我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派，只說對你最有用的操作和建議
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提問：房姐，你好，已經多提問了，我是純投資不住。想問下光谷東的民發盛特區，一是鋼結構，因為中國目前幾乎沒有住宅採用鋼結構，擔心將來一是維護年限短，再就是隔音效果，防火效果不如混凝土，擔心後續出手會有影響。二是小區體量太小，330戶，就四棟樓，擔心將來小區太小造成體驗差影響出手。您覺得這兩點是問題嗎？再就是瑞安創新天地的高層125戶型，北面沒窗，不通透，是不是不適合買？
回答：你好，感謝付費！從建築質量上來看，沒有任何問題，從以前的磚混結構，過渡到今天的鋼筋混凝土結構，再到鋼結構，以及中間揉進了好多建築科技、高科技材料等等，一句話就是：今天的建築本身是不存在建築質量的問題，這個大可放心。
買規模多大的小區合適？
小區規模太小，成交量太少，漲幅依賴板塊普漲。小區規模太大，競品太多，價格高度透明，你想賣出一套只能打折降價。
多大規模的小區流動性和漲幅最好呢？
1、小區最好分2-3期
2、小區總套數最好1500-3500戶
3、小區的產品配比最好有二、三、四房
4、小區各戶型的大致配比大概是二房（30-40%）、三房（50-60%）、四房（10%） 所以如果單價相差不大，儘量選擇體量適中的。瑞安創新天地全南戶型肯定不如南北通透的戶型好，但是瑞安也沒有其他替代戶型可以選...
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提問：美麗與智慧的房姐，您好！已加入星球。本人目前37歲，定居深圳，一兒一女，老婆專職主婦，沒有工作。現在在深圳有兩套房，一套在布吉，2011年買入，從16年到現在，基本沒漲，賣出後可得200W。目前在住的為羅湖學區房，不打算出手，打算給兒子用小學學位，目前兒子一歲，女兒小學二年級，暑假後上三年級。想打算買個深中學位給女兒和兒子用，之前有計劃買入，但是由於拖延，近一年，深中學位房已經想了50%以上，請問目前買入是否合適？另外重慶有兩套小房，一套在江北海語江山，目前市值110W，另外一套在照母山的康橋榮府，市值100W，且為西南大學附屬中學學位，兩套出手後可得150W，請問房姐是否保留還是出手後買入深圳，現在擔心入手深圳在高點，因為春節後，房價已經漲了不少，是否要再觀望下？如果考慮買入深圳的話，按照現在的資金，考慮投資哪裡比較合適。布吉房子4年沒漲，重慶的房子也是有兩年左右沒漲了，還跌了10%左右。目前收入50W，稅後。謝謝房姐
回答：你好，布吉整體跑輸大盤，建議出手。 羅湖僅有的三個還過得去的名校，深中，翠園和翠園東曉從去年至今年也收穫了一波漲幅，算上片區有很多的老舊小區，預計翠園學區整體漲幅20~30％左右。這個漲幅是跑贏大市的，從這點也可以看出，深圳前30名的學區房都是能跑贏大市的，只是羅湖的學區房的漲幅會落後於中西部更有潛力片區的學區房。 所以投資角度，建議迴避。 優選南山，福田，龍坂片區處於上升期的名校或者潛力名校。 重慶長遠看漲幅不會差，高價盤會在明年相繼入世，對區域內的二手房價格會有一定的拉昇，可以繼續持有。
提問：你好，美麗智慧的房姐，急問！在無錫工作，今年43歲，明天長江北路上有個樓盤萬科金域緹香，拿地10年，最後一期精裝的，小面積有77的95的，單價2.1左右，111面積的單價1.95，新房和同小區的2手房價格齊平了，作為投資，值得購買嗎？今年無錫土拍各個區域有地王出現，導致又漲價一波，受疫情影響，2手市場比以前好，從你經驗來看，無錫房價的天花板有多高？多謝指教！
