馮啟鋒
這是一個關於投資的話題，投資的標的為房產，我簡單談一下我個人的觀點。房屋價格跟人口增長和經濟發展兩個因素有著密切的關係。
首先，我們簡單看一下中國房價近20年的發展，整體房價處於上升趨勢，雖然中間也有波動，但上漲的趨勢從未改變。這裡邊有個關鍵因素就是國家人口數量的不斷增加和城鎮化的發展。農村居民向城鎮快速轉移，小城市向大城市流動，這樣住房就成為了絕對的剛需，房價上漲是必然的。目前該趨勢還在延續，但已經有一定放緩，人口增長在放緩，農村人口比例在下降。從這個角度來看，歐洲國家有很好的借鑑意義，人口負增長疊加城鎮化轉移消失，房價也隨之出現比較大幅下跌，後續反彈無力的現象。
其次，我們看一下經濟週期的問題，信息革命的發展給世界注入一劑強心針，在過去10年內，全球經濟不僅從2008年的經濟危機中復甦，而且邁了一個大臺階，尤其是中國經濟實現了大躍進，目前在信息時代已經有了絕對的話語權。在此期間，中國房價也走出了一波從未有過的上漲走勢，從一線城市逐步蔓延到二三線城市，最終到四五線的小縣城。開發商大興土木，建造大量樓盤，房價上升趨勢未改。但從去年開始，房價開始趨於穩定，即使有上衝也是曇花一現。這主要是由於國內房地產行業的快速發展，感覺中國大地的樓宇在一夜之間遍地崛起，這在其他國家是見不到的景象。
最後，我們統一看一下全球房價情況。歐洲國家是週期最全面的國家，我們看一下英國，在過去的五十年內房價漲幅巨大，倫敦尤為突出，但最近5年趨於平穩。北美國家的美國人口增速放緩，但仍有一定增長動能，房價也相對緩和上漲。北美的加拿大目前人口增長趨勢穩定，房價也處於一個穩步上漲進程。日本的房價倒是一個很好的借鑑，1985年到1990年的五年時間裡，實際房價上漲了35%以上，1992年泡沫破裂以來，日本房價一直下跌到了2009年第二季度才跌至谷底。直到2018年，實際房價仍然比1991年的峰值低39％。
綜合上邊的邏輯以及全球房價趨勢來看，中國房價在短期內還是有一定的保值增值功能，但在不久的將來可能就要面臨一次大洗牌，這個時間可能是在10年左右，這個數值的得出也是基於目前中國人口結構的變化。10年之內房價會相對平穩，不會再出現之前的那種暴漲，之後可能會面臨這一波洗牌。從投資的角度來看，在國內買房已經不再為保值投資的首選，未來10年的時間要考慮的是怎麼消化手中的庫存。因為在更遠的10年是接盤的人都是在割你的肉。從現在國內一些大型房企的動作以及轉型需求，我們也可以清晰的看到這一點。同時，我們要考慮這次新冠肺炎疫情的發生，其實已經在影響世界經濟發展趨勢以及全球局勢。
從全球資產配置角度看，一些經濟增長潛力大的新興經濟體、特別是其核心城市房地產具有較大投資潛力。我們要考慮的不是誰來接盤，而是要找到更好的投資點。
閒適愛生活
這個問題仁者見仁，每個人答案都能都不太一樣：
一、分析房產投資至少要用兩個維度，第一是趨勢，第二是結構：我在頭條有四篇文章專門用來分析房地產的，分別是《中國房地產的邏輯正發生根本轉換》、《結構主義之一：大都市圈的狂歡》、《結構主義之二：北上還是南下》《結構主義之三：發現下一個星火》，從整體的趨勢上看房地產的投資價值確實在降低，甚至可以說有一定的投資風險，但是並不意味著地產沒有投資價值了，在整體趨勢向下的局面下，仍然有結構化的投資機會，投哪裡？投有基本面好的城市且有發展支撐的城市，尤其是當前的新一線城市當中，很多地方都有投資價值。因此買房買對地方，房產投資仍然具備很好的投資價值和投資回報。
二、中國人對於房價的信仰由來已久，前20年的經驗告訴很多人投資房產可以實現財富的倍增，但是當前整體趨勢確實不太適合“無腦”買房，因為基本面差的城市或者人口明顯流出的城市需要非常的警覺，會出現較大概率的虧損，到時候除非折價出售否則很難出售。
