壹
昨天南阳土拍刚出了个总价地王，今天的土拍却全部流拍。与昨天的火热气氛形成了强烈的反差。其实也是可以预见的。昨天的土拍只是总价地王8亿多，每亩单价695.5万元，,楼面价4173元每平米，不是太离谱。
贰
至于今天为什么会流拍，大概与地块的面积有关。住宅用地的面积为最多不超过40亩。
叁
这些强烈的反差折射出土地区域的分化。有概念的地块就是热。比如昨天中州路南完全学校附近的地块炒的是完全学校、三甲医院。
楼盘亦是如此。如果有概念炒作会很好卖且有底气。离河边近的房子以河景房的概念去吸引客户，在学校附近的以学区房上学便利为概念，距离市区远的则以容积率环境和舒适度来博人眼球。
我们看新盘，尤其是在南阳首先要看开发商实力，其次位置，配套，学区，户型等。每个人要根据自己的需求去买，切不可盲目跟风。别人以为的好房子不一定适合你，别人买的是适合他自己房子，不一定还适合你的。还有学区一定要以当地的教育部门发布的学区通知为准而不是以开发商的一面之词。
下面是2019年南阳学区划分的链接。
南阳买房观念要变，且看市区小学初中入学条件
肆
对于土拍的冰火两重天，我们也要理性看待，南阳土拍市场如今已经趋于稳定。开发商要想趁机检漏也不太可能。每亩单价500-700上下浮动是政府认为的合理价格。这个价格区间或许会在今后会稳定一段时间。
开发商尤其是大的开发商喜欢大的地块，因为面积大好规划整体运营的成本低。比如在郑州大块大块的几百亩，甚至是千亩大盘都是不缺的，甚至偶还有万亩大盘。作为南阳政府好像意在小块出售，即使有大块地也是想方设法给分成若干个小块，不知道是不是以引来竞争为目的还是处于别的想法。当然也有南阳因为规划的问题，不好整理出大块的地。我想政府应在地块大小上做做文章，或许对大家都有利。
伍
有的人说，国家出台了一系列的刺激经济的政策，国家明明是放水了。央行分别将在4月14日和15日下调存准率0.5%，预计向市场释放约4000亿元，4月7日将金融机构存款准备金利率由以前的0.72%下调到0.35%。央妈的意思是让银行把很多的钱向企业和居民以贷款形式发放。也就是说货币宽松政策已经来临。你以为这些钱会流入楼市？其实很难。国家对这些贷款监管的很严，对地产的融资也是管的严的超乎你想象。
如果没有足够的货币流入房地产，那么对于楼市就很难。至少受疫情影响的今年是如此。
陆
房地产的升温是局部的，而不是大范围的，也不是三四线城市的主旋律。中国房地产排名靠前的恒大老板许家印在去年年底说2020要把负债降下来，融创的孙宏斌说我们要调整融资结构，降低融资成本，处理一些资产，碧桂园的老总说要把机器人和现代农业做好。我们从顶尖的房企那里得到启示2020年不要负债太多，不要加杠杆太多。现金流很重要。现金流在手如果有漏就可以去捡。
柒
对于南阳楼市会横盘一段时间，二手房会有局部降价，新房和二手房未来的差价会逐步缩小。对于刚需来说，该买就买，房价不会因为疫情降太多，未来也不大可能降，如果真的是自住我们又会在乎多少房价的涨跌?投资的话建议一线城市二线城市，离南阳近的可以考虑郑州武汉等。疫情重创的武汉的房子仍旧是有价值。国家中心城市郑州也是处于黄金发展期。这些城市更值得投资。如果考虑孩子高考可以考虑天津买房，最好是主城区。刚需客还是买工作的地方吧。
