依据《担保法》第24条的规定：“债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，保证人不再承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第30条的规定：“保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间。债权人与债务人协议变动主合同内容，但并未实际履行的，保证人仍应当承担保证责任。”债权人和债务人未经保证人同意变更主合同的合同履行期限，保证人对加重债务人的债务的，保证人对加重责任部分不承担保证责任。在抵押担保中，如果债权人、债务人私自签订借款展期协议，而未经抵押人同意，抵押人的担保责任是否就此消除，还是按照原主合同债务承担担保责任，对加重责任部分不承担清偿责任。
为能够详细界定“未经抵押人同意延长主合同履行期限的抵押人担保责任”，小编进行了相关判例检索。小编在“北大法宝”、“裁判文书网”共检索出判例30案，其中包括高级人民法院审判的4案，中级人民法院审判的9案，基层人民法院审判的17案。小编对上述30案判决文书进行查阅、分析，其中共有9案（含一、二审）与本案焦点问题相关联，现将该9案所涉及的裁判规则及法院审理思路等重要问题作如下梳理：
【裁判规则一：物权法规定，担保物权消灭的情形有：主债权消灭、担保物权实现、债权人放弃担保物权。因抵押权属于担保物权，物权法关于担保物权消灭的规定不包括主债权展期未经抵押人同意的情形，故未经抵押人同意进行借款展期，抵押权并不归于消灭，抵押人的担保责任亦不当然消灭。】
<code>案例：胡祥林与姜金山、王克珍、刘桂芳民间借贷纠纷案/<code>
江西省九江市濂溪区人民法院一审判决书载明：“······物权担保不受诉讼时效或其他登记时限的限制。被告刘桂芳与原告胡祥林签订民间借款抵押合同，办理公证，在房产部门办理抵押登记并办理他项权证，房屋他项权利人为原告胡祥林，为王克珍20万元债权额提供担保。这种合同担保方式叫抵押担保。债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。他项权证证书上载明的期限是债务清偿期，到期后，债务人逾期未清偿债务的，他项权利人就可以行使抵押权，也可以前往房产部门重新办理。双方即使没有继续签订抵押担保，物权担保仍有效力的。物权法规定，担保物权消灭的情形有：主债权消灭、担保物权实现、债权人放弃担保物权。债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。本案被告王克珍所欠原告胡祥林20万元的主债务仍未清偿，故被告刘桂芳的房产抵押担保不能消灭，原告胡祥林作为抵押权人，可以对刘桂芳抵押的房产进行处置。······”
江西省九江市中级人民法院二审判决书载明：“······上诉人刘桂芳与王克珍于2014年4月25日签订的协议及共同还款声明内容反映，其作为借款担保人对借款人全部债务同意承担还款责任，故一审认定刘桂芳对涉案借款既提供保证又提供抵押担保正确。上诉人称其自始至终仅提供抵押担保，明显与事实不符，本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”根据上述法律规定可知：1、该条款是关于主债权诉讼时效与抵押权的关系的规定，抵押权的行使期限即为抵押权存续期限。2、抵押权行使期限是与抵押权所担保的主债权挂钩，即主债权的诉讼时效期间，抵押权未及时行使的后果为抵押权消灭。本案中，刘桂芳以其房产为王克珍向胡祥林借款20万元提供担保并办理抵押登记，王克珍未依约履行还款义务，抵押权人胡祥林有权对担保物权折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。刘桂芳提出的借款展期协议为新的借款借据，未经抵押人确认对其不具有约束力的上诉意见，因抵押权属于担保物权，物权法关于担保物权消灭的规定不包括主债权展期未经抵押人同意的情形。刘桂芳的该项上诉意见因缺乏法律根据，本院不予支持。······”
【案件来源：江西省九江市濂溪区人民法院一审，案件编号（2018）赣0402民初107号，2018年12月18日作出一审判决；江西省九江市中级人民法院二审，案件编号（2019）赣04民终1266号，2019年9月20日作出二审判决。】
