核心观点
2019年禹洲合同销售额751.15亿元，增速34.1%，2020年禹洲的目标直指千亿，规模扩张仍然是禹洲发展的重要战略。在土地储备上，2019年禹洲增加高能级城市纳储比例，新增土储中一二线城市占比95%，未来去化有保证且较高的售价也能强力助推公司规模增长，不过这样的投资布局，对禹洲的资金面也提出了更高要求。
为了在规模扩张的路上走得更为稳健，2019年禹洲主要在两个方面加强管理。一是主动做好负债管理，2019年净负债率下降1.4个百分点至65.6%，在国内融资环境边际改善的背景下，未来禹洲将未来适当增加境内融资比例；二是为了最大化降低过往高地价项目对毛利润率的影响，2019年禹洲出售4个高地价项目，轻装上阵，这也意味着未来禹洲的毛利润率有提升空间。
一、长三角仍为主力销售区域，2020年冲刺千亿
2019年，禹洲合约销售金额达751.15亿元，同比上升34.1%，实现合约销售面积497.1万平米，较2017年增长34.3%。合约销售均价为15110元/平米，与去年几乎持平。2020年禹洲将向千亿规模进击。
长三角地区仍是禹洲地产销售的主要区域，合约销售金额为487.7亿，占总销售额的64.93%。其中，上海、合肥、杭州、南京及苏州为主要贡献城市，合计销售金额423.6亿，占集团总合约销售金额的56.4%。其中禹洲进驻苏州三年，2019年签约销售额达155.8亿元，占公司总销售金额的20.74%，成为禹洲首个突破百亿销量的城市，也是为公司带来最高合同销售额的城市。
海西区域作为禹洲的发源地，2019年的销售贡献下滑至13.6%，下降21个百分点。其中福州销售贡献最高，销售额39.93亿，占比5.32%，厦门次之，销售额25.37亿，占比3.38%。
二、一二线城市为土储加码重点，高拿地成本对资金提出更高要求
截至2019年12月31日，禹洲拥有总土储建筑面积2012万平米，同比增长16%，总货值3661亿元，土储规模足够未来三四年左右发展。土储最多的五大城市依次为合肥、泉州、苏州、厦门、南京，合计建筑面积约786万平，占比39%，相信日后这些深耕城市充裕的可售资源将极大推动禹洲千亿目标的实现。
2019年共获得35幅地块，权益总建筑面积达265.7万平米，同比减少23%，权益土地储备总地价244.4亿元，同比增加203.5%，平均楼面价10023元/平米，同比上涨100.5%。
由于2019年禹洲增加在合肥、佛山、上海、扬州等核心一二线城市的拿地比例，导致其2019年的拿地金额及平均楼面价大幅增长。在新增土储结构上，位于一二线及准二线城市的土储资源占比高达95%，其中一线占比18%，二线占比77%。
禹洲积极补仓核心城市，未来去化有保障且较高的售价也能强力助推公司未来的规模增长，不过这样的投资布局，对禹洲的资金要求也确实不低，未来如何开源节流平衡现金流，将是禹洲的重要课题。
三、短期偿债压力小，未来适当增加境内融资
2019年禹洲在手现金355亿元，较2018年增长21.2%，有息负债中以中长期负债为主，短期有息负债152.72，现金短债比为2.33，短期偿债压力小。
得益于对负债的主动管理，2019年末禹洲净负债率为65.6%，较2018年下降1.4个百分点。债务结构上，由于近两年境内融资环境收紧，相比之下境外美元债市场好于国内，因此禹洲的境外融资占比较高，达61%，不过随着国内融资环境的边际改善，未来禹洲也会增加境内融资，以补足公司发展的资金需求。
四、出售4个高地价项目，毛利润率提升空间大
2019年，公司实现营业收入约232.4亿元，同比减少4.39%。由于部分权益较低的项目不能并表，因此一些收入无法体现在报表上，导致营业收入出现下降。
2019年公司毛利润约60.92亿元，同比下降18.4%，毛利润率为26.2%，下降4.5个百分点，一是由于限价政策，拖累了禹洲整体的毛利润水平，二是营业收入下降而销售成本上升，拉低了毛利润水平。
2019年公司实现净利润39.67亿元，同比上升6.5%，净利润率17%，增1.8个百分点，净利润高于EH50房企14.8%的平均水平。毛利润下降而净利润却增加，主要是2019年禹洲为了实现项目利润组合的全面优化，出售了厦门、南京、合肥、天津的高地价项目公司，取得8亿元左右的投资收益所致。
除了出售部分毛利润率较低的项目，2019年禹洲还将一些来自并购沿海绿色家园资产包的尾盘项目，以及合肥、漳州的两个亏损项目直接进行商誉减值。轻装上阵的禹洲，未来的毛利润率有一定提升空间。
閱讀更多 億翰智庫 的文章
