一周两期《立问立答》，奉上摇号热门楼盘独家点评，解答最具代表性的购房问题。欢迎粉丝在文末留言提问。本期期数：NO.106
文 | 苏阳
摇号热门·楼盘短评
▶地铁万科·未来天空之城
▷项目地址：余杭区余杭塘路与荆长大道交叉口
▷开盘信息：加推风之筑15、18、19、20号楼206套，户型140-156㎡
▷均价35055元/㎡，精装交付
▷最近地铁站：5号线五常站车辆段上盖
短评：天空之城的热度去年检验过了，本次推出3幢高层，我知道很多人都在等门槛更低的高层。所以这次均价相比洋房和小高层低了2700元/㎡。不过，起步户型大，总价门槛高了不少，你得准备490-550万。
一句话：天空之城值得买。未来科技城的性价比，不用再多说一次，一二手倒挂依然很清晰。天空之城这样的红盘推出来，对于购房者和开发商来讲，都是好事，接下来的3月杭州20多个楼盘计划开盘，土拍也会重启。天空之城这次中签率低不低、卖得好不好，大致就能得出比较明确的结论。
天空之城，是杭州楼市开年行情的一支温度计。
▶融创大家金茂·风尚望和湾
▷项目地址：拱墅区石祥路与通益路交叉口
▷开盘信息：预计3月上旬加推高层11#共191套，户型约109-114㎡
▷均价38000元/㎡，精装交付
▷最近地铁站直线距离：5号线大运河站约1.5千米
短评：对于这个楼盘最大的变化，就是对面的金地大运河府交付了，可以去看看挂牌价，以及注意有没有真实成交价。以前只是听说有很大的价差和倒挂，现在可以检验一下了。
运河湾是拱墅区重点打造的区域，有运河这样天然的优势，未来几年还有很多重量级规划会陆续落成，比如百万方的综合体、运河博物馆、生态公园以及各种交通配套等等。
关注过这个楼盘的购房朋友，对产品已经很熟悉了。这次比较难得的是，推出了109-114方小户型，总价400万出头就能搞得定。
▶金辉·紫雅云邸
▷项目地址：西湖区紫金港北路和甲来路交叉口
▷开盘信息：预计3月首开2、3、4号楼，高层户型建面约148㎡，共156套
▷具体价格待定，板块双限价格28100元/㎡，精装交付
▷最近地铁站直线距离：4号线紫金港路站约850米
短评：盘体量不大，一共只有4幢高层，还有100套自持，首开会推出全部房源，清一色都是大户型产品。紫雅云邸三墩北板块当中，距离地铁站最近的一个。三墩北的限价摆着，是主城区少数单价3万元/㎡以内的板块。
精选提问·立问立答
Question 1
提问者▷骏岭妈
我家有2个儿子，19年刚全款买了中城汇的一套142方的洋房，在文一西路南都花园有一套87方的房子。大儿子高中，小儿子三岁。想咨询一下，现阶段我把南都花园的房子置换掉，买一套大一点的房子划算吗？毕竟手头钱不多，同区域的新房肯定是买不起了，要买更偏的地段了，所以想不好这样置换是否合理？主要是考虑将来每个儿子要给他一套可以居住的婚房。
苏阳：南都花园建成也已经有20多年了，在目前的市场行情下，去置换更舒适的大房子，即使地段偏一些，是合理的。只要在面积、学区、地段等你最在意的方面有所升级，置换就是合理的。毕竟杭州房价摆着，置换同时想要面积变大、地段升级，那预算肯定要加。
至于婚房都是不用着急，大儿子到大学毕业估计也还有五六年，小儿子就更加了，起码还有20年。即使现在置换到一些相对偏一些的地段，经过20年的发展，也会有翻天覆地的变化了。南都花园年前的成交价也在4万4左右，算下来卖掉能有340万左右。你们中城汇是全款买的，如果还贷压力不大，这次置换可以考虑适当使用房贷。毕竟，房贷在某种程度上也是一种抵抗通胀的手段。
