖得越多，房价反而会越低。因为供给大幅增加，需求却在减少，供大于求，价格必然下降。未来2-5年内，房价大概率会迎来一次新低谷。刚需要把握好这个时机。最近网上爆出，很多城市土地成交额较大。比如，杭州钱塘新区单日成交土地45亿，济南五宗地9.14亿成交，苏州工业园区出让1宗宅地13.13亿起拍等等。土地供应增大，后期销售端的压力也会增加，降价促销是趋势。对打算2年后买房的刚需来说，是个好消息。
2）中国房价为何如此之高，10年后是否会涨？
房子不仅包含未来的增值部分，还包含转让税收，这是与其他国家最大的不同。目前公认的房价收入比是5-10倍比较合理（是指房屋总价与家庭年收入之比）。以北京为例，最近公布房子均价7万，2018年社平工资94258元，购买100平米的房子，总价700万，如果是单身，收入比是：700÷9.4258=74.2，如果是夫妻就是37.1。你可以算算自己的是多少？小城市地价占总成本大约30%，大城市占70%左右，根据2018年社科院《房地产蓝皮书》公布的数据我国房价中68%是地价。
房子既然是商品，作为商品应该是不断折旧贬值才对，和汽车一样。然而，不管新房、二手房，随着时间的推移，都会涨，这不符合任何规律。房价上涨不来源于房子本身，而是来自于地价的上涨，是随着地块周边公共服务的改善而提升。所以为什么地王能带动周边房价。 这就是和国外房地产的区别。
在欧美等国家，城市化的初期也同样没有原始资本，但它采用的是融资，抵押税收发行市政债券，让老百姓购买，一旦违约会导致信用破产。所以，欧美总是经常面临金融危机。美国的房子不贵，但房产税高，如果按照中国的产权70年缴税，最后，房产税差不多是房子价格的2倍。房子和周边公共服务是分离的，房产税相当于购买周边的配套服务，比如医疗、教育等。
在中国，老百姓只要买了房子，周边的公共服务就不用另外交税了，产权期限内，只要房子在，你和你的家人就可以一直享受周边的公共服务。所以，我们的房子本质就是金融品，而不是商品。如果用商品的规律来看待房价，分析走势，那你分析的结果可能大相径庭。自然也看不清楼市的本质。 只要是土地财政，只要其收益和流动性高于股票、黄金、储蓄、外汇等常规的金融品，资金就会继续流入房地产市场。按照这个逻辑推断，10年间，房地产还会继续上涨。
最后，刚需可以利用最近5年按住房地产的时机，遇到合适的房子就可以入手。炒房的需要谨慎，因为10年后，即使房价上涨，幅度很难向上次那样大了，顶多能抵充货币贬值，或者有市值，难以变现。
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