楼市，到底应不应该救？
放到10年前，这个问题根本不值得讨论。
当时大量省会城市房价不过5000-10000之间，长三角与珠三角城市群远未拥有现在这样的关注度，外出流动人口还未达到巅峰。
在人口红利推动制造业、实体经济繁荣的环境下，全社会的购房杠杆率也没有超过30%，即便出现了温州、杭州房价下跌，地市和县城房价持续阴跌，也没有掀起太多波澜。
10年后的现在，救楼市已经成为迫在眉睫的问题。
有数据显示，在本轮房价上涨潮尚未启动的2015年，房地产最终需求的变化对于GDP的拉动作用达到了9.9万亿，占GDP的14.6%。
5年时间过去了，楼市的地位愈发重要。
按投入产出延长表来计算，房地产对建材、金属、化工、金融、批发零售、交运仓储等行业的拉动作用超过了20%。
现在国内地产+建筑从业人员达5000万人，某大型招聘网站曾做过统计，在所有行业提供的就业岗位中，房地产/建筑/建材/工程行业的竞争指数排名第一。
央行今天发布了一个报告，在全国30个省（自治区、直辖市）对3万余户城镇居民家庭开展了资产负债情况调查，城镇居民家庭户均总资产317.9万元，家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成，住房拥有率达到96.0%，金融资产占比仅20%左右。
往大里说，房地产关乎各个行业是否兴旺。
往小里说，房地产决定了每个家庭的财富得失。
尤其是楼市在今年罕见的出现了“停顿”，一季度房地产投资额大幅下降，新房、二手房成交量创近10年以来新低，负增速的环境下，各行各业、每个家庭的生存境况都与楼市密切相连。
这样的楼市，已经到了“不救不行”的地步。
怎么救？拿什么来救？
从各个城市应对的策略来说，大部分都选择给房企松绑，减税降费，用放松预售条件，延迟缴纳土地出让金，让诸多开发商能够短暂的喘一口气，随着复工率逐步达到90%以上，恢复往年整个市场的正常交投水平。
也有不少城市发布了刺激需求端的政策，如驻马店、广州、宝鸡、济南、青岛、海宁，包括最近放松个人购房的荆州，但无一不是发布政策后即宣告撤回，从侧面也反映出，在“房住不炒”的框架下，松绑楼市是有“底线”的。
如果供给端和需求端的政策都不能奏效，楼市又该怎么救呢？
我们不妨听听专家的观点。
据新京报4月24日报道，知名经济学者刘世锦在接受采访时指出：建议对低收入群体直接补贴，补贴的量要达到低收入人群一个月的收入或消费水平。
他认为，“目前中国低于中等收入水平的人有近10亿人，可能难以把这么多人都纳入补贴范围，这就需要确定适合的补贴标准，了解多少人在应补贴范围之内。此外，现在城市中最需要补贴是失业农民工，但在城市中恰恰缺少这部分群体的资料。”
刘世锦的话里有2个关键点：1，给失业农民工发钱，这个群体在城市里最重要。2，给低收入者发钱有难度，因为统计资料缺失。
笔者认为，“给农民工发钱”恰恰也是救楼市的关键一环。
有人觉得房地产市场靠的是金字塔尖的那些有房者，是在售楼部里排队的土豪和投机客，事实上，真正支撑楼市走强的，恰恰是农民工这个群体。
举个例子，去年杭州、深圳、广州人口流入位居全国前列，杭州流入55.4万人、深圳流入41.22万人、广州流入40.15万人，其他像宁波（34万人）、佛山（25.29万人）、成都（25.1万人）、长沙（23.98万人）、武汉（22.67万人）、重庆（22.53万人）、西安（19.98万人）、厦门（18万人）、珠海（13.26万人）、合肥（10.2万人），这些主要的人口流入地，恰恰是房价表现最坚挺的区域。
