城市更新︱舊村改造編制“拆補方案”的思路框架其他頭條網

2020年是十三五規劃的收官之年,城市更新領域也需要迎接“業績考核”。

根據《廣東省深入推進“三舊”改造三年行動方案（2019－2021 年）》，到2021年，全省將完成三舊改造面積約15萬畝，工改工面積達3萬畝，佔比約20%。 2019 年各地基本處在政策完善階段，上半年來各區的舊改政策頻出，黃埔區近段時間來又立下“軍令狀”，三年內必定達到66條村到動遷清拆階段，以此可看出2020 年勢必加足馬力，推動節約集約用地，提高土地利用率。

近段時間看了不少拆遷補償協議，雖然區級層面有政策意見指導，結合符合一村一策的原則，因地制宜，每個區裡面的鄰近項目的拆補標準基本都是大同小異。

另外老朱想說一點，其實各地方拆補協議的區別不大，為什麼鄰近項目拆補標準差不多，別人的簽約率能簽得這麼快，而咱們的項目卻半成不到。除去一些不可控因素的原因，最終還是因為前期鋪墊不夠，細節不到位，導致某一部分村民不理解，牽一髮而動全身，一帶十，十帶百，導致群體性事件，這都是雙方不願看到的局面。

今天我們簡單來探討一下拆遷補償方案的制定框架

拆遷補償方案的通體佈局包含:適用範圍、確權規則、補償原則、補償項目、獎勵、貨幣補償支付方式、被搬遷物業。移交、回遷選房方案、回遷房屋交付、面積差異處理、其它。

拆賠協議的基本內容：簽約主體信息、房屋基本情況、基礎權利義務、拆賠比、貨幣補償（棄產補償）標準、面積差異化處理、回購條款、回遷房戶型、回遷房位置規劃（朝向、樓層）、裝修標準（精裝修，毛坯）、保證與擔保、排他性條款、限制性條款、違約責任、違約責任、救濟途徑、權屬人變更、支付節點（臨遷費，棄產補償）、房屋移交節點、回遷房登記價、獎勵金、臨遷費期限計算方式、協議生效、框架協議期限屆如何處理滿條款、確認實施主體失敗如何處理條款等等

以廣州市黃埔區拆補方案編制為案例

實際操作過程中，補償方案的討論、編制流程大概如下:村民代表、居民代表意見徵詢→召開村民代表層面的拆補方案講解會議→村民代表大會表決通過→ 居民代表、各社戶代表、黨員大會等層面召開方案宣講→拆補方案公示並公證

擬定拆賠方案前期準備(前期進行項目可行性研究時擬定)

1.信息收集

a. 不動產相關資料(面積、樓層、建築形態分佈等) ;

b.權利人拆遷補償訴求收集、彙總、分析。

2.評估摸底

a.評估調查物業現狀價值、裝修等情況;

b.摸底周邊商品房市價、房屋租金以及搬遷費市價等。

3.習性關係

a)收集彙總權利人生活習性、愛好等;

b) 收集彙總權利人家庭、親屬、工作單位、領導等社群關係。

總結：

對於周邊村改造補償方案、周邊徵地補償方案，主要是參考其附屬物的補償，對於房屋的補償借鑑性不大。
地方政府指導文件即體現政府改造的動力，也參考開發商政府關係。
方案講解過程中收集的村民意見，其實諮詢委、理事會等機構去打聽村民的口風。

編制拆補方案的框架

1. 補償安置依據
XX村舊村改造拆舊XX公頃內的建築物(包括村民房屋和集體物業)，以XX年X月XX(測繪單位)的測繪數據作為現狀建築量的補償依據。拆遷實物安置建築面積、現金補償等補償方式在不突破復建總建築面積和改造成本總額的前提下統籌實施。

2.適用對象：

被拆遷人是指拆舊範圍內用地和房屋的權屬人;

適用對象可由村集體結合本村實際予以進一步細化。

3.補償安置方式：

被拆遷人可以選擇貨幣補償(棄產)和回遷(本村或異地)安置兩種補償方式，或者以兩種補償方式結合進行補償。

4. 回遷(本村或異地)安置位置：
回遷(本村或異地)安置區位於XX，用地面積XX公頃，設有XX (公建配套)。

5.村民房屋回遷安置建築面積計算方法：

合法建築與2009年12月31日前建成建築，每棟安置建築面積不超過四層(含四層，下同)。

（1）合法建築“合法建築”