回答：你好，感謝付費！ 無錫中長線謹慎看好。長線看不準，確定性不如一線和二線高能級省會城市。 5年期投資可以，但沒有信心建立大長線的大頭寸。 座標無錫建倉首選上海，如果開發不了上海房票，買無錫也可以。 萬科金域緹香建議淘淘二手筍，單價別超過1.8
提問：房姐你好，座標石家莊，上次聽了您的建議重新梳理了思路，現遇一筍盤，頂躍170平，價格與同區三室122平一樣（240W左右），業主稱樓宇住戶均已簽字同意安裝電梯，現問題是：1、業主應該是需要資金賣房，掛200余天，心理價位也一路直降，這算筍盤嗎？2、瞭解到房產有銀行抵押，是否還有個人、擔保公司、小額貸款公司等其他形式的抵押，這個有什麼辦法查清楚嗎？3、適合自住入手嗎？交易的話，過程中需要注意什麼？4、這樣的房子適合GPGD嗎？5、業主說不放心可以到高法查他的案底，這個有用嗎？還是徵信有參考價值？
回答：你好，感謝讚賞！
1.是不是筍盤，要對比同戶型的最新成交價。不要看掛牌價。
2.在買二手房之前，產調是一定要拉出來看看的 二手房交易看交易對手產調、徵信、工作、名下資產。 二手房交易其實合同、流程都是假的，跟你交易的人才是第一位的。那麼如何選擇交易對手呢？
第一：產調。去交易中心拉一下交易的這套房子抵押情況，看看除了銀行貸款意外，有沒有其他負債和抵押，一般只能有一條按揭或者抵押貸款記錄，多於一條你就得小心，查明原因。
第二：查上證人的徵信，目的是看看你的交易對手的負債情況，如果徵信很差，比如經常逾期，名下小額貸款擼的太多，擔保太多，那你也要小心。
第三：看對方是否有穩定的工作，最好是體制內的，一份穩定的工作能最大概率的保護你交易順利進行，體制內最好，他們不敢也不會出么蛾子。
第四：如果可能，儘量看一下對方名下是否有除了正在交易的這套房子，還有沒有其他資產，萬一前面3項沒能保護你，真出了事情，確保最後贏了官司對方有資產可供執行。
3.大戶型低單價比較好操作gpgd，但是具體也要看評估價的高低
提問：房姐好！百步亭和諧裡下個月就開盤了，開盤價大概在17000-17500，投資這個價格還有空間嗎？附近百步亭金橋匯二手房也才17000，目前子彈170個，自住格格屋大廈90平米，還有二年兒子上大學了，目前糾結是買一套投資房還是一套改善房，漢口改善房目前只有華髮中城薈，泛海及融創玖熙臺比較合適，但總價高，今年的收入減少很多，還貸壓力比較大，我們夫妻是做生意的，往年正常年收入50萬左右，今天老公看中龍湖春江酈城的143戶型，比較喜歡，下了五萬的定金，也沒任何優惠，目前自住買這個地段及圈層要差一下，請房姐針對我目前的情況幫我理個思路，我是今年買個投資房還是改善房，如果投資目前17000-17500的百步亭和諧裡的價格是否合適，如果是改善環境，品質及保值方面我應該選哪個改善盤，龍湖春江酈城老公看中的是戶型，價格及物業及還有是明年交房他才想買的，後期規劃的二條地鐵和龍湖天街不知是否會有，我也喜歡這個戶型，但地段不太喜歡，急等智慧的房姐幫我解答我目前應該如何選擇，第一次買房選擇錯誤，不想第二次買房又看走眼了，謝謝房姐！
回答：你好，感謝付費！
其實現在武漢新盤的性價比已經越來越低了，倒掛結束，百步亭和諧裡也只是比二手房省了個稅費，加上交房週期，其實跟二手房的成本沒差多少。 如果百步亭單價1.7左右還是可以入手的，在後湖板塊的新盤中還算有性價比。 龍湖春江酈城不建議買，長豐板塊發展非常緩慢，先天不足，漲幅落後。未來沒有太好的規劃，沒有地鐵，鐵路以北面積很小，鐵路以南是城中村改造。屬於沒有地鐵 沒有商業 沒有學區的三無之地，未來升值潛力一般。 建議先考慮投資，等有了賺錢效應再考慮改善盤。
提問：［新人首問］房姐，目前生活在山東一個三四線城市，但是濟南戶口，12年公積金貸款在濟南工業北路恆大城購入一套兩室住房出租中，每月公積金還款後略有700元剩餘，房租一年兩萬。目前手裡有90可以首付，總價150左右可以承受，打算再買一套作為投資用。請您給個建議：濟南、青島或者全國別的城市哪裡適合買入？如果不是現房的話交房前還款壓力會大，價格合適也能接受。
