近些年前海片區宅地供應稀少，供應多以寫字樓、公寓為主，住宅的供應量遠遠不能滿足前海目前的發展需求。
觀點地產網 在寸土寸金的深圳，無論土地出讓遇冷或是火熱，都能引起一番話題。而前海片區作為深圳“西移”的核心，土地更是各家房企爭奪的焦點，尤以宅地為甚。
繼去年底天健以38.9億元拿下前海首宗限價宅地之後，時隔4個月，前海又掛出第二宗限價宅地，預計出讓時間為5月15日。
4月14日，深圳市土地房產交易中心掛牌前海一宗居住用地。該地塊位於前灣片區十開發單元03街坊，土地面積3.17萬平方米，總建築面積18.36萬平方米。規劃顯示，該宗地建設普通商品住房，配建只租不售的人才住房。只租不售的人才住房初始配建面積不少於16460平方米。
地塊掛牌的信息出來之後，合富輝煌（中國）深圳公司總經理李舉明便對觀點地產新媒體直言，該地塊為“稀缺中的稀缺”。
而多名業內人士也都表達了對地塊前景的看好。他們認為，近些年前海片區宅地供應稀少，供應多以寫字樓、公寓為主，住宅的供應量遠遠不能滿足前海目前的發展需求。
據悉，算進此前被終止出讓的前海桂灣T201-0125宗地，前海片區至今僅推出6宗宅地。
限價之下
值得關注的是，該地塊採用“雙限雙競”的辦法以掛牌方式出讓，限地價、限普通商品房銷售均價，競地價、競無償移交市前海管理局只租不售的人才住房面積。
具體而言，該地塊起價79.98億元，最高限價115.97億元。項目建成後，普通商品住房入市最高均價為10.71萬元/平方米（毛坯價，不含裝修），競得人必須嚴格按限定的銷售均價進行銷售。
此為前海片區第二次推出限價宅地。國家高端智庫中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁表示，這宗地之所以需要採取“雙限雙競”的方式，是因為地塊位置較好，目前政府也只能採取限價的方式，因為一旦放開的話，土地價格會無法控制，漲得會過高。
李舉明也稱，地塊限價是政府控制土地成本的好方法，既能達到政府的預期，又符合市場水平。
像去年10月終止出讓的前海桂灣T201-0125宗地，地塊含有8萬平方米住宅，當時在土地出讓條件中，並未提到住宅用地的價格及戶型限制，便讓該住宅產品的價格具有很大的想象空間。但最終地塊在拍賣前幾日終止出讓。
至於此次入市10.71萬元/平方米的上限價格，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，限價水平是跟當前房價水平掛鉤的，屬於合理的範圍內。
對比前海片區去年入市的兩個全新住宅項目，分別是招商領璽和頤灣府，為兩大豪宅網紅盤，
均位於前海媽灣十九單元，兩者入市單價均破十萬。
另一方面，前海片區住宅項目熱度一直都很高。早於2014年11月，前海首個商品住宅前海時代一期開盤入市，便引起了各種爭議，據說場面火爆。而上述兩個住宅項目入市時也是深受關注。
李舉明認為，基於稀缺性，這塊宅地在5月份的出讓會受到很大的關注。
例如去年前海片區出讓的桂灣片區T204-0142地塊，共吸引中海、平安、華髮、龍光、招商、越秀、天健、金茂、萬科和廈門建發等10家開發商到現場參與競拍。當時地塊普通商品住房入市最高均價為9.9萬元/平方米。
最終，天健以38.9億元競得上述地塊，溢價率43.49%，足見其火熱程度。目前，該地塊正在做項目工程前期工作。
為何火熱
在規劃初期，前海片區的定位是以商務辦公、產業大廈規劃為主，住宅物業在規劃中相對較少涉及。
據宋丁介紹，前海片區是國家加持的金融片區，以前是作為深港現代服務業合作區，現在又融入了自貿區的因素，雙區聯動，近些年發展得比較快。
近來，前海片區的商辦物業入市表現也毫不遜色。3月7日，位於深圳南山蛇口自貿區的豪宅項目招商太子灣灣璽N3項目正式開盤，共推70套公寓產品，總價2000萬至5000萬，開盤當天即房源售罄。隨後於3月13日，招商太子灣再次開盤，市場消息更是稱項目一分鐘內售罄。
然而在發展之下，商辦用地確實越來越多，宅地供應反倒變得缺乏。宋丁稱，“按照原來的規劃，前海片區片區的人口數量是80萬，但目前滿足居住需求的還不到10萬人口，所以很大部分在前海工作的人需要到別的區域找居住用地。”
於近期，前海片區也在調整一些住宅規劃，釋放了增加宅地供應的信號。3月份，深圳市前海管理局公示了關於前海十開發單元規劃個案調整方案，涉地塊編號合併，以及商業用地改居住用地等內容。
據瞭解，十開發單元位於前灣片區，具體調整範圍由科創六街、誠信三街、科創三街以及前灣四路圍合用地。調整前，涉及的地塊用地功能以商業性辦公、商業等為主要用途；調整後，涉及的地塊合併為新的10-02-04和10-03-01兩大主力地塊，用地功能為二類居住用地（R2）。
如調整成功並開發建設，前海前灣片區將新增供應超過28萬平方米的住宅用地。
另於去年底，前海合作區中集土地整備置換用地等15項建設項目用地獲批覆，其中有4個項目的土地用途為居住用地，項目主要分佈於頤灣府的東、南兩面。
但事實上，業內也表示，前海片區就算會有更多的宅地供應，也並不是開發商有錢就能拿到地塊的。
據李舉明透露，通常前海片區的地塊出讓條件會較為嚴苛，設置一些諸如世界500強、配建人才住房等等門檻，基本上都是定向出讓，政府會從中選擇一些比較優質的開發商。
本次出讓的前海宅地，僅土地競買（投標）保證金就需要近40億元。但業內表態，雖在疫情的影響下房企們表現出現金流緊張的趨勢，但也不會影響拿下這宗宅地的積極性。
宋丁則認為，拿地風險也談不上，一旦房企選擇去拿這塊地，一定是地塊測算合理之後才選擇去拿地。
李舉明進而表示，不同房企都需要算賬，因為各自的融資成本、管控成本都不一樣，這其中融資成本比較低的房企在拿地上會比較佔優勢。他預測，排名前十、前二十的房企應該都會對這宗地感興趣，預期爭奪地塊的企業會比較多。
據業內透露，此次拿地也可能是以聯合拿地的方式，多半會是國企拿下這宗宅地。
