乐居财经讯 李礼 4月14日，据上海清算所，大连万达商业管理集团股份有限公司发布2020年度第一期中期票据募集说明书。
本次中期票据注册规模 50 亿元，拟用于置换发行人本部存量银行间市场债务融资工具。本期基础发行20亿元，发行期限3 年，主承销商及簿记管理人为招商银行股份有限公司，联席主承销商为广发银行股份有限公司。
据乐居财经查阅，发行人的价值变动损益主要来源于投资性房地产，最近三年及一期，发行人分别实现营业利润 4,384,363.81 万元、3,427,533.81 万元、4,455,148.10 万元和2,436,166.05 万元，同期公允价值变动损益分别为 2,016,238.02 万元、1,909,917.71万元、1,560,331.10 万元和 983,787.17 万元，分别占营业利润的 45.99%、55.72%、35.02%和 40.38%，占比相对较高，主要为对投资性房地产的重估，随着发行人投资物业的不断培育和区域商业环境逐步成熟，公允价值变动已成为公司利润的重要构成。
公司投资性房地产主要为公司自身投资并运营的持有型商业物业，公司对投资性房地产采用公允价值计量。最近三年及一期，公司投资性房地产账面价值分别为 3,830.50 亿元、3,790.03 亿元、4,074.12 亿元和 4,224.87 亿元，占公司总资产的比例分别为 51.00%、55.00%、65.26%和 69.83%，公司投资性房地产规模及占总资产的比例均相对较高；投资性房地产公允价值变动收益分别为 201.62 亿元、190.99 亿元、156.03 亿元和 98.38 亿元，分别占当期利润总额的 45.00%、56.53%、35.20%和 40.16%，对当期净利润贡献较大。若未来市场环境发生变化，公司持有的投资性房地产存在公允价值变动的风险，从而对公司资产状况及经营收益产生不利影响。
公司投资性房地产公允价值变动受国家宏观经济发展、中央和地方政府宏观调控政策、城镇化进程、居民可支配收入水平、以及电商网购市场增长局面等因素的综合影响，若未来市场环境发生变化，公司持有的投资性房地产存在公允价值变动的风险，从而对公司资产状况及经营收益产生不利影响，进而影响公司可供分配利润。
最近三年及一期，公司合并报表口径经营活动产生的现金流量分别为 379.76亿元、255.84 亿元、293.00 亿元和 93.53 亿元，波动较大。持有物业租赁及商管业务现金流较为稳定，但房地产销售业务的现金流存在周期性波动。截至 2019年末，公司已完成房地产开发及销售业务的剥离，物业租金收入贡献度将大幅提升，此举预期将会降低经营活动产生的现金流的波动，但短期内该指标的波动可能会降低公司财务结构的稳健程度。
最近三年及一期，发行人总资产规模分别为 75,114,561.15 万元、68,910,476.76 万元、62,431,850.07 万元和 60,505,222.60 万元；营业收入规模分别为 12,985,478.77 万元、13,556,671.34 万元、10,654,942.62 万元和 4,909,837.98万元。截至 2019 年末，发行人已完成存量房地产开发及销售业务剥离，期间资产规模及营业收入呈下降趋势，存在一定资产规模及营业收入下降的风险。截至 2019 年 12 月末，发行人在建及拟建万达广场共有 19 个，分布于北京、上海、天津、哈尔滨、桂林等地，预计总投资额合计 164.91 亿元，截至 2019 年12 月末已投资 59.81 亿元，未来投资支出预计仍需 105.10 亿元，存在一定未来投资支出的风险。
