财报丨弘阳地产：可用现金86.92亿元，但短期借款达到105.16亿元

文|飞鱼资本市场

流程编辑|丁之淼

上市近两年，弘阳地产（01996.HK）正式迎来了自己的破发。

3月12日起，连续6个交易日的下跌将弘阳地产股价最低打至1.75元/股，较2.28元的发行价跌去23.25%；而在此前，弘阳地产只在2019年8月5日的盘中短暂跌至2.16元，之后很快便收涨回来。

破发一周之后，弘阳地产发布2019年度报告。数据上看，公司不仅完成了此前定下的600亿销售目标，营业收入也有较大幅度的提高。

但那个从去年起就让弘阳地产尴尬的拷问却仍旧存在：公司连续降低的毛利率什么时候才能得到改善？

（一）增收不增利

自2017年起，开始向外扩张的弘阳地产就保持了相当不错的增长势头，且2019年得到了延续。

年报显示，公司全年实现营业收入151.7亿元，同比增长64.2%；净利润16.36亿元，同比增长23.6%。

销售情况看，弘阳地产全年实现合约销售金额651.5亿元，同比增长37.6%；面积由352.8万平方米到了490.5万平方米，提升39%。而在2016年时，弘阳地产全年销售额仅为133亿元，短短三年时间突飞猛进，年复合增长率达到了70%。

高增长的同时，弘阳地产增收不增利的现象明显。

2019年度，弘阳地产母公司拥有人应占净利润14.68亿元，同比仅仅位增3.9%；而毛利率从上一年度的31.2%下降6.1个百分点至25.1%，净利率同样下降3.5个百分点至10.8%。

事实上，这已经是弘阳地产连续第二个年头利润率下降。2017年度时，公司的毛利率与净利润分别为19.5%与40.6%，相比之下今天的水平已经接近腰斩。

弘阳地产显然也意识到了这个问题。业绩说明会上，公司首席财务官申广平表示，针对毛利率下滑问题，公司已经做出了改善措施。根据弘阳的计划，其将通过发力商业地产、深耕优质市场、降成本及升级产品几个维度来提升毛利率。

这些举措能否让公司的利润率回升尚待考验，但在此次年报中，飞鱼财经注意到两个数据，对于公司的利润率有显著影响。

一个是，2019年度弘阳地产合营、联营项目大幅增加，合营企业投资从10.26亿元上升至22.37亿元；联营公司投资从17.13亿元到55.84亿元。合作开发楼盘是目前多数中小开发商会选择的方式。在调控政策严厉的情况下，合作开发可以显著降低风险，并降低扩张的资金压力，但对具体项目来说应占利润同样会被摊薄。

另一个，则是弘阳地产在盈利能力没有明显提高的情况下，员工工资却发生了大幅增长。2019年度，公司发放的工资及薪金从5.22亿元大增至9.52亿元，涨幅甚至超过了营收的变动。

（二）负债率居高不下

除了盈利能力，另一项让弘阳地产保守质疑的则是债务问题。

2019年度，弘阳地产资产负债率为81.08%，较上一年度微增1.47个百分点，处于一个较高的水平。

弘阳地产的债务问题由来已久。早在公开发行之时，公司就曾在招股书中表示公司目前维持且将继续维持相当高的债务水平。从2015年至今，公司的资产负债率始终维持在80%左右的水平，产权比率（负债合计与归属母公司股东权益的比例）也从2017年开始不断提高，从3.96达到2019年末的5.57。

此外连续3年的现金净流出也让公司的融资压力不断增大。

连续的现金流出，也就不难理解公司频繁的发债行为。2019年度，弘阳地产先后6次发行美元优先票据，发行金额合计14亿美元。值得注意的是，这一系列票据的利率最低为9.95%，最高则达到了13%，在房企融资成本中处于较高水平。

高负债下，弘阳地产的偿债能力面临持续考验。

2019年末，弘阳地产手头现金168.4亿元，但刨去受限制现金与已质押存款，公司真正能动用的现金及现金等价物余额86.92亿元，占总借贷的比例仅为29%；公司短期借款额度105.16亿元，现金额不足以覆盖短期债务。（目前按照正常状况，上市房企现金占总借贷比例至少要达到30%，才算在安全线上及格）

（三）能否复制“商业+住宅”模式

1995年，福建人曾焕沙来到南京从事建材生意，将弘阳从最早的“红太阳”建材市场发展了到今天的“中国50强”房企。

这三十年间，同样发轫于南京并走向上市的房地产企业，还有银城、朗诗和苏宁环球。

2019年，银城销售额近200亿，朗诗销售额约405亿，苏宁环球则尚未披露2019年度报告。从销售规模上来看，这两年突飞猛进的红阳地产已然是南京本土房地产企业的一张头牌。

但与其他几家相比，规模猛增的弘阳似乎直到近年才有一个相对清晰的模式与规划——银城打造了多个在地方极具口碑的项目；朗诗专注于绿色建筑并向海外市场开发；苏宁环球多元化经营并保持稳健的财务指标，而弘阳地产在2018年时才正式提出加速商业的布局与发展，开启“商业+住宅”的双轮驱动模式，以及订出冲刺千亿规模的目标。

“商业+住宅”模式有过成功案例，远一点的是还没有剥离掉房地产业务的万达，近一些的则是同为省内房企、净利润已经过百亿的新城控股。

弘阳地产有没有做好商业的能力？从公司深耕多年的南京桥北区域看，南京弘阳广场项目虽然也有过大量商铺空置的阶段，但在重新调整改造后，客流量提升明显，在区域内属人气最旺的商业中心之一。

但摆在弘阳面前的问题是，能否将这样的商业项目成功复制、实现快速扩张，并将成绩真正反映到毛利率的改善中来，让商业成为公司“双轮驱动”战略中名副其实的另一轮。

官网显示，弘阳目前在全国已开业4座弘阳广场，其中3座于2018年之后开业，连在建项目一起合计共16座。这一规模与新城控股累计开业63座、2020年计划新开30座吾悦广场相去甚远。

此外，目前弘阳广场开业及储备的城市中，能级最高的也就只有南京、天津，算上省会城市合肥及常州、烟台，剩下的多为三四线城市。

（完）

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