答：房地产企业开发项目完工的确认时点是重要的涉税时点。
对于房地产企业开发的毛坯房项目“完工产品时点”的确认
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发﹝2009〕31号文件发布）第三条规定：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
● 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
● 开发产品已开始投入使用。
● 开发产品已取得了初始产权证明。
对上述开发产品完工确认条件，《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函﹝2010〕201号）规定：根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发﹝2006〕31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发﹝2009〕31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
上述政策规定既是企业所得税判断项目是否完工的条件，也是房地产开发企业预售房屋时判断增值税纳税义务正式发生的重要依据。在实务中，各地从征管角度制定的具体规定有一定差异，一般以房屋实际交付及办理产权证书时确定纳税义务发生。
对于房地产企业开发的精装房项目“完工产品时点”的确认
在实务中，精装房有两种常见形式：
- 房屋销售与装饰（修）业务分开。这种情况下，一般是由房地产开发企业与业主签订房屋销售合同，同时由装饰公司与业主签订房屋装饰（修）合同。房屋本身的开发成本不包括装饰（修）费用，装饰（修）收入由提供装饰（修）服务的公司取得。一般在商品房销（预）售合同、物价局商品住房价格申报备案等文件中确定的是毛坯房，企业提供的“毛坯房”就是一个完整的产品。对于这种方式的完工时点判断，如果企业“开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案”，则视为已经完工，应按政策规定结转企业所得税收入。
- 房屋销售与装饰（修）业务合在一起。这种情况下，房地产企业开发的如果是精装房项目，那么，装饰（修）费用包含在开发成本中，企业与业主签订的销售合同，销售的就是精装房。一般在商品房销（预）售合同、物价局商品住房价格申报备案等文件中确定的就是精装房。但是在目前房地产开发产品质量监管中，房屋的竣工验收环节必须在房屋装饰（修）之前（否则隐蔽部分无法验收）进行。这样就造成一种尴尬局面，即企业开发的产品（毛坯房）已经“竣工验收”，但由于装饰（修）部分尚未完工，此时若根据“开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案”而视为已经完工，则需要根据政策结转收入，但实际上企业销售的不是毛坯房，作为一个完整的产品应是精装房，装饰（修）费用也是房屋价格的组成部分。
根据上述情况，对于精装房完工时间的确认，不能机械地套用毛坯房竣工验收政策，而是要根据精装房验收合格的证明。因为这个装修质量验收证明才是产品质量监管的最后一道。如果在毛坯房竣工验收环节确认收入，那么，不仅一个完整产品被割裂，而且装修成本尚未发生，造成成本结转涉税风险。目前，全国绝大多数地区房地产开发产品质量监管中已经把精装房装饰（修）质量纳入监管之中，对企业开发的精装房在“毛坯房”竣工验收之后，还要对装饰（修）环节进行二次质量验收，验收合规后房地产企业才能办理交付手续。因此，很多地区税务机关对精装房完工时点的处理方式是以开发产品取得监管部门出具的装饰装修工程施工质量竣工验收合格证明或装饰、监理等单位装修工程验收后，视为已经完工。当然，这个问题在一些地区还存在争议，需要国家税务总局在政策层面予以明确和统一。
《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析（第二版）》，主编董宏，副主编施玉明、成秀美、王亮，中国市场出版社，2019年11月出版。
律师点评：精装修房项目视为完工的条件
对于房地产企业开发精装房项目视为完工的确认条件，可从以下两个角度考量：
- 从不动产交易涉税原则角度。对于纳税人转让不动产，一般以不动产实际交付或办理产权（转移）证书时点确定纳税义务的发生。但是，我国房地产企业销售开发产品采取的是预售制度，企业所得税在制度上作了预征安排。由预征税款到清算税款，产品的完工与否是这个制度安排的核心要件，即企业结算企业所得税的重要依据。随着开发产品形态的变化，各地税务机关对于将“开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案”视为完工条件（之一），在具体执行中有一定差异，其主要原因，就是目前“完工产品”与房产行政部门要求完工备案的产品不一致。在“开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案”的规定中，这个竣工备案的产品不是合同约定的产品，而是房产行政部门要求毛坯房完工必须备案，因此，若销售的是精装修房，就会出现销售的产品与备案的产品不一致的情形。
- 按民法意思自治的原则。一般情况下，民事主体之间只要不违反法律的强制规定，其约定即有效。若客户与开发商签订的是精装修房销售合同，其交易的产品即为精装修房，虽然在毛坯房竣工环节需要备案，但其交易的产品（精装修房）并未竣工备案，即交易的精装修房产品并未实际完工，同时包含在房价中的装修费用，已经按照预征政策预缴了企业所得税，从这一角度看，未完工的产品不能作为其结算所得税的依据。
实际上，上述问题的产生主要是因为房地产企业提供的最终产品形态发生了变化，从政策上，应根据变化的情况，对相关政策进行修订。在新的政策出台前，基层税务机关可根据当地房地产市场管理情况，对已经建立起完善的精装修房质量监管体系的，出台更加符合实际情况的征管政策。
本文摘自：《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析（第二版）》，主编董宏，副主编施玉明、成秀美、王亮，中国市场出版社，2019年11月出版。
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