在人口进入存量时代，新生儿数量不足1500万，流动人口整体规模开始出现下滑时，哪个城市能吸引更多的农民工，哪个城市的房地产市场就会“坚如磐石”。
道理很简单，尽管农民工整体属于低收入群体，但这部分人口的潜在购买力不可小觑。
随着300万人口以下城市全面放开落户，300-500万人口的I型大城市、500-1000万人口的特大城市推动重点人群落户，在医疗、教育等隐性福利逐步向这一群体倾斜时，农民工扎根城市的意愿非常强烈，自然会对楼市形成支撑。
一句话：只有在艰难的时刻留住农民工，让失业的低收入群体留在城市，房地产才能维持住坚实的“根基”。
给农民工发钱，留住他们，为的是房价维持住现有水平。
给房企现金流加以扶持，给个人购房者松绑，为的是楼市能恢复到2018、2019年的同期水平。
从这个角度来讲，房价维持在高位就算不错了，未来可能会迈入10年以上的“冰冻期”。
原因有二。
1，存量人口时代，再也没有2015-2017年那样的风口。
统计局去年发布的《2018年农民工监测调查报告》显示，农民工总量为2.8亿人，新增184万人，增幅仅0.6%，创出新低。
农民工的平均年龄也在逐步增大，2015年时，平均年龄为38.6岁，到2018年已经达到了40.2岁。
海通宏观发布的数据显示，50岁以上农民工占比，由2008年的11.4%升至2017年的21.3%，9年时间，提高近10个百分点。
显然，流动人口的整体规模开始逐步缩小，随着该群体逐步迈向“高龄化”，未来10年随着收入下降，他们对房地产的支撑作用也会下滑，房价自然难以遇到像2015-2017那样的高速城镇化风口。
2，决定房价的最大“购买力”已经消失。
笔者总在重复一个观点：决定房价上限的，并非是一二线城市，而是大量的三四线城市。
中信建投证券此前发布的数据显示，无论是施工面积、销售额还是销售面积，几百个地市和县城在全国房地产市场所占的比例，都达到了60%以上。
之所以大家觉得过去几年房价上涨速度过快，原因在于2014-2016年开启的棚改货币化、一二线限购带来的购买力溢出，这2个因素成为推动房价上涨的决定性力量。
但是，2020年是棚改计划的最后一年，按5年计划任务的规模来看，今年顶多只有500-600万套的棚改目标，其中大部分还是实物安置，中小城市最大的现金购买力已经消失。
换个角度来看，正是因为过去几年房价上涨过快，楼市虚火过剩，涌入房地产市场的投机资金过多，才造成了现下“不得不救楼市”的局面，这样的情况也被曹德旺所言中了。
福耀玻璃集团董事长曹德旺近日接受媒体采访，从一线企业家的角度讨论了自己对全球制造产业链、中国传统制造业发展、粮食安全等问题的思考与担忧。
曹德旺认为：制造业是国民经济的基础，在国民经济中，各个产业谁也离不开谁，没有高端、低端之分。
记者又问他：如何留住这些制造业企业呢？
他的回答干脆明了：过度的房地产投资导致银行的资金、劳工等资源都会流向房地产，推高了制造业的成本。不再盲目搞房地产，大批的劳动力、资金就剩下来了。
曹德旺近年来多次接受采访都会主动谈到房地产的问题，这是一位实体企业家的肺腑之言，也是一位智者在年岁渐高时的金玉良言。
他的答案也解释了3个问题：为什么房地产让各个城市都“束手束脚”？为什么农民工成了楼市的“中坚力量”？为何说楼市过早透支了居民的购买力？
无他，房地产投资过剩了，所谓“物极必反，否极泰来”，房价迈入“冰冻期”并非是坏事，只有资金逐渐从楼市中抽离，同时整个房地产行业产业链还能保持平稳，整个社会的资金才能流向制造业和实体经济。
因此，从明年开始，未来10年既是楼市走向理性的10年，也是中国制造迈入高峰的10年！
閱讀更多 藍白觀樓市 的文章
