今天一個朋友發來個樓盤，是深圳的小開發商在中山鎮區開發的項目。
說準備買這個項目，讓我最後把把關。
我問他為什麼要買，他說自己資金有限，只能承受一萬多塊錢的單價，這裡比較有前景。
我又問他什麼前景，他說南邊有個高速，以後開通了到深圳寶安只需要20多分鐘，肯定會漲。將來漲了，賣給買不起深圳的深圳人。
我問他是不是中介給他推薦的，他說一個朋友。
最關鍵的是，這個朋友之前在東莞買了好幾套房子，都賺了。
所以，他就相信了而且動心了。
而當我問他更多細節的時候，他已經答不上來，甚至連這條高速走哪裡，是不是深中通道延伸線這件事都沒有弄太明白 。可以說，連最基礎的調研都沒有做。
而實際這個小區實際是什麼樣呢？我們先來看看地圖：
從區位上看，它既不臨市區、又遠離現有高速，更不用說未來的深中通道，說八竿子打不著都不算過分。
再放大看衛星圖，周圍全是荒地，典型的前不著村後不著店。屬於民眾鎮區的郊區，唯一的優勢就是臨著一條省道，去到火炬開發區開車還不算太難。
樓面在去年調研灣區9城時候，就走過中山的各個鎮區，相較於東莞的鎮區經濟，中山的差距大，且頹勢太過明顯。
相對情況較好的火炬開發區，人口的流入和活力也並不樂觀，這張圖是我們在火炬開發區核心區拍到的一個小區：
商鋪無人租賃，陽臺掛著急售的紅條幅。
而這樣一個已經有各種配套，更近深中通道的區域，次新二手房也不過一萬出頭，低的只需要9000多，並且流動性很差。
而此時此刻，花一萬三四的價格，去買周圍一片荒地，沒有任何更高概念的民眾新盤，顯然不是聰明之選。
即使深中通道通車，約70-100元的單程過橋費，加上上橋前下橋後的各半個小時，去一趟深圳市區至少一個半小時。
根本不可能有好的投資回報，更不會有深圳剛需接盤。
這不是個例，這樣的案例我遇到過很多次。只是這次，更為典型，我們把他更明確的寫了出來。
那問題到底出在哪？我來給大家捋一捋。
第一，絕大多數人對於過去從房地產上賺到錢這件事，存在錯誤的認識。
是時代讓你賺錢，而不是你自己的選擇，更不是你精準的眼光。在過去這個房地產爆發的時代，是有形的手和無形的手，也就是政策和貨幣推動著房地產的快速升值。
只要你不選擇那些所謂的資源枯竭型城市，即使是西北，東北，雲貴川，甚至是中部的貧困縣，一樣都會漲，只是漲多張少的問題，就算漲的少，你也是賺的。
第二，太相信過去買房賺到過錢的人。
就像今天找我諮詢的這個兄弟一樣，他和被中介帶節奏的人還不一樣，他是被身邊買房賺到過錢的朋友帶了節奏，這個問題跟前邊第一個問題有異曲同工之妙，身邊的大多數朋友一樣是因為時代賺了錢，不見得是因為眼光和選籌調研能力。
當他們的認知不夠多不夠紮實，前邊賺到的錢，最後很可能會成為學費，把之前的利潤都平進去甚至虧進去。
第三，太相信一些表面的概念。
比如，粵港澳大灣區，雖然是9城都叫大灣區，但是哪裡能發展哪裡發展的好，並不是扣上大灣區的頭銜就人人平等，各處的產業興衰，人口流入流出，都會直接跟房產掛鉤。而不是隻看表面的大灣區光環。
再比如說，樓上案例的深中通道。當我們知道深中通道開通後深圳到中山可以快速通達這個概念後，我們要去深入的認知和了解，這座橋的收費到底能貴到什麼程度，這個橋以後會不會出現堵車，你的起點距離上橋口有多遠多少紅綠燈，而你的目的地和下橋口有多遠中間多少紅綠燈。
如果沒有任何政府減免，正常人是否真的會住在橋的一端去另一端工作，等等等等。
這些深入的東西，遠比我們看到的表面概念，對於選房的意義更加重大。
所以，才會出現許許多多人依照過去的所謂購房經驗，或者因為聽了某個概念，因為身邊的某個朋友，買了一個壓根沒有什麼升值或者完全不適合自己的房子。
當下的房地產已過了盲投期，有些房子投了，基本約等於賠錢。
不僅僅是中山，即使是我們一直推薦的南沙，也有類似的樓盤，比如上月爆火的萬頃沙“桓太”項目，高達兩萬三的單價竟然憑著精準強力的營銷，開盤即售罄。
而這個項目跟前邊那個中山樓盤一樣是，炒作走深中通道20分鐘到深圳的概念。
3.5公里的地鐵距離，結局大概率和中山的某些新盤一樣，高位站崗，跑輸大盤。
這或許是某些人的命，但我不希望樓面粉絲也同樣陷進去，同樣淪為這樣的命運。
所以，多學習、多調研、多思考，勿跟風、勿衝動、勿賭博。
理解透這18個字，雖然成不了大神，但至少不會被割了韭菜。
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