【裁判规则二：未经抵押人同意延长主合同履行期限，但对主合同内容未作实质性变更，担保人不应免除担保责任。但是根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条:“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”之规定，在计算担保物权的存续期间时，应从原主合同约定的履行期限届满后开始计算诉讼时效（原主合同债权诉讼时效期间）。】
<code>案例：杨浩与涂建繁、陈娟借款合同纠纷案/<code>
四川省西昌市人民法院一审民事判决书载明：“······四、关于原告是否对被告姚霞、杨渝的案涉抵押房屋享有优先受偿权的问题。第一，《借款抵押合同》、《公证书》中约定被告姚霞、杨渝担保的主债权为自2013年9月16日至2014年3月12日期间在100万元的最高余额内，原告依据与被告涂建繁签订的《借款合同》而享有的债权。原告与被告涂建繁在2014年3月12日签订《借款展期合同》，借款期限延续至2018年3月12日。参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条规定：“保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的保证人仍应对变更后的合同承担保证责任，如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间，债权人与债务人协议变动主合同但未实际履行的，保证人仍应当承担保证责任。"。该解释虽然是“关于保证部分的解释"，但其司法解释精神对其他担保也没有任何不适用的理由。本案中原告与被告涂建繁未经抵押人同意延长主合同履行期限，但对主合同内容未作实质性变更，担保人不应免除担保责任。但在计算担保物权的存续期间，应从原主合同约定的履行期限届满后开始计算诉讼时效。即被告姚霞、杨渝承担抵押担保的期限从2014年3月12起计算至2017年3月11日止。因此原告对被告姚霞、杨渝的案涉抵押房屋享有优先受偿权的诉讼期限已灭失。······”
【案件来源：四川省西昌市人民法院一审，案件编号（2019）川3401民初2459号，2019年12月20 日作出一审判决；当事人未上诉。】
<code>案例：张晓兰与四川泰德投资咨询有限公司、潘强、潘常华、袁秀清民间借贷纠纷案/<code>
四川省资阳市雁江区人民法院一审民事判决书载明：“······三、关于潘常华、袁秀清是否应当承担连带责任。《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定:“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”如果已经办理了抵押登记，借款展期并未经抵押人同意，那么行使抵押权诉讼时效的起算时间应当为2014年9月10日起，适用两年诉讼时效，至2016年9月9日诉讼时效到期。原告提起诉讼的时间为2017年9月25日。原告要求潘常华、袁秀清承担连带责任是基于未办理抵押登记优先受偿权的丧失，本案即使办理了抵押登记，原告的优先受偿权也已经超过诉讼时效。因此对于原告主张潘常华、袁秀清在抵押房屋范围内对潘强的债务承担连带清偿责任的请求不予支持。······”
【案件来源：四川省资阳市雁江区人民法院一审，案件编号（2017）川2002民初3592号，2017年12月12日作出一审判决；当事人未上诉。】
【裁判规则三：《抵押合同》约定主合同展期或者增加债权金额未经抵押人同意的，抵押人继续按照合同对变更后的主合同项下的债权承担担保责任的，视为抵押人同意对展期后的主债务承担抵押责任。】
<code>案例：四川发展资产管理有限公司与波鸿集团有限公司等借款合同纠纷案/<code>
四川省高级人民法院一审民事判决书载明：“······关于四川发展资产公司是否有权就波鸿机电、威斯汀汽车、川吉房地产提供的抵押物主张优先受偿权的问题。被告波鸿机电、威斯汀汽车、川吉房地产作为抵押人与金谷信托所签《抵押合同》涉及的抵押物已办理抵押登记，抵押权依法成立。《抵押合同》明确约定，金谷信托将主合同项下的债权转让的，担保人同意继续按照合同约定向债权受让方承担担保责任。因此，债权转让对被告波鸿机电、威斯汀汽车、川吉房地产发生法律效力。结合本案事实，《抵押合同》约定主合同展期或者增加债权金额未经抵押人同意的，抵押人继续按照合同对变更后的主合同项下的债权承担担保责任。《信托贷款合同补充协议》对《信托贷款合同》所涉借款展期及利率等内容作出调整，波鸿机电、威斯汀汽车、川吉房地产予以签署确认，故应视为波鸿机电、威斯汀汽车、川吉房地同意对展期后的主债务承担抵押责任。······”
