4月30日晚間，中國證監會、發改委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》（下稱《通知》），這標誌著中國REITs歷經十幾年探索磨礪終於正式啟航。
美國基建REITs的發展是在2012年後，規模發展至今已佔據全美REITs市場的21%。其主要投向為無線通訊行業，並且在5G浪潮推動下帶來了遠高於權益資產的回報。與美國經驗不同，此次《通知》中指出中國REITs優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮汙水垃圾處理、固廢危廢處理等汙染治理項目。鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點，構建公共投融資閉環。並且明確尚不可作為一般房地產企業資產處置和融資的平臺。此外，當前中國REITs資本存量僅佔GDP中的0.1%，遠低於美國的5%。REITs以及基建相關的資產證券化產品規模僅約2000億元左右，具備發展機遇的同時也會有實踐困難的存在。
蒙格斯智庫認為中國REITs的主要作用有三個：
第一，中國REITs能夠釋放實體資產的股權價值，為實體資產在一二級市場間靈活流轉與合理佈局提供可能，這對於增加投資品種和分散資產風險具有重要作用。第二，國際市場經驗表明，REITs能夠提供長期穩定的可觀回報（分紅+資本增值總收益中樞年化11-13%），並且實體資產和傳統股債的低相關性也令其得到不少長線投資者的青睞（如養老基金、主權基金、保險、公募等）。第三，在目前地方財政捉襟見肘和隱性債務堪憂的情況下，中國REITs能夠在控制槓桿率的前提下通過基建拉動經濟增長，有效解決基建資金需求和穩槓桿的矛盾。而實踐困難在於兩點：一是資產的定價機制。由於不同底層資產具有不同特點，因此在估值方面需分類對待，形成適合中國REITs的定價機制。二是目前實體市場和資本市場的發展善未成熟，因此中國REITs的建設難以直接形成一體化的資產管理、運營和投資平臺。三是配套法律制度體系的建設。成熟市場REITs普遍具備獨立法律架構，且需通過政策與法律的“雙重手段”阻隔中國REITs所募得的款項流向商業地產領域，遏制槓桿率的進一步上升。
《論語·魏靈公》中有言道：“工欲善其事，必先利其器。”
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