Question 2
提问者▷炭炭
你好老师。2017年底纯投资全款买进融创金成未来海澜湾90方精装修，属二套房，现已交付。方案一：卖掉澜湾做首付款，考虑按揭贷款投资到奥体板块。方案二：出租澜湾，抵押贷款再用父母房票全款投资，考虑摇三墩北、勾庄或大江东的红盘。请您给点建议。
苏阳：如果新房能摇中，两种方案都是成立的。你的问题其实分解成两个选择：第一，是卖掉置换还是抵押贷更划算；第二，投资是按揭买奥体还是全款买三墩北、勾庄、大江东。
按揭贷款和抵押贷，逻辑顺序不同，利率不同，用途也不同。表面上看，房屋抵押贷款会比较划算，抵押贷买房可以省下更多利息。不过房屋抵押贷款不光要每月偿还利息，而且到期后要一次性偿还本金。一般情况下，房产抵押贷款只适合短期资金周转。
所以，最大的风险在于你手头的流动资金是否充足，还要考虑银行对抵押贷的政策变动，以及将来卖房时市场行情的变化。如果对自己家的抗风险能力很有信心，可以选择抵押贷。反之，卖掉置换相对安全一些。这要每个人自己评估，有的人能抗住，有的人不能。
如果预算足够，在投资板块的选择上，个人更倾向于买奥体。在限购的大提前下，房票最珍贵，总价高的房子能承载的资金量更高。当然了，三墩北、勾庄、大江东投资也很合适，看看摇号热度就知道了。既然都是热门板块，关键还是要看预算，能上的去奥体，就够一够。
Question 3
提问者▷浅浅
看到了凤起钱潮支付宝选房的消息，记得小王子上周也提过视频选房，接下来杭州人可以在支付宝上买房子了吧？
苏阳：上周我们收到消息，凤起钱潮暂定本周四视频选房，系统是房管局委托企业开发的。周五具体选房公告才正式披露，周六下午1点选房。据体验过的媒体发布的消息，整个过程跟双11买东西也差不了多少。
之前也有传闻说会用某家互联网房产企业的选房系统，结果最后还是支付宝。以后杭州人的生活就没有阿里系不能承包的吧。从坐地铁刷码，到疫情期的健康码，接下来又有在线选房。
Question 4
提问者▷王小棉
你好，滨江已有一套房，本人未婚，父母考虑预算400万再购置一套房。看了萧山北、滨江的房，预算只能买小户型，看了富阳可以买一套带院子的排屋。选择上老师有什么建议吗？
苏阳：纯自住只要“喜欢”即可，没有对错。喜欢滨江、萧山北部，就只能买个小户型，不过地段喜欢。喜欢排屋就去买富阳，居住体验和高层完全不同，富阳到滨江开车也不远，如果是有地铁的盘就更好了。
要兼顾投资，或者考虑以后还有置换的可能，那建议买滨江、萧山一带的小户型，将来出手比排屋更容易。
Question 5
提问者▷饶菲
你好，我是刚落户杭州但工作在外省的，想购置一套400万左右有升值空间，就医和就学环境较好，交通便利的小三房。孩子刚上幼儿园，十年后可能会去杭州读书，老人60岁出头。因多年不在杭州生活情况不太熟悉，求荐三五处性价比高的楼盘，个人倾向于中心城区，感谢！
苏阳：建议先筛选板块，再考虑楼盘。400万左右的三室，按照4万元/㎡的单价，在杭州主流改善的板块比较吃力，只能是城区外围板块，重点关注运河新城、之江转塘、未来科技城、萧山市北、金沙湖等。
这几个板块在交通、医疗、学区配套上各有优缺点，必然要有取舍。看中发展潜力，买运河新城和未来科技城；看中学区，买之江转塘；看中交通配套，具体楼盘具体分析。
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