近日，由於深圳部分片區的房價異動，以及二手樓的價格試探，更由於經營貸的非法利用等現象，引起了深圳樓市極大的輿論躁動，甚至引發了中央的關注。
央行要求深圳嚴查經營貸資金用途的事件在持續發酵中！！
突發的經營貸風波
4月20日下午，網傳人民銀行深圳分行發佈最新通知：要求深圳各銀行自查今年以來發放的房抵經營貸。該消息已被深圳多家媒體求證，並得到銀行及相關金融機構確認。
4月22日下午，深圳五部門包括人民銀行深圳市中心支行、深圳市中小企業服務局、深圳市住建局、深圳銀保監局、深圳市市場監管局，聯合通報房抵貸買房調查情況。
情況令人頗為意外！
其中深圳市中小企業服務局稱：目前深圳市區兩級貸款貼息項目均未進入資金髮放階段，不存在網傳貸款貼息資金進入房市的情形。
這一下可謂打破了坊間流傳深圳關於經營貸製造房價突漲的傳聞。
4月20日，深圳市中小企業服務局再次發佈規範實施中小微企業貸款貼息項目的通告，進一步明確享受貼息的貸款類型，貼息只適用於中小企業生產經營類貸款，不得違規用於其他用途貸款。
經營貸究竟魅力在哪裡？
根據深圳市“惠企16條”的要求對於中小微企業從2020年2月1日-4月30日期間獲得深圳轄區內銀行業金融機構的新增貸款，按照實際支付利息的50%給予總額最高100萬元的補貼，貼息期限不超過6個月。
嘿嘿，貼息魅力果然不小！！
貸款貼息按照“先付後貼”的方式實施，各銀行負責並符合條件的貸款項目上報至銀保監局審核，通過審核的再經過複核，社會公示、資金劃撥等程序，無需企業申報。
由此看來，經營貸根本無法造成深圳房價的異動，畢竟，這不符合嚴格程序的要求。
深圳市市場監管局並稱：配合房地產行業主管部門開展整治行動，嚴查虛假宣傳。
二手房也要管起來？
4月22日，針對近期深圳市房地產二手房市場上漲出現一些亂象，深圳市市場監管部門表示將加強對房地產行業涉及市場監管領域的日常監管，嚴厲查處虛假宣傳、違法廣告、價格違法等方面的違法行為。
其中包括通過官網、微信公眾號、現場展架、宣傳冊等媒介進行虛假宣傳；發佈違法房地產廣告；二手房交易過程中惡意炒作價格，捏造、散步漲價信息，哄抬價格；以及其他違反《反不正當競爭法》、《廣告法》、《價格法》及《消費者權益保護法》的違法行為。
同時，住建局表示將密切關注市場動態，並表示接下來將對二手房市場進行干預。
自此，深圳房地產市場對於二手樓價的管制行為，將正式登場。管好二手房價，有利於房地產新房市場的價格控制，以及由此引發的這費、那費等不良收費。
而之前二手中介收起房價招牌的現象，恐怕又會在深圳市場出現，畢竟一則敏感，二則官家尤其在管制初期必然嚴厲。尤其將開展為期三個月的專項整治活動，予以嚴厲打擊，確保房地產市場平穩健康發展。
實際上，這是自2016年深圳史上最嚴厲調控以來的升級手段，將一二手樓都管控起來。只是二手樓不那麼容易操縱，並且也不符合市場遊戲規則。
當然，特殊事情需要特辦，不能任由市場走向不可控的深淵！
房價深圳自有說法
有分析認為，由於新冠肺炎的持續影響，尤其國外歐美髮達國家的疫情嚴重，世界各國的貸款利率持續下降，市場對於通脹和貨幣貶值的預期非常強烈。
深圳作為全國經濟和房地產最發達的城市之一，必然成為各路避險資金尋求資產保值增值的首選城市之一。這些資金快速湧入樓市，專門搶購好地段的好房子，導致深圳樓市局部異動顯著。
所以，近期豪宅市場尤其寶安中心區房價的突擊異動，更成為首當其衝的片區標的。
關於近期深圳房價的說法，輿論與深圳有關部門可謂各有說辭。
坊間認為，寶中、南山等片區房價有漲40%的突發現象，令市場為之驚慌。