【案件来源：四川省高级人民法院一审，案件编号（2016）川民初19号，2016年8月18日作出一审判决；当事人未上诉。】
【裁判规则四：1、根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。”和《中华人民共和国担保法》第五十二条“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”的规定，未经抵押人同意不属于上述规定的情形之一，抵押权未消灭；2、根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条:“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”的规定，抵押权的存续期间应当是主债权的诉讼时效期间，且适用中止、中断的情形；3、借款展期未经抵押人同意的，对抵押人不发生效力，抵押人对增加利率产生的债务不承担抵押担保责任。】
<code>案例：乐山市商业银行股份有限公司夹江支行与张利洪、张蓉、王君金融借款合同纠纷案/<code>
四川省夹江县人民法院一审判决书载明：“······关于原告与被告张利洪未经抵押人被告王君同意对《个人借款合同》项下的借款进行展期，抵押人被告王君应否承担抵押担保责任问题。根据四川求实司法鉴定所出具的司法鉴定意见书，《借款展期偿还协议书》以及《抵（质）押及共有人（含配偶）承诺书》中王君的签名不是被告王君本人书写，因此应认定王君对展期不知情。虽然原告与被告张利洪对借款合同项下的借款进行展期没有经过被告王君的同意，但法律并未规定主合同当事人变更合同履行期限未经抵押人同意的，抵押人不再承担抵押担保责任。被告王君所依据的担保法解释第三十条第二款仅适用于保证担保，对抵押担保没有拘束力。故被告应当对《个人借款合同》以及展期协议约定的借款本息承担抵押担保责任。
关于他项权证记载的期限经过，抵押人王君应否承担抵押担保责任的问题。《最高人民法院研究室关于抵押权不受抵押登记机关规定的抵押期限影响问题的函》（法（研）明传[2000]22号）所答复的内容为：“依照《中华人民共和国担保法》第五十二条的规定，抵押权与其担保的债权同时存在，办理抵押物登记的部门规定的抵押期限对抵押权的效力不发生影响”，根据该规定，他项权证所记载的期限不影响抵押权的效力。故被告王君应当对《个人借款合同》以及展期协议约定的借款本息承担抵押担保责任。
原告与被告张利洪签订的《个人借款合同》、原告与被告王君签订的《个人借款最高额抵押合同》均系当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。借款合同签订后，原告依约向被告张利洪提供了借款，但被告张利洪未完全按照合同约定履行还本付息义务，已构成违约，其应当向原告承担继续履行以及逾期还款的违约责任。被告张利洪在《个人借款合同》中承诺承担原告为实现本合同项下债权而支付的律师费等费用。原告因本案诉讼支付了律师代理费4100元，根据合同约定，该费用应由被告张利洪承担。如前所述，被告张蓉不是《个人借款合同》的主体，个人借款合同对其没有约束力，故对原告要求被告张蓉承担还本付息义务以及律师代理费的诉讼主张，本院不予支持。被告王君自愿以其所有的位于乐山市市中区***街336号1幢2单元4楼2号的房屋为上述债务提供抵押担保，并办理了抵押登记，抵押权自登记时依法设立，故被告张利洪不履行债务时，原告有权要求被告张利洪以其提供的抵押物承担抵押担保责任。因抵押合同约定的担保范围与抵押登记的债权范围不一致，根据法律规定，被告承担抵押担保责任的范围限于抵押登记的债权范围。······”
四川省乐山市中级人民法院二审判决书载明：“······根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。”和《中华人民共和国担保法》第五十二条“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”的规定 ，上诉人王君未举证证明《乐山市商业银行个人借款最高额抵押合同》约定的主债权消灭，以及举证证明本案所涉抵押权存在上述消灭的情形。故上诉人王君与上诉人乐山商行夹江支行签订的《乐山市商业银行个人借款最高额抵押合同》所设立的抵押权并未消灭。被上诉人张利洪于2014年5月29日归还了45696.91元。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，《乐山市商业银行个人借款合同》的诉讼时效因张利洪的还款行为发生中断，即从2014年5月29日重新计算。