回答：你好，省會城市內，除非深圳或廈門這樣的特例，否則省會一定是遠超出其他城市的。 大連不如瀋陽 青島不如濟南 蘇州不如南京 桂林不如南寧 在未來5-10年，省會有可能集中本省30%-50%的人口。 房產關聯的是貨幣和土地，政治流程決定了省會先拿錢。 單單從房價層面說，濟南資金和人口吸血，城市地位省內也在緩慢提升，加上房價起點較低，5年期看好濟南房價漲幅。 青島之所以房價更高 泡沫更大，因為有太多喜歡CEO的貴婦前仆後繼去青島。 山東人可以首選濟南，但是全國範圍內比濟南更適合的城市太多了，比如武漢 成都 重慶 瀋陽等等
提問：美麗的房姐，黃埔花園如何，聽說學位緊張需要搖號，那學位是不是就不確定了？蘭亭盛薈怎麼樣呢？黃浦區要投資的話，哪個片區優勢更大？謝謝！
回答：黃埔花園是怡園小學要進行搖號和抽籤，不能保證學位 蘭亭盛薈屬於只適合投資，不適合自住的盤。 高速公路邊蓋的小區，這個不利因素會一直都在，面向高速的這幾棟，不建議買。再淘淘其他低價盤吧。
提問：房姐，總價300➕,400➕都可以，純投資，選2房容易出手還是三房，之外看的300w以內後面又增加了預算，三房的以下小區該如何選籌 盈彩美居 駿景花園 陽光假日園 萬科城市花園 珠江花園 金碧世紀花園 中海康城 城市假日園
回答：你好，感謝大額付費！
什麼產品錯配的小區價格漲的好 不考慮小區的外部配套，比如地鐵、區域增量、外部商業配套等因素，純碎從小區內部的戶型產品來看 也不考慮園林大小、物業優劣等內部因素 70-80平的兩房佔比30% 85-100平的小三房佔比25% 105-130平的大三房佔比25% 130-170平的四房佔比10% 180-300平的頂復佔10% 這樣的產品配比最合理，那麼結論來了：這樣的小區內部形成了自我滿足的“自洽”體系，再加上外部來的客戶，會更加形成源源不斷的客戶局面，這樣的小區在價格上最容易坐實和形成塵埃落定的局面，漲價的時候，也最兇了
提問：新人首問 目前手裡有資金500萬，燕郊全款房一個，北京有購房資格，已落天津戶口，兩地購房均屬於二套了，首付6成。孩子已經兩歲，現在想定居天津陪孩子讀書，工作也會轉過來，看了您很多文章但是還是不知道具體怎麼規劃好未來房產收益會多一些。目前已經看了天津市區的重點學區房，有南開新房中交海河公館105平米小三居可選，總價490萬，50年居住型公寓，屬於南開中營小學學校，位於老城區最後一塊土地了。還有河西綠誠誠園項目，師大附小學區，122平米3居室，總價460萬，70年產權房產。目前不知道怎麼選擇了，糾結未來升值空間，還請房姐指點迷津，另外外地城市投資也想投資一套
回答：你好，子彈500萬，建議首先考慮北京，找墊資公司全款抵押，可以操作成首付3-4成。 孩子才2歲，你還有寶貴的幾十年年，足夠打拼出一片輝煌。 堅守北京，絕不退縮。 資源有限、收入有限時，優先用於提升自己，而不是給下一代準備什麼所謂的學區。 自己對自己是有100%把控的，效率最高。對其他任何人都不可能做到100%的把控，哪怕是親生子女。 非京籍家庭在北京讀書最好的方案是買朝陽的學區房，因為朝陽的基礎教育還不錯，好多學區都是小學直升初中比較省事兒，而且非京籍佔比高。 孩子成長還是建議在一線城市，等高中再轉入天津。 未來考慮去天津讀書，買一個市內六區的牛校老破小掛學位就好了，沒必要買新盤。中交海河公館不值得買。 剩餘子彈可以考慮入手重慶 瀋陽這類不限購 潛力大的城市。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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