城市更新︱旧村改造编制“拆补方案”的思路框架

2020年是十三五规划的收官之年,城市更新领域也需要迎接“业绩考核”。

根据《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019－2021 年）》，到2021年，全省将完成三旧改造面积约15万亩，工改工面积达3万亩，占比约20%。 2019 年各地基本处在政策完善阶段，上半年来各区的旧改政策频出，黄埔区近段时间来又立下“军令状”，三年内必定达到66条村到动迁清拆阶段，以此可看出2020 年势必加足马力，推动节约集约用地，提高土地利用率。

近段时间看了不少拆迁补偿协议，虽然区级层面有政策意见指导，结合符合一村一策的原则，因地制宜，每个区里面的邻近项目的拆补标准基本都是大同小异。

另外老朱想说一点，其实各地方拆补协议的区别不大，为什么邻近项目拆补标准差不多，别人的签约率能签得这么快，而咱们的项目却半成不到。除去一些不可控因素的原因，最终还是因为前期铺垫不够，细节不到位，导致某一部分村民不理解，牵一发而动全身，一带十，十带百，导致群体性事件，这都是双方不愿看到的局面。

今天我们简单来探讨一下拆迁补偿方案的制定框架

拆迁补偿方案的通体布局包含:适用范围、确权规则、补偿原则、补偿项目、奖励、货币补偿支付方式、被搬迁物业。移交、回迁选房方案、回迁房屋交付、面积差异处理、其它。

拆赔协议的基本内容：签约主体信息、房屋基本情况、基础权利义务、拆赔比、货币补偿（弃产补偿）标准、面积差异化处理、回购条款、回迁房户型、回迁房位置规划（朝向、楼层）、装修标准（精装修，毛坯）、保证与担保、排他性条款、限制性条款、违约责任、违约责任、救济途径、权属人变更、支付节点（临迁费，弃产补偿）、房屋移交节点、回迁房登记价、奖励金、临迁费期限计算方式、协议生效、框架协议期限届如何处理满条款、确认实施主体失败如何处理条款等等

以广州市黄埔区拆补方案编制为案例

实际操作过程中，补偿方案的讨论、编制流程大概如下:村民代表、 居民代表意见征询→召开村民代表层面的拆补方案讲解会议→村民代表大会表决通过→ 居民代表、各社户代表、党员大会等层面召开方案宣讲→拆补方案公示并公证

拟定拆赔方案前期准备(前期进行项目可行性研究时拟定)

1.信息收集

a. 不动产相关资料(面积、楼层、建筑形态分布等) ;

b.权利人拆迁补偿诉求收集、汇总、分析。

2.评估摸底

a.评估调查物业现状价值、 装修等情况;

b.摸底周边商品房市价、房屋租金以及搬迁费市价等。

3.习性关系

a)收集汇总权利人生活习性、爱好等;

b) 收集汇总权利人家庭、亲属、工作单位、领导等社群关系。

总结：

1. 对于周边村改造补偿方案、周边征地补偿方案，主要是参考其附属物的补偿，对于房屋的补偿借鉴性不大。
2. 地方政府指导文件即体现政府改造的动力，也参考开发商政府关系。
3. 方案讲解过程中收集的村民意见，其实咨询委、理事会等机构去打听村民的口风。

编制拆补方案的框架

1. 补偿安置依据
XX村旧村改造拆旧XX公顷内的建筑物(包括村民房屋和集体物业)，以XX年X月XX(测绘单位)的测绘数据作为现状建筑量的补偿依据。拆迁实物安置建筑面积、现金补偿等补偿方式在不突破复建总建筑面积和改造成本总额的前提下统筹实施。

2.适用对象：

被拆迁人是指拆旧范围内用地和房屋的权属人;

适用对象可由村集体结合本村实际予以进一步细化。

3.补偿安置方式：

被拆迁人可以选择货币补偿(弃产)和回迁(本村或异地)安置两种补偿方式，或者以两种补偿方式结合进行补偿。

4. 回迁(本村或异地)安置位置：
回迁(本村或异地)安置区位于XX，用地面积XX公顷，设有XX (公建配套)。

5.村民房屋回迁安置建筑面积计算方法：

合法建筑与2009年12月31日前建成建筑，每栋安置建筑面积不超过四层(含四层，下同)。

（1）合法建筑“合法建筑”

是指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2009 年12月31日前的有关批准使用房屋宅基地证明或区政府实施村民建房登记管理证明文件的住宅建筑。

a.合法建筑面积按1:1回迁安置。回迁安置建筑面积=证载建筑面积(不超过四层);

b.合法建筑面积不足证载首层建基面积X4的，差额部分作为回迁安置权益面积，由村民按1500元/ mf 购买;

c.现状建筑面积 (阳台面积按50%，飘楼面积按100%，飘板、屋檐、滴水线、装饰线等附属物不计)，超出合法建筑面积的，可参照(2)、 (3) 计算回迁安置建筑面积和补偿

（2）2009 年12月31日前建成的建筑(倒塌房屋除外)

a.经集体经济组织批准 2009年12月31日前建成的四层以下(含四层)住宅建筑。回迁安置建筑面积=首层建基面积X4+阳台面积X50%+飘楼X100%(阳台和飘楼均为不超过四层部分，宅基地范围内阳台按100%计算，飘板、屋檐、滴水线、装饰线等附属物不计);

b.经集体经济组织批准 2009年12 月31日前建成不足四层住宅建筑的，其与以上“回迁安置建筑面积”的差额部分作为回迁安置权益面积，由村民按1500 元/ m²购买;

c.经村集体经济组织批准 2009年12 月31日前建成四层以外的建筑，按1500元/m予以补偿。

6.地上附着物的补偿

参照《广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法》(穗府办规[201710号)中的一般地上附着物(除房屋)补偿标准。

