8月25日下午5点18分，一则新闻让买房圈炸了锅：
央行在官网发布公告，宣布从10月8日正式启动新的房贷利率计算公式。
大部分买房人都一头雾水，到底是好事还是坏事？这公式前后造成的区别又是什么？
简单来说：
1、将房贷利率和基准利率隔离开，方便调控，更加灵活；
2、给房贷利率设定下限，短期内折扣不会再有了。
想要弄得更清楚的朋友可以继续读完本篇文章，希望更多深房咨询的读者能够看懂公式，看懂趋势。本篇结构：
01 利率公式解释
02 常见问题解答
01利率调整解释
首先我们来看调整之前的商业房贷利率公式：
这个公式中有两个变量：
5年以上基准利率
1.若基准利率调整，则按揭利率跟随基准利率调整；
2.目前5年以上基准利率 = 4.9%。
（2015年10月20日央行调整后至今未动）
上下浮动比例
1.这个比例跟随合同保持不变，即还贷款的整个周期内恒定；
2.比例的具体数值一般根据各地情况来，目前上海房贷额度充足，由于工业值下滑较多，再加上严控户籍，GDP压力略大，所以是一二线中唯一一个打折的城市。
公式调整前，深圳和上海对比：
在上海买房：
首套房贷按揭利率 = 4.9% ╳ 95折 = 4.655%
二套房贷按揭利率 = 4.9% ╳ 上浮10% = 5.39%
在深圳买房：
首套房贷按揭利率 = 4.9% ╳ 上浮5% = 5.145%
二套房贷按揭利率 =4.9% ╳ 上浮10% = 5.39%
接下来我们来看调整之后的商业房贷利率公式：
这个公式同样有2个变量：
LPR = MLF + 利息差
1、LPR的计算方式是否理解都不影响，只需要知道央行推出LPR是为了让贷款利率更灵活，因为每个月报价都会根据18家银行报数取均来进行计算，可以这个月涨一点，下个月看情况又跌一点，操控更加方便；
2、总之买房人只需要知道央行给出的最新LPR报价即可；
3、8月20日最新LPR = 4.85%。
上浮点数
1、从上下浮动比例变成了上浮点数，因为央行明确规定了下限，也就是说LPR是最低下限，要么等于，要么大于，所以下浮是不存在的了；
2、至于具体的点数，由央行省一级分支机构指导确定的加点数，要求：符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变；
3、贷款合同签订时可以和银行约定利率调整时间，二选一，一年变一次，或者整个合同期限内保持不变。
公式调整后，上海和深圳对比：
需要注意：
1、该表格新政后数据只表示最低值，具体的真实利率需要等各省银行公布；
2、预计短期不会有太大变化，对深圳上海都非常明确的影响是，二套房的利率提高了；
3、因为设定了下限，所以点数为非负数，即使=0，上海的首套房利率还是比修改之前的4.655%要高，所以短期内一定会刺激上海首套房的成交量。
02常见问题解答
Q1：央行为何要进行这样的调整？
两个目的：
1.LPR市场化，提升了流动性，目的是降低实体企业融资成本；
2.房贷利率被隔离，不会跟随基准实时变化，有利于房地产市场的稳定。
简单来说，找银行借钱的不仅仅是买房人，还有企业主，企业主又分国企、私营企业、个体户等等，还有个人想消费例如买车，也会找银行贷款，所以贷款种类实际非常多，而按照时间维度又有1年内、1年以上5年以下、5年以上的贷款。
以往央行降准，降低基准利率，都会同步刺激到所有想找银行借钱的借钱人们。
今次这个举动，是将买房人和其余借钱人们隔离开来，也就是说，企业主或者消费者等借钱人可能借到更便宜的钱，但买房人就不好意思了，严格设定了下限，看情况调节。
显然，这一轮逆周期的调节，领导们目前并不打算祭出房地产这张王牌，反而更加严厉控制房企融资成本，导致出清继续，房地产行业在今年没准还会是拖后腿的角色。
Q2：对房价是利好还是利空？
单纯改公式，是为了调节灵活性，本身比较偏中性。但是对利率的下限设定，则再一次表明了国家的态度：房住不炒
尤其二套利率的明显上浮，打击投资，继续积压改善，从这个角度讲，对购房欲望是一个利空。
但是否会影响房价，仍然要看房价上涨的底层逻辑是否发生了改变：
城市化 + 通货膨胀 + 经济发展
或许会有小伙伴质疑：经济现在下滑明显，那岂不是利空房价吗？
实际经济下滑指的是增速下滑，但仍然是增长的啊！
大家对我们国家要有信心，要知道，从2000年以来，全球的工业增加值增速年均为3.5%，如果把中国去掉去计算，仅仅只有0.9%！所以和全球各大经济体比，我们是非常有优势的。
再者，现在国家面临的是一个全球下行的经济周期，再叠加上MY战，领导层仍然如此坚决表示不依赖房地产，目的还是为了长远的发展，是好事。
Q3：七折利率是否成为历史？
不是，公式也是人定的，目的是根据经济形势灵活调节。倘若经济恶化严重，大基建也无法拉起数据，LPR 是可以即时调整的，尤其是短期利率，一个月就可以调整一次，更加便于央行即时应对市场。
公式是死的，人是活的，关键还是要看当下经济状况，以及领导们调控的方向。
Q4：现在买还是10.8以后买？
对在深圳的买房人来说，建议二套可以提前签约，争取一个更低的利率。
首套利率目前看预计不会变动，之后签可以每年调整一次，有涨有跌，自然是要更灵活。
以上是正文全篇。
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