因此，《乐山市商业银行个人借款合同》的诉讼时效届满时间为2016年5月28日届满。上诉人乐山商行夹江支行在2016年5月16日起诉未超过该主债权的诉讼时效。故上诉人王君主张超过主债权诉讼时效期间行使抵押权的诉讼请求不成立。2013年5月30日上诉人乐山商行夹江支行与被上诉人张利洪、张蓉签订的《借款展期偿还协议书》虽然有“王君”的签名，但经过鉴定该“王君”签名不是上诉人王君本人书写，故不能认定王君同意《借款展期偿还协议书》。即《借款展期偿还协议书》对上诉人王君无约束力。因此，上诉人王君对《借款展期偿还协议书》增加利率产生的债务不承担抵押担保责任。《乐山市商业银行个人借款最高额抵押合同》约定的抵押担保范围包括：主合同项下全部借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）和所有其他应付的费用。抵押登记载明的债权数额为30万元，且合同约定的最高额为30万元。因此，上诉人王君应以30万元为限对被上诉人张利洪尚欠的借款本金204295.7元、以204295.7元为本金按月利率14.7600015‰（9.840001‰×1.5）计算的逾期利息，以及本案产生的实现债权的律师费4100元承担抵押担保责任。······”
【案件来源：四川省夹江县人民法院一审，案件编号（2016）川1126民初359号，2016年11月23日作出一审判决；四川省乐山市中级人民法院二审，案件编号（2017）川11民终745号，2017年5月31日作出二审判决。】
【裁判规则五：1、借款展期仅是借款的还款期限予以延长，借款关系的主体、数额、还款方式等主要事项均未发生变化，故未形成新的借款合同关系，抵押人提供抵押担保的主债权仍为原《借款合同》而取得的债权；2、根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条:“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”的规定，抵押权的存续期间应当是主债权的诉讼时效期间，且适用中止、中断的情形；3、抵押合同中约定《借款合同》的双方变更涉及币种、利率、金额、期限或其他变更导致增加主债权金额或延展主合同履行期限的情形，需征得抵押人同意的，该约定系双方当事人的真实意思表示，抵押权人自愿在主债权增加或延展主合同履行期限的情况下，对行使抵押权另设行使条件，属于对其自身合法权益的处分。从法律属性上看，上述约定属于当事人对抵押权的行使条件作出的特别约定，并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家利益、社会公共利益和第三人利益，约定应为有效，对抵押权人具有约束力。因变更《借款合同》约定的还款期限未征得抵押人同意，不符合《抵押合同》的约定抵押权行使条件，抵押权人无权要求抵押人承担担保责任。】
<code>案例：杨燕辉与范德光、胡津铭民间借贷纠纷案/<code>
广东省惠州市中级人民法院一审判决书载明：
“······二、原告与被告一协议借款展期，未征得被告二的同意，被告二是否仍应承担担保责任。
原告与被告一订立《借款合同》当天，原告与被告二签订了编号为xxx的《抵押合同》，并办理了抵押登记。根据《物权法》第一百八十条、一百八十七条的规定，原告的抵押权于办理抵押登记之日，即2012年12月6日生效。本案的特殊性在于，原告与被告一于《借款合同》还款期限届满之日，签订《补充协议》，约定将原借款合同项下的全部借款金额展期至2015年4月6日，该《补充协议》的内容未征得被告二的同意。本院注意到，原告与被告二于2012年12月4日签订的《抵押合同》第十二条第二款约定“主合同双方协议变更主合同内容，除涉及币种、利率、金额、期限或其他变更导致增加主债权金额或延展主合同履行期限的情形外，无需征得抵押人的同意，抵押人仍以本合同项下抵押物对变更后的主合同承担担保责任。”根据该约定，原告与被告一订立《补充协议》对《借款合同》的借款期限做出变更属于需征得抵押人同意的主合同条件的变更。