三、任何時候事物都有兩面性：正所謂危中有機，實際上當前這個階段一些城市的價格已經達到近幾年的低點，如果是剛需或者剛改客戶實際上出手是沒有問題的。
總之，分析這個分析需要綜合考慮地產的趨勢與結構問題。
陳先生的複利人生
未來的房產保值增值，投資的屬性越來越弱
未來的房市更多的傾向於資金的保值和隨通脹上行的增值，而從全國的房地產行業發展態勢來看，投資功能在房市穩定且未來越來越趨於平穩的情況下會逐步減少。
就如某熱點地區的房市政策指導意見，每年房價上漲不超過5%，如果按此思路執行，熱點地區的房價上漲就有了蓋子，而非熱點地區的房價即使沒有蓋子，也很難再有暴漲的情況出現。
如今的理財收益率3-5年期，基本都能達到4-6,%，如果投資房地產和在銀行理財收益不大的情況下，根據國人愛儲蓄習慣，大概率人們會把錢放在銀行，或其他可以獲得更多利潤的理財渠道上，從而把投資的屬性從房產中剝離。
再有，從資產流通性和變現能力上來看，將錢投資房產不如存錢或其他理財方式更好。
未來房產會更多的體現居住功能
房產迴歸居住屬性是未來房市的大趨勢，雖然短期內房產並不能脫離，學區，交通，環境等多種房產附屬功能，但隨著城鎮化的推進，和人口合理化均衡分佈，從升學搖號，到地鐵交通覆蓋範圍，未來的城市發展將以都市圈的格局進行，而不是以單一城市發展模式來規劃。
也即是說，未來在都市圈內的城市間，縣鄉鎮之間的聯繫會更加緊密，整體規劃要圍繞都市圈中的幾個城市做多中心點的分化，然後將這些中心點連接起來，產業結構鋪開，各種資源分散，莫使一城一地的房價，因其具備多種資源而導致房價過高，甚至遠超其所在城市房價。
此時的房產雖然也會附加配套，學區，交通等多種附加屬性，但這些附加屬性早已不像當初城市資源聚集性時那麼明顯，也可以說整體規劃發展會將這些附加屬性逐步弱化，以達到房產向居住屬性占主導地位的房市發展。
為什麼必須有人接盤
關於房產投資的接盤問題，在房價暴漲或有明顯上漲趨勢的情況下，民眾對房價有向上的預期，不斷湧入樓市，導致接盤俠絡繹不絕，而在房市平穩期或小幅下跌期，接盤俠會明顯減少。
隨著房產逐步恢復居住屬性，接盤俠的多與少就不是房市發展要考慮的問題了。
當買房的目的更多看重的是居住屬性後，不管是在房產中住30年還是50年，所居住的時間就是其房產所擁有的價值（其中也包含一部分學區等附加屬性）。
房產價值迴歸居住屬性後，購買房產就恢復到並非以賣出為最終目的，如果要進行買賣，可以參考正常的通脹價格及各附加值，如不賣出可以一直住到房產的安全使用年期，或無法舒適居住年限，其時可以將房屋回收重建或用於其他用途。
當今房市，幾乎所有人買房都會考慮未來這套房子能不能賣，能賣多少錢，能賣給誰，誰是接盤俠，這種想法可以說在剛需買房者中也普遍存在，反而不將買房的居住功能作為第一考慮要素。
當房市平穩發展，人口逐步減少或收縮在大都市區後，必然會有部分地區的房產逐步降低附加屬性，甚至居住屬性，其資源，人口，產業等逐步喪失的情況下，其房產價值也必然降低，即使以在優厚的條件“招攬”接盤俠，也不會有人願意接盤，其最終結果可能就是閒置，反之在人口密集地即使無人願意接盤房產，也會因房屋安全使用期限問題，導致房產被回收重建或用作他途，獲得房產及貨幣補償。
小結
買房並非未來必須賣給接盤俠，當自住屬性佔據房產的主導地位後，也就不必非要有人來接盤別人的房子，自住房的屬性將會迴歸，此時人們買房，買的是房子30-50年的居住功能，而不是未來賣房的金融功能。
隨著城鎮化的推進，未來幾十年後，大範圍的人口流動將會減少，房地產和經濟的關係也將弱化，房產將會在有限的範圍內平移，更多的廉租房，公租房，限價房等福利性房產會增多，加之房產附加屬性的弱化，將不會再有人刻意去投資房產。