7.倒塌房屋、 村民房屋改为商铺、非本村村民房屋和房屋置换成商业、公寓等情况及产生的经营性损失

8.回迁安置补偿其他规定：

（1）回迁安置房 按照公平、公正、公开方式进行抽签选房，具体选房抽签程序及操作细则另行公布;

(2)每套回迁 安置房公摊建筑面积约为X%，公摊建筑面积算入回迁安置建筑面积;

(3)回迁安置房装修的具体内容参照安置房装修标准(安置房装修标准由改造主体根据村民意愿自行制定);

(4)在房源充足的情况下， 村民在选择回迁安置房时，可选择不同面积的房屋户型、套数回迁，所选的回迁安置房屋总面积为应得回迁安置面积;

(5）选择的回迁安置户型总建筑面积小于应得回迁安置总建筑面积的(以下简称为差额部分)，可在本村村民之间合法流转，或由改造主体按以下标准回购:

a.差额部分为权益面积的， 按XX元/m (货币一-次性补偿单价减去1500 元/mr，货币一次性补偿 单价由改造主体根据村民意愿以及项目所在区域实际情况自行确定)予以回购;，

b.差额部分为复建面积 (非权益面积)的，按XX元/ m²予以补偿(货币一次性补偿单价由改造主体根据村民意愿以及项目所在区域实际情况自行确定)。

6.选择的回迁安置户型总建筑面积大于回迁安置中建筑面积的(以下简称为差额部分)，村民可按以下标准购买:

a)超出回迁安置总建筑面积5m以内(含5m)，按XX元/m (参照弃产回购单价)价格购买;

b.超出回迁安置建筑总面积5m以上的，按XX元/m购买(单价由改造主体根据村民意愿自行制定)。

9.集体物业可选择按现有建筑面积复建补偿或者用地范围计算权益建筑面积复建补偿(可选择一种或者两种,上述核定方式计算集体物业复建总量,但同- -地块或同一建筑物只能适用以下其中一种补偿方式):

（1） 村集体经济组织物业合法建筑面积按1:1复建; 2009年12月31日前建成的无合法证明的建筑，按现有建筑面积2:1复建;其他现有建筑不予复建，按1500元/ m予以补偿;

（2）纳入旧村改造范围的村级工业园、 堆场、货仓、露天停车场等用地，按现有用地面积和毛容积率不超过1.8 (含1.8)计算权益建筑面积，由村集体按XX元/m (建安成本)购买。

10. 弃产补偿

（1）被拆迁人放弃回迁实物安置建筑面积的，可选择货币补偿，按XX元/ m予以补偿(货币一次性补偿 单价由改造主体根据村民意愿以及项目所在区域实际情况自行确定);

（2）被拆迁人放弃权益建筑面积的，可选择货币补偿,按XX元/m予以补偿货币-次性补偿单价减去1500元/m，货币一次性补偿单价由改造主体根据村民意愿以及项目所在区域实际情况自行确定)。

11. 搬迁费用

（1）搬家补偿费(含搬出、搬进费用): 2000元/户(现状户);

（2）电话、 有线电视等迁移费: 200 元/户(现状户);

（3）其他费用， 由改造主体根据村民意愿以及项目所在区域实际情况自行确定。

12.回迁安置建筑面积(不包含权益面积)临迁费如下:

（1）住宅临迁 费按照项目区域位置区分:科学城片区住宅临迁费20- -30元/m/月; 黄埔港片区住宅临迁费20-35 元/m/月;

（2）集体物业临迁 费按照项目区域位置区分:科学城片区集体物业临迁费30- -45 元/m/月;黄埔港片区集体物业临迁费30- 55 元/ m/月;

（3）临迁费起止日期和细则由改造主体根据村民意愿自行统筹制定;

（4）核算的权益建 筑面积和2009年12月31日之后建成的违法建筑，不予以临迁费。

13.补偿安置协议签约奖励20000元/栋;房屋搬迁奖励20000元/栋(具体细则由改造主体根据村民意愿自行制定)。

（1）“飘楼”是指楼房向外飘出、地面无支柱的封闭楼层房屋;“飘板”是指楼房向外飘出、地面无支柱的悬挑板;

（2）在黄埔区拆迁补偿编制模板中,村民按1500元/ mrf购买回迁安置权益面积:参照《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》(穗更新规字[2017] 3号)“2007 年6月30日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量之外，可按每平方米1500元核算给予房屋建筑成本补偿”;

（3)黄埔区拆迁补偿编制模板中的临迁费、搬家补偿费和电话、有线电视等迁移费的单价:按照《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》(穗更新规字[2017]3号)的补偿标准;

（4)黄埔区拆迁补偿编制模板中的签约奖励20000元/栋和房屋搬迁奖励20000元/栋:根据《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》(穗府规[2017] 6号)第二十五点第三段中“旧村改造拆迁奖励可纳入改造成本，具体办法由区政府研究确定”以及《广州市人民政府办公厅关于印发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知》(穗府办规[2019]5号)

另外，弃产补偿的计算：其中弃产补偿主要包括:合法面积价、指标价、集体资产评估价。

合法面积指的是现状已建设的“拆一补一” 部分的面积，权属人放弃回迁的补偿单价，与合法面积价相对应的就是回迁指标价:例如根据你们村补四层的方案,你的房屋地基100平米,补4层就是400平米,但你现状只有300平米，

那么如果你整栋房屋弃产的话，这300m²就是按“拆一补一”的合法面积价进行补偿，400-300剩余的100m²就是回迁权益指标,按指标价格补偿，一般而言，合法面积价和指标价之间的单价差额就是复建房的建安成本单价或者违建面积货币补偿的单价。

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