当事人订立抵押合同是为了保障债权实现，主债能否形成与有无担保的信用强化密切相关，可以说，有无担保事实上是形成主债对价关系的体现。具体到本案，原告与被告二订立《抵押合同》，约定由被告二为其与被告一的《借款合同》提供抵押担保，意在增加原告在《借款合同》项下债权实现的保障系数，原告根据《抵押合同》及抵押登记享有的抵押权依法受保护。基于抵押权从属于担保债权实现而存在的特性，债权未消灭前除法律另有规定外，抵押权应继续存在，抵押权的存续不受当事人约定或登记部门要求登记的抵押期间的限制，但抵押权存在一个行使期间。《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定：抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。而本案的特殊性在于，原告与被告一协议变更原借款合同的借款期限未征得抵押人的同意，而原告与被告二在《抵押合同》第十二条第二款约定主合同展期应征得抵押人的同意，至此，本案的争议焦点在于原告与被告二此种的约定的效力如何、违反该约定是否等同于排除抵押权的效力、抵押人是否因此取得对抵押权主张的抗辩权。鉴于现行法律对此无明文规定，本院将从物权法定原则、物权公示原则、利益平衡的角度对上述问题进行析理。
第一，当事人约定排除抵押权效力的事由是否违反物权法定原则
《中华人民共和国物权法》第五条规定：物权的种类和内容，由法律规定。据此，提出的问题则是：物权种类和内容法定是否当然涵盖了物权变动、公示、效力等其他事项，即物权法定原则的适用对象范围具体有哪些。对此，实务上有三种处理：一是认为物权种类和内容等同于或至少包含了物权变动等其他事项；一是认为物权法定法院适用对象即限于物权种类与内容。一是认为物权法定原则仅指物权的种类和内容法定，物权法定原则的适用对象不包括物权的取得等事项。本院认为，我国物权立法强调物权法定的同时，亦适度留有当事人意思自治的空间，故本院采信第三种观点。因此，本案原告与被告二在《抵押合同》中约定主合同展期未征得抵押人的同意则排除抵押权效力并不违反物权法定原则。
第二，从物权公示原则的角度审查当事人约定排除抵押权效力
《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。我国物权法确立公示公信原则，明确物权的外部表征，以保护交易安全，因此，原则上抵押权的效力与占有或登记有关。本案中，原告与被告于原还款期限届满之日签订借款展期的《补充协议》，而未征得抵押人的同意，亦未办理抵押变更登记。本院认为，签订不动产抵押合同即发生债的效力，但须经登记始设立物权。抵押权人与抵押人在《抵押合同》中约定的主合同展期未经抵押人同意则排除抵押权效力，是对双方抵押合同之债的约定，如征得抵押人同意展期则办理抵押的变更登记是该约定的应有之义。因此，本案中原告与被告二就主合同展期未征得抵押人的同意则排除抵押权效力的约定与物权公示原则相契合。
第三，当事人约定排除抵押权效力是否造成当事人利益失衡
本案中，如果主合同展期未征得抵押人同意而继续对抵押人有效，不仅违反原告与被告二之间《抵押合同》的约定，亦会使被告二陷入重大不利，同时，物上负担的不稳定将害及抵押物的正常流转和抵押物价值的充分发挥。故，本院认为当事人约定主合同展期未征得抵押人同意则排除抵押权效力，系双方真实意思的表示，既不会危及抵押权人既已设立的抵押权，又避免抵押人因债权人与债务人未经其同意协议展期而负担不合理的担保责任，是对双方利益的平衡，本院对此予以认可。
综上，本院对原告与被告二之间《抵押合同》第十二条的效力予以认可，并认可被告二援引该约定对原告所享有抵押权的抗辩。
另外，不考虑原告与被告二之间《抵押合同》第十二条的约定，单就债权人与债务人延展主合同期限未征得抵押人同意的情况下，应如何适用法律妥当处理？本院认为，尽管人保与物保不无差异，但二者作为不同的担保方式，设立的最终目标却是同一的，即增加债权实现的保障系数。单纯从文义上看，担保法解释第三十条第二款系对保证担保所设，但在以第三人财产设立抵押情形下，抵押担保法律关系在主体、内容、目的、效果等方面与保证担保的特征相近似，在司法解释未对主合同延期抵押人的责任承担问题作出明确规定的情况下，归于保证的相关规定可以比照适用于抵押。据此，无论是从审查当事人协议排除抵押权效力的角度，还是从私法领域类推适用的角度，就债权人与债务人协议延展主合同期限未征得抵押人的同意发生何种法律效果得出同一结论。
但是，基于抵押权的从属性，债权未消灭前，除依据法律规定的抵押权消灭事由外，抵押权应继续存在。本案中，尽管原告与被告一协议延展主合同的期限未征得被告二的同意，原告享有的原借款合同项下的抵押权仍然存在。如前所述，依据《中华人民共和国物权法》第二百零二条的规定，原告所享有的抵押权有一个行使期限。本案抵押担保所从属的主合同为原告与被告一于2012年12月4日签订的《借款合同》，该合同约定的还款日为2013年2月6日，据此，《借款合同》项下主债权的诉讼时效期间应为自2013年2月6日之日起两年以内。而原告直到2015年4月8日才向法院提起诉讼主张行使抵押权，故本院不予支持。因此，原告亦无权继续持有被告二位于惠东县平山XX中路235号土地的国有土地使用权证。
