一週兩期《立問立答》，奉上搖號熱門樓盤獨家點評，解答最具代表性的購房問題。歡迎粉絲在文末留言提問。本期期數：NO.106
文 | 蘇陽
搖號熱門·樓盤短評
▶地鐵萬科·未來天空之城
▷項目地址：餘杭區餘杭塘路與荊長大道交叉口
▷開盤信息：加推風之築15、18、19、20號樓206套，戶型140-156㎡
▷均價35055元/㎡，精裝交付
▷最近地鐵站：5號線五常站車輛段上蓋
短評：天空之城的熱度去年檢驗過了，本次推出3幢高層，我知道很多人都在等門檻更低的高層。所以這次均價相比洋房和小高層低了2700元/㎡。不過，起步戶型大，總價門檻高了不少，你得準備490-550萬。
一句話：天空之城值得買。未來科技城的性價比，不用再多說一次，一二手倒掛依然很清晰。天空之城這樣的紅盤推出來，對於購房者和開發商來講，都是好事，接下來的3月杭州20多個樓盤計劃開盤，土拍也會重啟。天空之城這次中籤率低不低、賣得好不好，大致就能得出比較明確的結論。
天空之城，是杭州樓市開年行情的一支溫度計。
▶融創大家金茂·風尚望和灣
▷項目地址：拱墅區石祥路與通益路交叉口
▷開盤信息：預計3月上旬加推高層11#共191套，戶型約109-114㎡
▷均價38000元/㎡，精裝交付
▷最近地鐵站直線距離：5號線大運河站約1.5千米
短評：對於這個樓盤最大的變化，就是對面的金地大運河府交付了，可以去看看掛牌價，以及注意有沒有真實成交價。以前只是聽說有很大的價差和倒掛，現在可以檢驗一下了。
運河灣是拱墅區重點打造的區域，有運河這樣天然的優勢，未來幾年還有很多重量級規劃會陸續落成，比如百萬方的綜合體、運河博物館、生態公園以及各種交通配套等等。
關注過這個樓盤的購房朋友，對產品已經很熟悉了。這次比較難得的是，推出了109-114方小戶型，總價400萬出頭就能搞得定。
▶金輝·紫雅雲邸
▷項目地址：西湖區紫金港北路和甲來路交叉口
▷開盤信息：預計3月首開2、3、4號樓，高層戶型建面約148㎡，共156套
▷具體價格待定，板塊雙限價格28100元/㎡，精裝交付
▷最近地鐵站直線距離：4號線紫金港路站約850米
短評：盤體量不大，一共只有4幢高層，還有100套自持，首開會推出全部房源，清一色都是大戶型產品。紫雅雲邸三墩北板塊當中，距離地鐵站最近的一個。三墩北的限價擺著，是主城區少數單價3萬元/㎡以內的板塊。
精選提問·立問立答
Question 1
提問者▷駿嶺媽
我家有2個兒子，19年剛全款買了中城匯的一套142方的洋房，在文一西路南都花園有一套87方的房子。大兒子高中，小兒子三歲。想諮詢一下，現階段我把南都花園的房子置換掉，買一套大一點的房子划算嗎？畢竟手頭錢不多，同區域的新房肯定是買不起了，要買更偏的地段了，所以想不好這樣置換是否合理？主要是考慮將來每個兒子要給他一套可以居住的婚房。
蘇陽：南都花園建成也已經有20多年了，在目前的市場行情下，去置換更舒適的大房子，即使地段偏一些，是合理的。只要在面積、學區、地段等你最在意的方面有所升級，置換就是合理的。畢竟杭州房價擺著，置換同時想要面積變大、地段升級，那預算肯定要加。
至於婚房都是不用著急，大兒子到大學畢業估計也還有五六年，小兒子就更加了，起碼還有20年。即使現在置換到一些相對偏一些的地段，經過20年的發展，也會有翻天覆地的變化了。南都花園年前的成交價也在4萬4左右，算下來賣掉能有340萬左右。你們中城匯是全款買的，如果還貸壓力不大，這次置換可以考慮適當使用房貸。畢竟，房貸在某種程度上也是一種抵抗通脹的手段。