深圳市住建局認為，今年一季度深圳新房價格上漲1.0％，二手房上漲2.8％，房價總體平穩、略有上升。一季度房價大幅上漲的傳言與事實嚴重不符，不排除個別中介機構和人員惡炒深圳樓價。
對此異幫主認為，僅僅依靠寶中幾個項目的開盤、部分二手樓的價格試探，尚不足以把深圳整體房價嚴重抬升。尤其一手樓，更主要是個別片區的行為，深圳大部分區域房價平穩，甚至個別略有下浮。
只是短時期內個別項目房價上升較快，市場反應過於敏感，以及由此引發的經營貸困惑，造成了深圳樓市被冤枉的被動局面。
為了進一步平抑房價，深圳也在進一步採取正面措施。
深圳今年將大幅增加住宅用地供應，計劃供應約3平方公里，是2019年供應量的兩倍。同時將開展大規模建房行動，擬新開工商品房1000萬平米左右，大大高於過去每年600-800萬平米的銷售量。
4月22日下午，深圳市住建局印發《深圳市住房發展2020年度實施計劃》的通知。
計劃顯示，2020 年商品住房計劃安排用地125 公頃、建築面積約563 萬平米，計劃供地擬建設 6.3 萬套。
安居項目方面，2020年，計劃安排供應公共住房用地168.2公頃；計劃建設籌集安居工程項目8.1 萬套；計劃基本建成（含竣工）安居工程項目約 2.28萬套；計劃供應安居工程項目 4萬套。
大幅增加住宅用地供應固然令人欣喜振奮，但是，對於實際開工量並不能過於樂觀。畢竟，尤其對於城市舊改，其難度可想而知。何況，即使1000萬平米新開工商品房逐漸下來，對於只有30%自有商品房的家庭而言，或許仍然杯水車薪。更何況，有錢的人還會買房子，沒錢的人還是買不起。
需要自己的“深圳模式”
很可惜，在商品房發展的初期，深圳沒有學新加坡模式，讓大部分人購買政府公屋，少數有錢人購買商品房。
有一種說法，中國的房地產市場正從過去的“香港模式”向“新加坡模式”推進！
所謂香港模式，政府拍賣土地然後開發商蓋，價高者得不斷越賣越高，最終炒房者橫行——這是過去的香港房地產模式。
還有一種房地產模式其實非常的有效，叫做新加坡模式。
新加披建國初期，建屋發展局把新加坡的房地產模式分成二元結構——一種政府所有權的房子叫祖屋，公民可以居住99年；還有一種商品房叫私宅。
兩個市場同時運行，到1995年新加坡的自有住房率已超過90%，人均住宅面積25平米，有80%以上的公民住進了政府祖屋。這時候的新加坡，祖屋佔到整個住宅市場73%的份額，私宅佔到26%的份額，祖屋可以滿足社會70%-80%的需求。
兩種房產的關係可以互相轉換，即個人可以去買私宅，但是必須要退出祖屋；亦必須賣掉私宅還款，還可以再去申購祖屋。總之，不能兩種房屋利益均佔。
祖屋是政府主導的公共住宅系統，以充分保障社會的中低層的住宅需求；私宅則是有各種高端生活配套，檔次較高，價格可以比祖屋貴兩到三倍以上。
可惜現在，深圳若要中途改革，豈有那麼容易之事？！
一則，深圳商品房制度已經建立，社會、市場都有一種慣性，修正這種市場制度確實很難；
二則，深圳商品房市場已經得到極大開發，儘管真正深戶持有者並不多，但是量多，足以影響新加坡模式；
三則，房地產商這種“舊勢力”影響極大，很難輕易退出歷史舞臺；
四則，政府也需要土地買賣模式，可以增加政府收入，這在中國很多地方政府已經佔了主流。
所以，深圳不需要純粹的香港模式，也不可能再複製“居住有其屋”的新加坡模式。深圳需要根據現實情況，真正找出一套符合自己的模式，即行之有效的“深圳模式”！
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