《土地登记办法》第五十三条的规定：已经登记的土地抵押权、地役权终止的，当事人应当在该土地抵押权、地役权终止之日起十五日内，持相关证明文件，申请土地抵押权、地役权的注销登记。鉴于物权法对抵押权人未在主债权诉讼时效期间内行使抵押权的处理，表述为“不予支持”，而未明确此时的抵押权是否“终止”。本院认为，主债权罹于诉讼时效，则抵押权无实现的空间，否则抵押人对债务人的追偿权势必使诉讼时效制度形同虚设。因此，本院认为，《土地登记办法》第五十三条所规定的土地抵押权“终止”应涵盖抵押权人未在抵押权行使期间主张抵押权的情况，故反诉原告请求注销其位于广东省惠州市惠东县平山XX中路235号，面积为2203平方米的建设用地使用权上的抵押登记，本院予以认可。· ·····”
广东省高级人民法院二审判决书载明：“······二、关于杨燕辉行使抵押权是否合法有效。杨燕辉依据其与胡津铭签订《抵押合同》并办理了抵押登记为由，要求胡津铭为涉案借款承担抵押担保责任，故杨燕辉行使抵押权是否合法有效，应当依据我国法律的相关规定和《抵押合同》的相关约定进行审查。现就有关问题分述如下：
（一）关于杨燕辉行使抵押权是否符合法律规定
根据物权法第二百零二条的规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，未行使的，人民法院不予保护。杨燕辉与范德光在签订涉案《借款合同》后，又于2013年2月6日通过签订《补充协议》，将借款展期至2015年4月6日。该协议只对杨燕辉与范德光之间借款的还款期限予以延长，借款关系的主体、数额、还款方式等主要事项均未发生变化，故杨燕辉与范德光之间未形成新的借款合同关系，胡津铭提供抵押担保的主债权仍为杨燕辉依据《借款合同》而取得的债权。
因《借款合同》约定的还款日期为2013年2月6日，故涉案抵押权的主债权诉讼时效应至2015年2月6日止。但杨燕辉与范德光于2013年2月6日签订的《补充协议》“鉴于"部分及第一条内容显示，范德光确认欠杨燕辉借款，且因无法在《借款合同》约定期限内足额还款，向杨燕辉申请展期，杨燕辉经审查予以同意。范德光的上述承认欠款并申请展期还款的行为，发生在涉案主债权诉讼时效期间内，属于债务人同意履行还款义务的行为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算"的规定，该《补充协议》的签订构成原债权诉讼时效中断，杨燕辉对范德光享有的债权诉讼时效应自《补充协议》约定的还款期限2015年4月7日起算，至2017年4月6日止。杨燕辉于2015年4月8日向一审法院起诉，要求胡津铭承担担保责任，该抵押权行使并未超过主债权诉讼时效期间，符合我国法律规定。一审法院确认杨燕辉行使抵押权已超过本案主债权诉讼时效，属于法律适用错误，本院予以纠正。
（二）关于杨燕辉行使抵押权是否符合合同约定
根据杨燕辉与胡津铭签订的《抵押合同》第十二条第二款的约定，如果《借款合同》的双方变更涉及币种、利率、金额、期限或其他变更导致增加主债权金额或延展主合同履行期限的情形，需征得抵押人胡津铭的同意。上述约定系双方当事人的真实意思表示，杨燕辉自愿在主债权增加或延展主合同履行期限的情况下，对行使抵押权另设行使条件，属于对其自身合法权益的处分。从法律属性上看，上述约定属于当事人对抵押权的行使条件作出的特别约定，并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家利益、社会公共利益和第三人利益，约定应为有效，对杨燕辉具有约束力。因杨燕辉与范德光变更《借款合同》约定的还款期限未征得胡津铭同意，不符合《抵押合同》的约定抵押权行使条件，故对杨燕辉要求胡津铭承担担保责任的主张，本院不予支持。······”
【案件来源： 广东省惠州市中级人民法院一审，案件编号（2015）惠中法民四初字第53号，2015年12月30日作出一审判决；广东省高级人民法院二审，案件编号（2016）粤民终400号，2018年3月20日作出二审判决。】
【小编寄语】
- 抵押人在签订抵押合同时，一定要约定：“如果债权人、债务人约定变更主合同的履行期间，则必须经过抵押人的同意，否则抵押人不负担保责任。”千万不可以约定：“如果债权人、债务人约定变更主合同的履行期间，未经抵押人同意的，抵押人仍按照变更后的主合同承担担保责任。”
- 从保护抵押人权益的角度，建议不允许债权人、债务人私下变更主合同。
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