Question 2
提問者▷炭炭
你好老師。2017年底純投資全款買進融創金成未來海瀾灣90方精裝修，屬二套房，現已交付。方案一：賣掉瀾灣做首付款，考慮按揭貸款投資到奧體板塊。方案二：出租瀾灣，抵押貸款再用父母房票全款投資，考慮搖三墩北、勾莊或大江東的紅盤。請您給點建議。
蘇陽：如果新房能搖中，兩種方案都是成立的。你的問題其實分解成兩個選擇：第一，是賣掉置換還是抵押貸更划算；第二，投資是按揭買奧體還是全款買三墩北、勾莊、大江東。
按揭貸款和抵押貸，邏輯順序不同，利率不同，用途也不同。表面上看，房屋抵押貸款會比較划算，抵押貸買房可以省下更多利息。不過房屋抵押貸款不光要每月償還利息，而且到期後要一次性償還本金。一般情況下，房產抵押貸款只適合短期資金週轉。
所以，最大的風險在於你手頭的流動資金是否充足，還要考慮銀行對抵押貸的政策變動，以及將來賣房時市場行情的變化。如果對自己家的抗風險能力很有信心，可以選擇抵押貸。反之，賣掉置換相對安全一些。這要每個人自己評估，有的人能抗住，有的人不能。
如果預算足夠，在投資板塊的選擇上，個人更傾向於買奧體。在限購的大提前下，房票最珍貴，總價高的房子能承載的資金量更高。當然了，三墩北、勾莊、大江東投資也很合適，看看搖號熱度就知道了。既然都是熱門板塊，關鍵還是要看預算，能上的去奧體，就夠一夠。
Question 3
提問者▷淺淺
看到了鳳起錢潮支付寶選房的消息，記得小王子上週也提過視頻選房，接下來杭州人可以在支付寶上買房子了吧？
蘇陽：上週我們收到消息，鳳起錢潮暫定本週四視頻選房，系統是房管局委託企業開發的。週五具體選房公告才正式披露，週六下午1點選房。據體驗過的媒體發佈的消息，整個過程跟雙11買東西也差不了多少。
之前也有傳聞說會用某家互聯網房產企業的選房系統，結果最後還是支付寶。以後杭州人的生活就沒有阿里系不能承包的吧。從坐地鐵刷碼，到疫情期的健康碼，接下來又有在線選房。
Question 4
提問者▷王小棉
你好，濱江已有一套房，本人未婚，父母考慮預算400萬再購置一套房。看了蕭山北、濱江的房，預算只能買小戶型，看了富陽可以買一套帶院子的排屋。選擇上老師有什麼建議嗎？
蘇陽：純自住只要“喜歡”即可，沒有對錯。喜歡濱江、蕭山北部，就只能買個小戶型，不過地段喜歡。喜歡排屋就去買富陽，居住體驗和高層完全不同，富陽到濱江開車也不遠，如果是有地鐵的盤就更好了。
要兼顧投資，或者考慮以後還有置換的可能，那建議買濱江、蕭山一帶的小戶型，將來出手比排屋更容易。
Question 5
提問者▷饒菲
你好，我是剛落戶杭州但工作在外省的，想購置一套400萬左右有升值空間，就醫和就學環境較好，交通便利的小三房。孩子剛上幼兒園，十年後可能會去杭州讀書，老人60歲出頭。因多年不在杭州生活情況不太熟悉，求薦三五處性價比高的樓盤，個人傾向於中心城區，感謝！
蘇陽：建議先篩選板塊，再考慮樓盤。400萬左右的三室，按照4萬元/㎡的單價，在杭州主流改善的板塊比較吃力，只能是城區外圍板塊，重點關注運河新城、之江轉塘、未來科技城、蕭山市北、金沙湖等。
這幾個板塊在交通、醫療、學區配套上各有優缺點，必然要有取捨。看中發展潛力，買運河新城和未來科技城；看中學區，買之江轉塘；看中交通配套，具體樓盤具體分析。
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