是指有房屋產權證、村鎮建房許可證、宅基地證、2009 年12月31日前的有關批准使用房屋宅基地證明或區政府實施村民建房登記管理證明文件的住宅建築。

a.合法建築面積按1:1回遷安置。回遷安置建築面積=證載建築面積(不超過四層);

b.合法建築面積不足證載首層建基面積X4的，差額部分作為回遷安置權益面積，由村民按1500元/ mf 購買;

c.現狀建築面積 (陽臺面積按50%，飄樓面積按100%，飄板、屋簷、滴水線、裝飾線等附屬物不計)，超出合法建築面積的，可參照(2)、 (3) 計算回遷安置建築面積和補償

（2）2009 年12月31日前建成的建築(倒塌房屋除外)

a.經集體經濟組織批准 2009年12月31日前建成的四層以下(含四層)住宅建築。回遷安置建築面積=首層建基面積X4+陽臺面積X50%+飄樓X100%(陽臺和飄樓均為不超過四層部分，宅基地範圍內陽臺按100%計算，飄板、屋簷、滴水線、裝飾線等附屬物不計);

b.經集體經濟組織批准 2009年12 月31日前建成不足四層住宅建築的，其與以上“回遷安置建築面積”的差額部分作為回遷安置權益面積，由村民按1500 元/ m²購買;

c.經村集體經濟組織批准 2009年12 月31日前建成四層以外的建築，按1500元/m予以補償。

6.地上附著物的補償

參照《廣州市農民集體所有土地徵收補償試行辦法》(穗府辦規[201710號)中的一般地上附著物(除房屋)補償標準。

7.倒塌房屋、村民房屋改為商鋪、非本村村民房屋和房屋置換成商業、公寓等情況及產生的經營性損失

，回遷安置補償標準由改造主體根據村民意願以及項目所在區域實際情況自行確定。

8.回遷安置補償其他規定：

（1）回遷安置房按照公平、公正、公開方式進行抽籤選房，具體選房抽籤程序及操作細則另行公佈;

(2)每套回遷安置房公攤建築面積約為X%，公攤建築面積算入回遷安置建築面積;

(3)回遷安置房裝修的具體內容參照安置房裝修標準(安置房裝修標準由改造主體根據村民意願自行制定);

(4)在房源充足的情況下，村民在選擇回遷安置房時，可選擇不同面積的房屋戶型、套數回遷，所選的回遷安置房屋總面積為應得回遷安置面積;

(5）選擇的回遷安置戶型總建築面積小於應得回遷安置總建築面積的(以下簡稱為差額部分)，可在本村村民之間合法流轉，或由改造主體按以下標準回購:

a.差額部分為權益面積的，按XX元/m (貨幣一-次性補償單價減去1500 元/mr，貨幣一次性補償單價由改造主體根據村民意願以及項目所在區域實際情況自行確定)予以回購;，

b.差額部分為復建面積 (非權益面積)的，按XX元/ m²予以補償(貨幣一次性補償單價由改造主體根據村民意願以及項目所在區域實際情況自行確定)。

6.選擇的回遷安置戶型總建築面積大於回遷安置中建築面積的(以下簡稱為差額部分)，村民可按以下標準購買:

a)超出回遷安置總建築面積5m以內(含5m)，按XX元/m (參照棄產回購單價)價格購買;

b.超出回遷安置建築總面積5m以上的，按XX元/m購買(單價由改造主體根據村民意願自行制定)。

9.集體物業可選擇按現有建築面積復建補償或者用地範圍計算權益建築面積復建補償(可選擇一種或者兩種,上述核定方式計算集體物業復建總量,但同- -地塊或同一建築物只能適用以下其中一種補償方式):

（1）村集體經濟組織物業合法建築面積按1:1復建; 2009年12月31日前建成的無合法證明的建築，按現有建築面積2:1復建;其他現有建築不予復建，按1500元/ m予以補償;

