2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。（下称《通知》），正式启动基础设施领域的公募REITs试点工作。
网上各种分析比较多，这个改革确实很重要，可以和A股注册制改革相提并论。具体的内容我不展开了，今天通过这个试点分析一下可能的未来政策措施。
一、降低存款利息，基础设施REITS的回报率目前预计在2%左右，想让大家能接受这个回报率，就需要降低无风险的回报率和打击非标的高收益。
二、涨价，基础设施REITs此次聚焦的重点行业为优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。既然是补短板，应大家呼吁涨价也势在必行，也能提高收益率。高速公路已提前恢复收费。
目前的改革措施本质是为了债转股，在宏观杠杆率已经达到250%的情况下，加杠杆已经不太可能，但央行的不断放水，总要有个去住，一是进入股市，二就是进入REITS。房住不炒的情况下，如果将大水引导到新的资金池，新基建、股市、REITS即是未来的方向。改革如果能取得成功，就象科创板试点之后，推广到创业板，REITS也将推广到商业地产，最后推广到住宅地产。
对地产的影响：将改变地产的开发模式，目前地价高，售价限价的情况下，借款成本高居不下的情况下，只能通过高周转才能实现回报。地产公司的高负债也对金融稳定造成威胁。一旦REITS试点成功，地产公司将可能向运营和持有开发模式转变。预测本次试点中海、万科、华润、招商会是第一批准入开发商，毕竟刚被处罚过。
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