（2）納入舊村改造範圍的村級工業園、堆場、貨倉、露天停車場等用地，按現有用地面積和毛容積率不超過1.8 (含1.8)計算權益建築面積，由村集體按XX元/m (建安成本)購買。

10. 棄產補償

（1）被拆遷人放棄回遷實物安置建築面積的，可選擇貨幣補償，按XX元/ m予以補償(貨幣一次性補償單價由改造主體根據村民意願以及項目所在區域實際情況自行確定);

（2）被拆遷人放棄權益建築面積的，可選擇貨幣補償,按XX元/m予以補償貨幣-次性補償單價減去1500元/m，貨幣一次性補償單價由改造主體根據村民意願以及項目所在區域實際情況自行確定)。

11. 搬遷費用

（1）搬家補償費(含搬出、搬進費用): 2000元/戶(現狀戶);

（2）電話、有線電視等遷移費: 200 元/戶(現狀戶);

（3）其他費用，由改造主體根據村民意願以及項目所在區域實際情況自行確定。

12.回遷安置建築面積(不包含權益面積)臨遷費如下:

（1）住宅臨遷費按照項目區域位置區分:科學城片區住宅臨遷費20- -30元/m/月; 黃埔港片區住宅臨遷費20-35 元/m/月;

（2）集體物業臨遷費按照項目區域位置區分:科學城片區集體物業臨遷費30- -45 元/m/月;黃埔港片區集體物業臨遷費30- 55 元/ m/月;

（3）臨遷費起止日期和細則由改造主體根據村民意願自行統籌制定;

（4）核算的權益建築面積和2009年12月31日之後建成的違法建築，不予以臨遷費。

13.補償安置協議簽約獎勵20000元/棟;房屋搬遷獎勵20000元/棟(具體細則由改造主體根據村民意願自行制定)。

（1）“飄樓”是指樓房向外飄出、地面無支柱的封閉樓層房屋;“飄板”是指樓房向外飄出、地面無支柱的懸挑板;

（2）在黃埔區拆遷補償編制模板中,村民按1500元/ mrf購買回遷安置權益面積:參照《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》(穗更新規字[2017] 3號)“2007 年6月30日前建成經村集體經濟組織批准的三層半以下住宅建築的總量之外，可按每平方米1500元核算給予房屋建築成本補償”;

（3)黃埔區拆遷補償編制模板中的臨遷費、搬家補償費和電話、有線電視等遷移費的單價:按照《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》(穗更新規字[2017]3號)的補償標準;

（4)黃埔區拆遷補償編制模板中的簽約獎勵20000元/棟和房屋搬遷獎勵20000元/棟:根據《廣州市人民政府關於提升城市更新水平促進節約集約用地的實施意見》(穗府規[2017] 6號)第二十五點第三段中“舊村改造拆遷獎勵可納入改造成本，具體辦法由區政府研究確定”以及《廣州市人民政府辦公廳關於印發廣州市深入推進城市更新工作實施細則的通知》(穗府辦規[2019]5號)

“拆遷獎勵原則上不得超過改造成本的3%" ,結合區實際情況，制定該補償標準。

另外，棄產補償的計算：其中棄產補償主要包括:合法面積價、指標價、集體資產評估價。

合法面積指的是現狀已建設的“拆一補一” 部分的面積，權屬人放棄回遷的補償單價，與合法面積價相對應的就是回遷指標價:例如根據你們村補四層的方案,你的房屋地基100平米,補4層就是400平米,但你現狀只有300平米，

那麼如果你整棟房屋棄產的話，這300m²就是按“拆一補一”的合法面積價進行補償，400-300剩餘的100m²就是回遷權益指標,按指標價格補償，一般而言，合法面積價和指標價之間的單價差額就是復建房的建安成本單價或者違建面積貨幣補償的單價。

拆遷向來都是城市更新項目老大難的問題，一個項目三年五年是常態，十年八年也不例外。家家都有本難唸的經，每一戶不願配合拆遷工作的村民都有自己不配合的原因。有的是對企業不信任，也許是對補償不滿意，或許是對村委有意見，可能也只是鄉村情懷...